УКРАИНА, 3 окт. - SV Development. Согласно недавнему обзору рынка недвижимости Украины, проведенному «Эрнст энд Янг», наиболее уязвимым для последствий мирового финансового кризиса явился сегмент складской недвижимости, где с начала 2009 г. практически не было зафиксировано положительных изменений.

В первой половине 2011 г. наблюдалось некоторое увеличение количества сделок по аренде в сегменте складской недвижимости. По сравнению с началом прошлого года активность арендаторов выросла, однако показатель незанятых площадей еще достаточно высок, что пока не вызывает роста арендных ставок.

Наибольшее количество профессиональных складских комплексов в Киевской области расположено на Житомирской трассе, а именно около 30% объектов. 25% объектов складской недвижимости расположено на трассе М-01, Е-95 (Москва). В харьковском направлении, находится порядка 20% складских комплексов.

В целом, общее предложение профессиональной складской недвижимости на начало второго полугодия 2011 в Киеве составляет около 1 000 тыс. кв. м. В структуре представленных на рынке объектов складской недвижимости преобладают склады класса С и D, которые занимают около 55% рынка.

Среди объектов складской недвижимости наибольшим спросом пользуются склады, расположенные на правом берегу Днепра (около 60% сделок). Основными генераторами спроса складских услуг являются компании оптовой и розничной торговли. Наибольшим спросом пользуются складские помещения, площадью до 5 тыс. кв. м, менее популярны среди арендаторов помещения площадью от 10 тыс. кв. м.

Вследствие мирового финансового кризиса, начиная с октября 2008 г. арендные ставки на складские помещения характеризовались значительным спадом, который остановился в конце 2009 г. С того момента значительных изменений на рынке складской недвижимости практически не произошло. По состоянию на конец первого полугодия 2011 г. ставки аренды на профессиональные складские помещения Киева колеблются в пределах $5-10 за кв. м в месяц с учетом НДС.

Учитывая положительные тенденции в производстве и более активное развитие розничной торговли, а также тот факт, что темпы ввода новых складских площадей были очень невысоки, уровень вакантности качественных складских помещений в первом полугодии 2011 г. снизился и составил, в среднем, 15-18% (в 2010 г. данный показатель составлял 23-25%). Однако и такой уровень вакантности является довольно высоким и свидетельствует о большой недозагрузке площадей. Учитывая данные тенденции, среди всех сегментов коммерческой недвижимости, развитие проектов складской недвижимости является наименее популярным, возобновление активности со стороны девелоперов на данный момент не наблюдается.

К перспективному направлению развития данного сегмента недвижимости в текущих условиях можно отнести модернизацию/редевелопмент складов C и D классов, которые в общей структуре предложения объектов складской недвижимости составляют существенную долю (около 55%).. Увеличение доли качественных складских площадей таким путем (реконструкция существующих объектов) позволит избежать рисков связанных с “green field”- строительством, т.е. реализацией проектов «с нуля» и, в свою очередь, позволит продолжить развитие рынка качественной складской недвижимости (особенно, в регионах, где доля непрофессиональных помещений может доходить до 80%-90%).

Кроме того, в сложившейся ситуации значительно увеличилась доля “built to suit” проектов. Данный тип складов предназначен для конкретного арендатора/арендаторов, что изначально позволяет снижать операционные риски для инвесторов и учитывать особенности и пожелания конечных пользователей складских помещений.

Мы продолжаем отслеживать ключевые события на рынке недвижимости и информировать вас о последних тенденциях.

Консалтинговая компания "SV Development"