«Петербургская Недвижимость» — универсальная фирма. Специалисты «ПН» занимаются и складами, и комнатами, и землей; строят в Петербурге, Калининграде, в Финляндии… Для руководителей «ПН» рынок пригородного жилья — одна из возможностей приложения денег, времени и усилий. Как, собственно, и для большинства граждан.

– Как сейчас обстоят дела на вторичном рынке домов и участков?
– Такое ощущение, что активность на вторичном загородном рынке невысокая. Причина в том, что формируется другое ви?дение загородного жилья, у многих появилось стремление жить в поселках. Эти перемены накопились за последние 3–4 года, и лишь цена предложения останавливает граждан. Это похоже на ситуацию в городе: вторичный рынок — это дешевое жилье, а элитное, дорогое — обязательно новое, строящееся. Дорогие объекты в садоводствах либо в социально неоднородных деревнях не продать. Загородный рынок вторичного жилья — это объекты в пределах $100 000 – 180 000 долларов.

– Мы говорим о втором жилье?
– Конечно, для 90% покупателей это второе жилье.

– То есть мы попадаем в ту категорию, которая характеризуется как продажа предметов роскоши?
– Да. Здесь весь бизнес должен строиться по-другому, а не как в работе с теми, кто нуждается в срочном улучшении жилищных условий. При этом довольно большая доля сделок на загородном рынке недвижимости — это продажа участков, вложение денег с тем, чтобы потом, поднакопив, строиться. Очень востребованы услуги по оформлению той загородной недвижимости, которая у граждан уже есть. Или для того, чтобы «капитализировать» свое имущество, или чтобы потом продать и приобрести что-то более существенное.
Похоже на ситуацию с комнатами. Лавина комнат пошла, когда появилась возможность легальных продаж. Люди, имеющие участки в плохих садоводствах
и деревнях, хотят их материализовать и впоследствии от них избавиться.

– Если это желание массовое, откуда же берутся покупатели?
– С этим проблема. Потому что люди продают дом как последнюю родину, а покупатели хотят приобрести участок задешево, по цене автомобиля.

– Если смотреть по рекламе, предложение выглядит вполне достаточным и разнообразным. Не грозит ли рынку перенасыщение?
– Если взять за основу стоимость средненькой трехкомнатной квартиры, то в этом ценовом сегменте — около $200 000 — предложений мало. В пределах 3–5 млн рублей адекватных предложений домов в деревнях, на участках ИЖС явно недостаточно. С другой стороны — уйма невостребованных вариантов. Сегодня это рынок покупателя, и покупательские предпочтения меняются. А коттеджи в поселках от 200 000 — редкость. Пока это почти категория предметов роскоши.

– Когда застройщики все же начнут опускаться в экономичный ценовой сегмент?
– Не так быстро. Финансовых и экономических предпосылок при сложившейся себестоимости практически нет. Издержки большие, вложения в инфраструктуру, в землю такие, что пока это просто нереально. В больших поселках, на 150–200 домов, можно экономить на инфраструктуре, если продавать участки. Но если покупатель строит сам, то выгода получается мифическая: он растягивает срок строительства и тратит при этом собственное время.

– Какой формат будет наиболее перспективным в ближайшие год-два? Сбалансированная элита, бизнес-класс с какими-то примочками либо эконом-класс с разумной достаточностью?
– Малоэтажка с каким-то добавлением таун-хаузов и коттеджей. В Подмосковье я видел коттеджный поселок на 700 таун-хаузов по цене трехкомнатной квартиры в Москве. У нас — $200 000, и это жилье востребовано.

– При прочих равных застройщикам выгоднее строить многоэтажные дома, раз уж есть свободная земля. Или все-таки формируется категория покупателей, которым ближе таун-хаузы либо хотя бы малоэтажка?
– Безусловно, эта группа растет, как и доля пользователей Интернета. Может, не в той же пропорции, но растет. Простой пример: никто не хочет ставить машину далеко от дома. Рядом с многоэтажкой не везде и не всегда припаркуешься. В разумно сделанных малоэтажных проектах всегда есть гаражи, стояночные места. Кроме того, если ты будешь строить многоэтажный дом где-то в чистом поле, кто его купит? Потенциально — те, кто будет ездить на общественном транспорте, значит, нужно организовывать какую-то подвозку. Соблюдение баланса интересов обусловлено транспортной доступностью.

– Изменение покупательских предпочтений ставит новые задачи перед риэлторскими компаниями. Риэлторы к этому готовы?
– Они вынуждены подстраиваться, потому что даже самые закоренелые понимают: бесполезно заниматься невостребованным товаром.

– Откуда берутся квалифицированные агенты по загородной недвижимости?
– Это фанаты. Тяжелее всего найти претендента на работу в загородном сегменте. В коммерческой недвижимости — очередь из желающих работать, в продаже новостроек нет кадровых проблем, потом (по привлекательности) идет «вторичка», и в последнюю очередь — загородное жилье. Невыгодное соотношение доходов и трудозатрат. Полгода-год собирать документы за те же комиссионные… Часто на этот рынок приходят не самые лучшие кадры.

– Сейчас довольно большой объем предложений выложен в Интернете. Не теряет ли смысл договор на поиск объекта?
– В загородном сегменте, особенно на вторичном рынке, покупателю тяжелее всего сориентироваться самостоятельно, учесть все нюансы. Особенно в том, что касается оформления и сроков проведения сделки. Если в Интернете висит объявление: домик за 100 000, на таком-то участке — далеко не факт, что его можно купить: люди годами не могут оформить объект по тем или иным причинам. И в Интернете не отразить индивидуальность и неповторимость объекта.

– Какую долю на рынке составляют объекты с полностью оформленными юридическими правами?
– Точной информации нет. Но их немного. Хотя процесс идет. Многие понимают, что стоимость объекта с подготовленным пакетом документов существенно отличается от «сырого» — на 10–15% и более. И чем ниже стоимость объекта, тем больше разница.

– На загородном рынке нередко речь идет не о комиссионных, а о спекулятивном выкупе и последующей продаже. Это часто встречается?
– Да. Есть фирмы, которые на этом специализируются. И они не заинтересованы в том, чтобы ситуация с ценами была прозрачной. Не только у нас: добрая часть московских риэлторов выкупает объект на фирму либо на генерального директора, и покупателя не ставят в известность, за сколько был приобретен дом. В принципе, и такой рынок имеет право на жизнь. Бывает, что продавцу срочно нужны деньги.

– Как обстоят дела на рынке участков?
– Значительная часть предложений выставлена по ценам, существенно превышающим разумные. В городе, как бы мы ни относились к статистике и аналитике, они все же существуют, и их данные соответствуют реалиям рынка. Есть сведения Росрегистрации, распределение долей между крупнейшими участниками. Чего-нибудь подобного на загородном рынке пока нет.

– Какова доля эксклюзивных договоров на загородном рынке?
– Не знаю. Мы работаем только по эксклюзивным договорам.

– Часто ли граждане стараются выставить свои объекты одновременно в трех-четырех компаниях?
– Да, конечно. Риэлторы пытаются применять санкции, иногда успешно. Человеку стопорят продажу, подавая в суд или удерживая документы, взятые на оформление.

– А если компания нарушает свои обязательства?
– Такое тоже случается, есть судебная практика. Клиент вовсе не беззащитен перед фирмой, если он озаботился безопасностью и умудрился подписать такой договор, который его защищает. Кроме того, суды принимают решения, основываясь в первую очередь на законе о защите прав потребителей. И лишь во вторую — на положениях договора. Многие из типовых договоров противоречат этому закону, особенно в разделах об ответственности компании.

– Как скажутся на рынке предпринятые областной властью шаги по кадастровой оценке земли? Изменяются налоговые ставки, ставки арендной платы за землю…
– Любые изменения арендных платежей, имущественных налогов приводят к тому, что люди, у которых есть недвижимость, начинают понимать, что надо либо как-то использовать ее, либо избавляться от нее. Рост стоимости содержания так или иначе приводит к росту активности на рынке, к увеличению оборота.

– Почему так мало проектов, связанных с арендой жилой недвижимости в пригороде?
– Пока на этом рынке работают небольшие компании, которым прибыль нужна сейчас, им нужно быстро вернуть деньги. Крупный бизнес пока еще туда не дошел. Сегодня этот денежный поток перетягивает Финляндия. Люди едут отдыхать туда, снимая коттеджи на несколько дней. Цены в два-три раза ниже, уровень сервиса выше. Стоит постоять в пробках на границе.

– То есть это направление для нашего капитала не приоритетно. Однако в сегмент коттеджных поселков уже пришли московские деньги, пришли западные инвесторы. Это что-нибудь изменит в структуре рынка загородного жилья?
– Он станет более качественным. Западные компании заказывают большие исследования в серьезных консалтинговых фирмах, зачастую и не в одной. Прорабатывают концепции, просчитывают спрос. Хотя в методах западных фирм, когда они приходят со своими мерками, существует свой перекос.

– В чем он выражается?
– У нас очень северный город. Тяжелая ситуация с транспортной доступностью. Многомиллионных городов на такой широте очень мало, и западных компаний с опытом такого строительства тоже немного. Они не всегда понимают, насколько важно местоположение. Многие считают, что с хорошей концепцией можно построить хоть возле Металлостроя... У нас были свои перегибы, например в материалах постройки. Был кирпич, сейчас пошло дерево — и все. К перспективным технологиям наши покупатели относятся консервативно. И часто такой подход оправдан, потому что новые технологии требуют соответствующего качества строительства. Если в Финляндии брусчатку уложат, она служит лет 10, а если у нас, то через три года надо ремонтировать. Хотя технология та же самая. В домостроении — аналогично. В традиционных материалах меньше риска для будущего владельца.

– У вас есть загородный дом или дача?
– Нет. Но у меня есть очень хорошие друзья, с которыми я учился, к ним регулярно ездим отдыхать. Этим надо отдельно заниматься, наверное, я сам еще не созрел для этого.

К сведению:
Сергей ДРОЗДОВ
Родился в 1966-м в Хмельницкой обл. (Украина). В 1992-м закончил Ленинградский горный институт, специальность — инженер-маркшейдер. Уже во время учебы стал работать в сфере недвижимости, начинал с обменов. С 1994-го — в компании «Кредо-Петербург». В 1995-м пришел в «Петербургскую Недвижимость», начинал с должности менеджера вторичного рынка.Женат, двое сыновей 14 и 5 лет. Болельщик «Зенита».

Источник:  http://www.restate.ru