Жилищное строительство в России в нынешнем году бьет все рекорды. По данным Росстата, за 9 месяцев текущего года в стране было введено в эксплуатацию 376 тыс. квартир общей площадью 33 млн 980 тыс. квадратных метров, что превышает уровень того же периода прошлого года на 31,3%. Год назад темпы роста строительства жилья в стране составляли 11,6%, что почти втрое меньше нынешних.

Главной особенностью этого года стало перемещение строительной активности из Москвы и Подмосковья в российские регионы. Пока еще столица и область, а вместе с ними Краснодарский край (от Ейска до Сочи), где охотно покупают жилье жители первопрестольной, лидируют по абсолютным объемам жилищного строительства. Но все же темпы и объемы строительства жилья в других крупных городах и промышленно развитых регионах постоянно ускоряются. И в этом году не только Москва, но уже и Московская область показали динамику нового строительства ниже средней по стране.

О причинах высоких темпов жилищного строительства говорится много. Среди важнейших факторов называют рост деловой активности, который приводит к увеличению инвестиций в основной капитал крупнейших компаний (прежде всего топливного сектора, металлургии, машиностроения). Это, с одной стороны, создает условия для повышения оплаты труда работников и доходов акционеров, а с другой — диктует необходимость развития инфраструктуры этих предприятий и смежных отраслей, в первую очередь финансовых и кредитных организаций, транспорта, розничной торговли. В итоге в выигрыше оказываются практически все, ведь доходы перераспределяются в другие сегменты экономики, где темпы роста также начинают ускоряться. То есть растет уже вся экономика, а следом за ней повышается уровень благосостояния лиц, занятых не только в инвестиционно привлекательных, но и в смежных отраслях.

И все-таки очевидно, что далеко не все граждане нашей страны могут позволить себе покупку квартир. Действительно, государственные программы социальной поддержки создают условия для развития строительства, но основная масса нового жилья реализуется по коммерческим ценам, неподъемным для среднего класса. И хотя пик жилищного строительства смещается все дальше от Москвы, более низкий уровень жизни и доходов населения в регионах позволяют далеко не всем решить свои жилищные проблемы даже при меньшей стоимости квартир.

Развитие ипотеки и кредитования под залог жилья — один из факторов активного развития жилищного строительства именно в регионах. В Москве, где пик жилищного строительства был пройден 2–3 года назад, ипотека фактически не прижилась из-за массовых махинаций на рынке недвижимости. Жители столицы с опаской доверяют застройщикам, памятуя о множестве обманутых дольщиков, потерявших свои сбережения. Иное дело — регионы. Там лишь сейчас начинается активное развитие ипотеки и долгосрочного целевого кредитования под залог строящейся квартиры. Ужесточение контроля со стороны государства и финансового сообщества над строительным бизнесом призвано гарантировать инвестору приобретение квартиры в новостройке в точном соответствии с условиями договора.

Как российская экономика в целом, так и строительный бизнес до сих пор развивались экстенсивно, то есть «вширь». Новые территории под строительство осваивались без заботы об экологии, о сохранности исторического облика города, с учетом прежде всего спроса на жилье в том или ином районе, его транспортной доступности, престижности и т. п. Особняком стояла и стоит Москва. Здесь застроены практически все свободные территории, и дальше вширь Москва строится лишь потому, что остается несколько свободных площадей на окраинах города и за пределами МКАД. Именно поэтому Москва по итогам января–сентября этого года лишь на 0,1% увеличила строительство домов в сравнении с тем же периодом 2006 года, возведя 3 млн 551 тыс. квадратных метров. Однако и эти объемы на фоне всей страны очень велики —10,5% общероссийского показателя. Но Москва уже не сможет достичь столь высоких показателей в строительстве жилья: почти все, что можно было застроить, застроили. Да к тому же ввели мораторий на точечную застройку. И теперь подошла очередь развиваться интенсивно, то есть расселять пятиэтажки, переносить за пределы города предприятия и освобождать их территории. Это весьма затратно. И только ли об этом нужно заботиться? Может, стоит подумать и о том, как обеспечить жителей новостроек и коренных горожан элементарными удобствами в новых условиях? Ведь удобства — это не только квартиры улучшенной планировки и скоростные магистрали, но и нормально функционирующий общественный транспорт (например, новые линии метро и скоростных трамваев, а не только маршрутных такси). Это новые парки и скверы взамен уничтоженных при строительстве, новые детские сады и школы, спортивные сооружения, магазины экономкласса и т. д. К сожалению, не только в Москве, но и в других крупных городах об «интенсивном строительстве», то есть о более высоком его качестве и об удобстве жителей, думают не в первую очередь. Это требует дополнительных бюджетных затрат. Но ограниченные площади крупных городов все равно рано или поздно ставят эти вопросы на повестку дня.

Пока же мы видим экстенсивное развитие строительной отрасли в российских регионах. Особенно это видно по Подмосковью. Московская область вышла на первое место среди российских регионов по абсолютным объемам ввода жилья, опередив Москву. За 9 месяцев 2007 года здесь построено 3 млн 743 тыс. квадратных метров жилья (более 11% общероссийского показателя), что на 31% превышает прошлогодний показатель. Неудовлетворенный спрос со стороны москвичей рождает предложение в Подмосковье. Очевидно, что главные стройки расположены в непосредственной близости от МКАД и ориентированы на тех жителей области, которые будут работать в Москве. А это означает, что московская агломерация не перестала строиться, просто она идет дальше вширь, занимая все новые территории, то есть экстенсивно развивается за пределы городской черты. При этом новые автодороги строятся медленнее жилых домов, а об общественном транспорте, который не привязан к городским улицам (метро, электропоезда, трамваи) вообще стараются не вспоминать. Это может стать серьезным тормозом на пути дальнейшего привлечения в Москву и ближнее Подмосковье покупателей жилья, а значит, и потенциальных инвесторов, и рабочей силы. Бизнес из столицы будет перемещаться в другие крупные города, где и начнется активное жилищное строительство.

Статистические данные подтверждают эту гипотезу. Даже темпы роста жилья в Подмосковье, невзирая на значительные объемы, оказываются немного ниже среднероссийских. Где же жилищное строительство при существенных объемах растет наибольшими темпами?

Уже упомянутый Краснодарский край показал темпы роста строительства жилья на 71,6% выше прошлогодних, а абсолютные его объемы — 2,6 млн квадратных метров — составляют 7,65% общероссийских. Конечно, сказывается близость моря, благоприятный климат, предстоящая сочинская олимпиада и активное развитие региона как одного из самых инвестиционно привлекательных в России. Именно сюда вкладывают свои средства инвесторы из Москвы и Ханты-Мансийского округа. Но все же Краснодарский край развивается скорее как место отдыха. Здесь, как и в Подмосковье, а также и в Ленинградской области, высокие темпы роста строительства жилья связаны еще и с реализацией «дачной амнистии». Фактически жилье уже было построено раньше, его только зарегистрировали сейчас. На этот фактор обращают внимание очень многие эксперты.

Действительно, «дачная амнистия» сыграла важную роль в высоких темпах роста строительства жилья в нынешнем году. К примеру, в Ленинградской области темпы жилищного строительства выросли в этом году почти на 70%, что вряд ли может объясняться только новым строительством: в городской черте Петербурга еще много свободных площадей. Но стоит обратить внимание и на другие регионы, где не только дачники регистрировали свои постройки, но и велось активное строительство новых домов в городской черте, а также коттеджных поселков.

Если ранжировать список регионов с наибольшими объемами и темпами роста жилищного строительства, то в него попадут все города-«миллионеры» и крупнейшие промышленные центры страны. Именно они стали локомотивами роста жилищного строительства в нынешнем году и подхватят эстафету в будущем. Это не только Санкт-Петербург, но и Нижний Новгород, Казань, Самара и Тольятти, Пермь, Челябинск, Екатеринбург, Красноярск, Саратов, Барнаул, Волгоград, Калининград. Темпы роста жилищного строительства в этих регионах превосходят динамику строительства жилья в Подмосковье и в целом по стране. В Башкирии (Уфа) и Ростовской области темпы роста ниже, зато абсолютные объемы очень велики: в Башкирии строится 3,85% всех новых домов, в Ростовской области — 3,5% всего российского жилья.

Итак, именно в перечисленные города и регионы стоит направить средства потенциальным инвесторам в ближайшие год–два, именно сюда нужно привлекать строительные компании.

Огорчает лишь то, что, как и в случае с Москвой, строительство жилья в крупнейших городах-«миллионерах» будет идти по экстенсивному принципу: сначала застроят все свободные площади, затем начнут беспокоиться о пробках на городских улицах и развивать общественный транспорт, затем перейдут на другие, более привлекательные в строительном отношении регионы. Хотелось бы, чтобы региональные власти при осуществлении градостроительной политики ориентировались не только на инвестиционную привлекательность строительных проектов, но и на интересы коренных горожан. Рано или поздно это все равно приходится делать. Но лучше раньше, чем позже.

Оценка земли продажа земли продажа домов цена земли цена дома загородный дом земельные участки коттедж.

Источник: http://www.business-magazine.ru/