КИЕВ, 21 окт. - SV Development.   Кризис с осени 2008 года сделал свое «черное дело» и спрос на рынке загородной недвижимости упал. Однако всегда будут те, кто неравнодушен к природе, и мечтает о ее красоте и свежести возле своего дома. Что же им готовит этот сегмент недвижимости?

Стоит отметить, что рынок загородной недвижимости значительно пострадал от финансового кризиса и его последствия изменили структуру спроса и предложения.

Так, по данным экспертов нескольких агентств недвижимости Московской области, в первом полугодии 2009 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года доля приобретаемых домов с участками в садоводческих товариществах заметно выросла.

Несмотря на то, что на рынке жилья в настоящий момент по-прежнему затишье, небывалым спросом стали пользоваться дачные участки. Аналитики называют несколько причин.

Во-первых, цена домов, которые расположены в садовнических товариществах, за год упала на целых 30%. А во-вторых, условия ипотеки не оставляют горожанам другого выбора, и они предпочитают приобрести более дешевую жилплощадь за городом.

Что же касается коттеджей, то здесь ситуация более неоднозначная и, как оказалось непредсказуема для экспертов, большинство которых сходилось во мнении, что коттеджное жилье, скорее всего, покажет разнонаправленную динамику цен, т.к. загородный рынок гораздо более дифференцирован, нежели рынок квартир.

Поскольку ухудшение экономических условий может диаметрально противоположно сказаться на поведении цен в поселках с разными свойствами.

По данным регулярного мониторинга рынка коттеджных поселков Подмосковья, проводимого специалистами www.irn.ru, средняя стоимость метра загородного дома на сегодняшний момент составляет около 100 тыс. руб.

По сравнению с 3 кварталом 2008 года отмечается несущественная ценовая коррекция – всего 4%. При этом средняя стоимость домовладений за тот же промежуток времени скорректировалась чуть больше (примерно на 7-8%), в основном, за счет снижения площади предлагаемых коттеджей.

Однако в долларовом выражении снижение уровня цен на коттеджном рынке заметно выше, так как за время кризиса рубль «потерял» по отношению к доллару порядка 25%-30% своей стоимости. В результате средняя цена метра в долларах на коттеджном рынке снизилась почти на 30%, а цена за домовладение – на 32%. В абсолютном выражении стоимость коттеджа за последний год упала примерно с $1,5 млн. до $1 млн.

Кроме того, сейчас многие девелоперы продают земельные участки в поселках без подряда, что экономически более выгодно и, как следствие повышается спрос на такого рода предложения.

В преддверии кризисной ситуации на рынке сформировалось большое число объектов «псевдобизнес»-класса, уровень цен в которых не соответствовал качественным характеристикам предлагаемого жилья.

Поэтому кризис сделал покупателя стали более придирчивым при покупке недвижимости, как отмечает ряд экспертов. Реальность такова, что первое, на что обращают внимание покупатели, – это степень готовности дома, и документ на право собственности и, конечно же, стоимость объекта.

Цена же за сотку сегодня составляет около 447 тыс. руб., а участок среднего размера (порядка 22 сот.) можно приобрести примерно за 9,8 млн. руб. Следует отметить, что стоимость земли в самых дорогих поселках составляет почти 1,6 млн. руб. за сотку или около 45,1 млн. руб. за участок, в то время как в поселках эконом - и бизнес-класса этот показатель находится на уровне 345,9 тыс. руб. за сотку или 7,4 млн. руб. за участок.

По той же причине переоценки, если говорить о динамике цен на поселки в зависимости престижности их местоположения, отрицательная коррекция стоимости коттеджного жилья в большей степени коснулась традиционно престижных шоссе, нежели недорогих направлений Подмосковья.

Об этом говорит тот факт, что средняя цена за метр загородного дома здесь с января по сентябрь 2008 года подорожала на $700, добравшись до отметки в $5000. При этом менее престижные направления демонстрировали в тот период фактически стагнацию цен.

Также сейчас на рынке появилось много новых предложений и тенденций, которые ранее не выставлялись и не замечались. Во-первых, по сведению ряда изданий, в Подмосковье на рынке появились предложения коттеджей в аренду, и даже на Рублевке можно найти качественных предложения коттеджей площадью 250 кв. метров за сумму порядка $15 тыс. в месяц, что раньше было подлинной редкостью.

Сегмент рынка эксклюзивных домов также, по мнению экспертов, постепенно становится составляющей частью рынка элитной недвижимости Подмосковья. Это небольшая прослойка рынка, где дома обычно не отличаются архитектурными особенностями, и главными их достоинствами были расположение, размер участка и принадлежность в прошлом историческому персонажу. Как правило, это — эксклюзивные технологии во всем: от проектирования дома и строительства до дизайна и элементов интерьера.

А самой печальной тенденцией эксперты считают резко упавший объем строительства - до 50% строящихся объектов в Подмосковье могут быть заморожены.

И довершает «разгром» коттеджного рынка ипотека, объем и доступность которой на фоне повышения ставок и увеличение первого взноса стремится к нулю. Более того, по мнению экспертов возможна ее полная ликвидация.

Некоторые банки предпочли в первую очередь остановить кредитование именно загородного рынка, как наиболее рискового в плане потери права собственности. Так, ЗАО «Газпромбанк» (Москва) в ноябре 2008 года сократил количество программ ипотечного кредитования, прекратив выдавать кредиты на строительство и приобретение загородной недвижимости, а также под залог загородной недвижимости, отмечается на портале move.su.

Подводя общий итог, стоит отметить, что стагнация цен на загородную недвижимость продолжится, несмотря на небольшую рублевую динамику. При этом в долларовом исчислении падение цен на загородные дома по итогам прошедших 12 месяцев заметно выше.

Наиболее пострадали объекты на традиционно престижных направлениях из-за несоразмерности цены и качества, однако объекты премиум-класса по прежнему в цене.

В целом на ближайшее будущее прогнозы экспертов не очень оптимистичные. По их данным, в 2010 году спад на рынке продолжится и составит не менее 10-15%. Заметное оживление ожидается не ранее 2011 года: рост числа сделок по сравнению с 2010 годом может составить до 40%.

 Компания "SV Development"