На достаточно конкурентном строительном рынке Новосибирска есть свободная ниша, занять которую строительные компании не стремятся. А между тем, по оценкам аналитиков, спрос в этой сфере превышает предложение в несколько раз. Речь идет о строительстве малоэтажного жилья. Однако застройщики ссылаются на отсутствие инженерных коммуникаций, трудности во взаимоотношениях с мэрией и по-прежнему строят высотки.

Застройщики оценили привлекательность малоэтажного строительства, но и возможные трудности тоже просчитали. Фото Виталия ВАЛИШЕВСКОГОРынок малоэтажного жилья в Новосибирске развит довольно слабо. И несмотря на то что спрос на этот вид собственности значительно превышает предложение, немногие компании решаются заняться таким хлопотным делом, как строительство таунхаусов или коттеджей. Причин тому несколько. Если раньше нежелание вкладывать деньги в эту сферу строительства объяснялось нестабильностью экономики, то сейчас главную сложность представляют проблемы скорее бюрократического характера. Застройщики чаще всего жалуются на трудности, связанные с работой мэрии. Камнем преткновения становятся проблемы согласования земельных площадей.

Коттеджные поселки

Коттеджных поселков в Новосибирске и пригороде более 30, но даже в самых престижных из них инфраструктура развита очень плохо. Как правило, асфальтируются лишь центральные улицы, в большинстве нет магазинов, детских садов, школ, аптек и медицинского пункта. Не говоря уже о зонах, оборудованных для отдыха и прогулок. Поэтому повышенным спросом у покупателей пользуются так называемые «концептуальные» или «организованные» коттеджные поселки, которые предполагают наличие развитой инфраструктуры — охраны, хороших дорог, детских садов, школ и так далее. Чем серьезнее инфраструктура, тем выше привлекательность поселка в глазах потенциальных покупателей.

По словам директора мастерской консалтинга «Результат» Романа Борисова, рынок концептуальных поселков пока находится в зачаточном состоянии, но его ждет бурный рост в следующие пять лет. «Есть несколько компаний, — рассказывает Роман Борисов, — которые анонсировали строительство концептуальных поселков два года назад. Это «ABC-офис», «РАТМ-недвижимость», «ФудМастер Консалтинг» и «Сибакадемстрой». Но активного строительства и продаж, кроме «ФудМастера«, который на самом деле реализует участки, а не дома, никто не ведет. Есть предположение, что компании, проанонсировав застройку, не понимали всех сложностей рынка и столкнулись с ними только сейчас. Видимо, поэтому реализация проектов идет очень медленными темпами, практически в пассивном режиме».

Участники рынка в один голос указывают на проблемы, связанные с оформлением земельных участков. Президент Ассоциации строителей и инвесторов города Новосибирска и Новосибирской области Константин Боков говорит о нежелании компаний вкладываться в этот бизнес, считая его слишком хлопотным: «На рынке очень мало компаний, которые предметно занимаются строительством малоэтажного жилья. Пока рынок только начинает формироваться. Наверное, он действительно перспективный. Хотя то, что касается порядка выделения площадок под застройку, достаточно сложно. Во-первых, в Новосибирске все площадки, которые по зонированию подлежат малоэтажной застройке, слабо обеспечены инженерными коммуникациями, то есть застройщику нужно самому заниматься этим вопросом. Во-вторых, площадка обязательно должна быть выставлена на аукцион. Может быть, в крупных городах такая необходимость действительно есть, но правило распространяется и на сельскую местность, где это совсем ни к чему. В-третьих, площадки очень тяжело зарегистрировать. Особенно это касается крупных городов. Хотя у нас и декламируют, что все документы можно получить, что называется «в одно окно«, на деле не так все просто».

Таунхаусы

На данный момент строительство малоэтажного жилья ведется по двум основным направлениям: коттеджные поселки и таунхаусы. Спрос почти одинаково высокий и на те, и на другие проекты. Однако аналитики в один голос говорят о преимуществах вложения денег в менее затратные таунхаусы.

Не коттедж и не квартира, а нечто среднее: таунхаус сочетает в себе преимущества и недостатки и того, и другого. В оригинале таунхаусы — это вид загородного жилья, несколько сблокированных коттеджей, объединенных в целях уменьшения затрат на строительство и, следовательно, удешевления эксплуатации жилья.

Еще пару лет назад о таунхаусах в Новосибирске почти ничего не было слышно. Интерес к новой для города форме жилищного строительства пришел со стороны потенциальных покупателей. Желание жить в собственном доме, что называется, «на земле», не переплачивая, высказывали многие клиенты риэлтерских компаний. Сейчас спрос на таунхаусы, по некоторым оценкам, превышает предложение почти в три раза. Согласно опросу Аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость», проведенному среди риэлтеров, которые имеют потенциальных покупателей элитного жилья, интерес к таунхаусам очень высок — 59% респондентов отметили, что это наиболее привлекательный формат для их клиентов.

Застройщики по достоинству оценили привлекательность этого направления, и рынок начал выходить на новую стадию. На данный момент есть порядка восьми проектов строительства таунхаусов. Чаще всего это небольшие поселки, расположенные на окраинах или вблизи города. «Большинство предлагаемых проектов таунхаусов — это строящиеся комплексы, — поясняет директор компании «Доктор Ключ» Илья Балахонов. — Готовые таунхаусы есть на ул. Выборной (около 10 коттеджей), рядом с коттеджным поселком «Ясная поляна«, также на ул. Бардина (12 домов). Я бы выделил эти три проекта как наиболее привлекательные». Илья Балахонов называет концепцию «Ясной поляны» наиболее интересной — здесь рядом есть большой коттеджный поселок, озеро, территория находится под охраной. Рядом с каждым домом порядка 2,5 сотки земли, площадь расположенных здесь коттеджей — 150–265 кв. м, а квадратный метр от застройщика стоил около 35 тыс. руб.

Аналитик «Сибакадемстрой Недвижимости» Татьяна Высоцкая особо выделяет микрорайон Зеленый бор в Октябрьском районе: «Строительство здесь ведется очень активно. Плюсом этого микрорайона является то, что количество таунхаусов достаточно большое, и во многом поэтому он хорошо организован: все дороги заасфальтированы, а на въезде предусмотрен пост охраны».

В Новосибирске таунхаусы есть не только на окраинах города, но и на его центральных территориях: в частности, на улицах Новогодней и 1905 года. «Правда, нужно сделать оговорку, что таунхаусы в классическом виде предполагают наличие рядом земельного участка площадью 1–2 сотки. Те же, что расположены в черте города, могут быть отнесены к многоквартирным домам с отдельным входом», — утверждает Илья Балахонов.

Аналитики не приходят к единому мнению относительно того, относить ли таунхаусы к разряду элитного жилья. Учитывая более низкую стоимость эксплуатации, их скорее следует относить к бизнес-классу.

Некоторые застройщики пытаются позиционировать такое жилье и как элитное, и как социальное. Например, так делала томская компания «СОПОС», начинавшая в 2003 году строить в Новосибирске на Ключ-Камышенском плато комплекс таунхаусов. Предполагалось, что за счет дешевых строительных технологий дома здесь будут стоить на порядок дешевле. Однако сейчас эту стройку многие участники рынка называют не иначе как «долгостроем».

Есть и более перспективные проекты, и более воодушевляющие цифры. «Надо заметить, что те, кто считает таунхаусы элитным жильем (согласно проведенному нами опросу), готовы платить за него несколько больше, чем текущая среднерыночная цена (порядка 30–40 тыс. рублей за квадратный метр)», — говорит госпожа Высоцкая. Илья Балахонов полагает, что таунхаусы можно считать жильем для состоятельных людей: «Этот формат жилья я бы отнес к среднему классу, хотя некоторые приравнивают их к элитному жилью. Как правило, таунхаус представляет собой 4–10 сблокированных домов площадью от 250 до 400 метров. Соответственно, несмотря на относительно низкую стоимость квадратного метра (в среднем 30 тыс. рублей), за счет большой площади цена коттеджа достигает 7–9 млн рублей. То есть эти проекты рассчитаны на состоятельных людей».

Интерес к этому виду строительства будет расти, полагает Илья Балахонов: «Спрос на загородную недвижимость велик. Если сравнивать с коттеджами, то инвестирование в таунхаусы более выгодно как застройщику, так и будущему владельцу дома. Таунхаус легче запустить в эксплуатацию, и его содержание также менее дорогое, чем эксплуатация коттеджа. Риэлтеры ощущают, что люди готовы покупать загородное жилье, просто многие застройщики все еще не поняли всей привлекательности этого бизнеса».

По словам застройщиков, они уже оценили привлекательность малоэтажного строительства, но и возможные трудности тоже просчитали. «Проблема одна — волокита при оформлении земельных участков со стороны мэрии, ее неподготовленность к работе с малоэтажным строительством, — поделился с «КС» председатель правления МЖСК «У Озера« Александр Бобров. — Это проявляется в нежелании оперативно готовить земельные участки для продажи с аукциона компаниям, планирующим осуществлять комплексную застройку. А коттеджные поселки, по моему мнению, должны обязательно включать в себя застройку таунхаусами, усадебными и малоэтажными домами (до пяти этажей)».

Источник: http://com.sibpress.ru