"Будет ли и дальше расти цены на жилье в условиях фиансового кризиса", задается вопросом автор "Полит.ру" Наталья Спицына.

С своем материале она развенчивает ряд мифов, связанных с ценообразованием и "логикой роста" на рынке жилья.

"Самый распространенный аргумент апологетов роста цен: в России огромный неудовлетворенный спрос на жилье. Он не даст упасть рынку. Простите, но это лукавство. Каков должен быть средний доход человека, решившего купить квартиру даже с использованием ипотеки? Как минимум 6-7 тысяч долларов (в случае покупки малогабаритной однушки в отдаленном районе в кредит на 30 лет).  При этом доход в 4-5 тысяч в Москве считается очень даже неплохим", - пишет аналитик.

По мнению Спицыной, реальных покупателей на рынке фактически нет, да и никогда не было. Действительно, спрос огромный, но спрос на социальное жилье, а не на то, которое стоит 500 тысяч у.е. и выше. "По данным Счетной палаты РФ, приобрести квартиру даже с использованием ипотечного кредита могут всего 10—15% россиян. Интересно, что доступность ипотечного кредита в России высчитывается совсем не так как, например, в США.

Там сумма кредита не должна превышать заработка за полтора года, причем вне зависимости от длительности предполагаемого займа. Если взять такой подход, то взять кредит на покупку скромной квартирки может разве что президент и господин Дерипаска", - полагает автор.

Цены в Москве двигали не реальные потребители, а инвесторы и крупные спекулянты. Связка чиновник-девелопер-банкир фактически монопольно устанавливала стоимость объекта. Покупали квартиры в новостройках крупные спекулянты из числа приближенных к этой тройке, фактически ничем не рискуя, на кредитные средства. И все были кровно заинтересованы в росте цен.

"Однако сейчас инвестиционный спрос изменился. Крупных спекулянтов на рынке уже нет, а те, кто остался, ждут подходящего момента, чтобы сбросить активы. Недвижимость перестала быть финансовым инструментом: ликвидность снизилась, доходность упала, себестоимость растет. Под такой актив уже стало затруднительно получить финансирование, за счет роста цен не просто покрыть издержки и остаться в плюсе", - полагает Спицына.

"Охлаждение рынка необходимо. Чем выше стоишь, тем больнее падать. А где же предел? Предел – в реализации национальной программы «Доступное жилье». В конце концов, в названии не сказано, будет ли это самое доступное жилье в собственности или в долгосрочной аренде", - отмечается в статье.

"На Западе стабильность рынка недвижимости поддерживается развитой системой социального найма. Наличие таких квартир балансирует рынок аренды в целом, а цивилизованная аренда предоставляет человеку выбор: жить в арендованной квартире по долгосрочным договорам с фиксированной ценой или купить собственные апартаменты.

Пока государство не займется этим решением, не отойдет от практики передачи в собственность (такая политика оставляет лазейки для тех, кто передачу эту осуществляет вовсе не страждущим, а тем, у кого с доходами все в порядке), стабилизации рынка не будет", - пишет Наталья Спицына.

Компания "SV Development"