Не исключено, что мораторий на продажу сельскохозяйственных земель в следующем году может прекратить свое действие. Косвенно этому может посодействовать проект Госбюджета-2008 в случае его принятия в первоначальном варианте. Этим документом, в частности, право продажи земли сельскохозяйственного назначения закрепляется за Государственным агентством земельных ресурсов. Несмотря на то что такие меры могли бы сделать процедуру продажи земли более прозрачной, эксперты все же видят здесь немало подводных камней.

Напомним, что на сегодняшний день, в соответствии с Земельным кодексом, земельные участки государственной и коммунальной форм собственности реализуются местными госадминистрациями, Советом Министров АРК или органами местного самоуправления. При этом Фонд госимущества уполномочен продавать землю, занятую под объектами, которые подлежат приватизации.

«Предоставление функций по продаже земли Госземагентству является в определенной мере гарантией более прозрачной процедуры отчуждения участков, - рассказал газете «СЕЙЧАС» Василий Юрчишин, директор экономических программ Центра экономических и политических исследований им. Разумкова. - Ведь сегодня одним из основных упреков в отношении киевской и других местных властей является то, что они не совсем понятным с законодательной точки зрения образом выделяют землю».

По мнению Дмитрия Науменко, эксперта Института экономических исследований и политических консультаций, сосредоточение указанных функций в руках местных госадминистраций отчасти является причиной того, что в настоящее время процесс продажи абсолютно не упорядочен и фактически заблокирован. «Местные администрации, безусловно, заинтересованы в высокой стоимости продаваемых объектов, поскольку это очень большая статья доходов местных бюджетов. Именно поэтому цена продажи земельных участков нередко завышена», - отметил эксперт газете «СЕЙЧАС». По словам г-на Науменко, в случае принятия предлагаемых проектом Госбюджета изменений у потенциального покупателя появится шанс платить более или менее реальную цену, поскольку Госземагентство на профессиональном уровне сможет обеспечить денежную оценку участков.

Вместе с тем специалисты отмечают, что, несмотря на логичность данной инициативы, с ее реализацией на практике могут возникнуть определенные проблемы. «Во-первых, необходимо учитывать, что решить вопрос с покупкой земли можно будет только через Киев, а это опять-таки прямой путь к усилению коррупции», - считает г-н Юрчишин. Кроме того, по мнению ряда экспертов, в условиях отсутствия четких механизмов работы земельного кадастра существует большая вероятность того, что с переводом полномочий по продаже в центр не получат своего продолжения многие судебные иски по земельным спорам.

Стоит напомнить, что Закон «О государственном земельном кадастре», принятый весной текущего года, был заветирован Президентом и уже летом направлен на доработку. Законом кадастр предусматривалось разделить на три уровня: общегосударственный, региональный и местный (к последнему отнесены и кадастры городов Киева и Севастополя). Несмотря на то что формально вестись они должны были бывшим Госкомземом (ныне Госземагентство), на практике за учет кадастровой документации (поземельные книги, книги записей регистрации государственных актов и договоров аренды земли, дежурный кадастровый план и дополнительные сведения), согласно Закону, отвечают местные советы.

Закрепление полномочий по продаже сельхозземель за Госземагентством хотя и не означает автоматического снятия запрета на их отчуждение, но свидетельствует о планах Кабмина разрешить данную проблему в следующем году.

«Фактически вышеуказанные положения Закона о земкадастре свидетельствуют о том, что сейчас все усилия, наоборот, направлены на «распорошивание» функций по управлению землей по местам», - уверен Артем Вихор, начальник отдела аналитического обеспечения и информационной поддержки госрегистраторов прав Центра государственного земельного кадастра при Госземагентстве. По его мнению, гипотетически с поддержанием проекта Госбюджета-2008 порядок отчуждения государственной и коммунальной земли мог бы стать более четким, поскольку все сопутствующие вопросы обращались бы в рамках одной системы данных. «Для создания такого единого реестра, единой базы земли, находящейся в государственной и коммунальной собственности, конечно, необходимо функции по управлению закрепить за Госземагентством. Этот вопрос поднимается уже не впервые, однако большое лобби не позволяет забрать соответствующие полномочия у местных властей», - прокомментировали в Госземагентстве.

Осознавая слабую вероятность того, что столь лакомый кусок пирога под названием «местный бюджет», как доходы от продажи государственных и коммунальных участков, таки удастся забрать у чиновников на местах, специалисты уповают хотя бы на четкое закрепление за Госземагентством управленческих и контрольных функций. «Система на местах работает очень плохо, документация теряется, и, что самое главное, никто за это не несет ответственности, - заявил г-н Вихор. По его словам, много споров сегодня возникает из-за того, что реальные границы на земельных участках не установлены, чему также способствует неэффективность норм Закона «О разграничении земель государственной и коммунальной собственности». В свою очередь Агентство смогло бы более четко контролировать этот процесс. Более того, как сообщили газете «СЕЙЧАС» в Центре государственного земельного кадастра, на днях в Секретариат Президента был передан проект обновленной редакции Закона о кадастре, которым полномочия по ведению кадастра закреплены как раз за центральным органом исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов, то есть за Агентством. К слову, такое требование изначально было установлено в Земельном кодексе.

В то же время, подтверждая целесообразность инициативы о предоставлении контрольных функций Государственному агентству земельных ресурсов, Василий Юрчишин отметил, что на практике это может привести к усилению коррупции. «Сейчас часто ведутся разговоры о самостоятельности местных органов власти, о сосредоточении основных ресурсов на уровне местного самоуправления. Однако в данном случае речь идет как раз о внедрении механизмов, которые ведут к централизации. Не исключено, что продажа сельхозземли через центр в конечном итоге будет не такой уж и прозрачной», - заключил эксперт.

Схожую с ним позицию занял и руководитель Центра правового анализа и исследования политических рисков Михаил Дяденко: «Таким образом Кабмин претендует на то, чтобы стать весомым игроком на рынке земли. Пытаясь «потеснить» полномочия местных государственных администраций в сфере земельных отношений, правительство тем самым намерено существенно ослабить президентский контроль над данной сферой». Более того, следует учитывать тот факт, что на данный момент, до разграничения земель государственной и коммунальной собственности, от их реализации местной властью порядка 90% идет в местный бюджет, и только 10% в лучшем случае - в государственный. А следовательно, с передачей соответствующих полномочий Госземагентству, то есть в центр, скорее всего все будет происходить с точностью наоборот, предполагают эксперты.

Примечательно, что вышеуказанная инициатива не является единственной по части земли в проекте Госбюджета. Так, к примеру, проектом также предлагается расширить полномочия Фонда госимущества Украины по распоряжению участками, находящимися в государственной собственности. Согласно действующей редакции ЗК, ФГИ вправе распоряжаться только землей, занятой объектами, которые подлежат приватизации. Тогда как проектом за Фондом закрепляется право продажи участков, на которых также размещены государственные предприятия, хозобщества, в уставных фондах которых государству принадлежат части (акции, паи), и объекты незавершенного строительства, независимо от планов по их отчуждению. По мнению М.Дяденко, предлагая такие положения в проекте Госбюджета, Кабмин тем самым делает весомую заявку на то, чтобы получить контроль над значительной частью ранее приватизированных предприятий. «Ведь, к примеру, размер доли госсобственности в уставном фонде может не фиксироваться. В результате получаем ситуацию, когда собственник предприятия, в уставном фонде которого государству принадлежит пару процентов акций (а то и десятые доли процента) потеряет контроль над землей, на которой предприятие расположено. То есть правительство готовит почву для новых рейдерских атак на ранее приватизированные предприятия», - рассказал газете «СЕЙЧАС» г-н Дяденко.

«Аналогичные инициативы в отношении ФГИ озвучивались и в прошлом году. Однако ни одного объекта, насколько мне известно, Фонд госимущества вместе с землей так и не передал в частные руки с момента разработки в прошлом году специального порядка продажи такой земли», - отметил газете «СЕЙЧАС» Николай Калюжный, председатель совета Ассоциации «Земельный союз Украины», экс-заместитель главы Госкомзема. Именно поэтому, по словам специалиста, целесообразнее всего определить один орган, к которому могли бы обращаться все юридические и физические лица, желающие приобрести землю. «Скорее всего, этим органом должно выступать Госземагентство», - считает г-н Калюжный. Однако при этом он добавил, что закрепление за Госагентством земельных ресурсов права продажи земли сельхозназначения, как это предложено проектом Госбюджета, может сделать процедуру отчуждения участков еще более запутанной. «Дело в том, что статьей 149 Земельного кодекса предусмотрено полномочие местных госадминистраций предоставлять земельные участки с/х-ого назначения в аренду. Ситуация, когда Госземагентство будет продавать участки, а местные власти - их же сдавать во временное пользование, наверняка вызовет неразбериху. Поэтому все должно быть сосредоточено в одних руках», - резюмировал г-н Калюжный. И добавил, что следующий бюджетный год, судя по всему, вряд ли сможет что-либо изменить в урегулировании земельных отношений. Что касается моратория на продажу сельхозземли, то вопрос о его снятии все еще остается открытым – разрешить его сможет даже не конкретная дата, а принятие двух основополагающих для земельной сферы законов – о государственном земельном кадастре и о рынке земель. Последний, по словам Николая Калюжного, находится еще в весьма сыром состоянии.

Эксперты отмечают, что сегодня на рынке успешно работают схемы, позволяющие, практически не нарушая закон, продавать сельскохозяйственную землю. Одна из наиболее проверенных - когда владелец Госакта о праве собственности на участок сельскохозяйственного назначения выписывает задним числом долговую расписку на внушительную сумму. После обращения с ней в третейский суд в ходе разбирательства стороны могут заключить мировое соглашение о том, что должник, ввиду отсутствия у него денежных средств, будет расплачиваться принадлежащей ему землей. Поскольку, согласно ЗК, сельхозземлю нельзя передавать в собственность только на основании соглашений, судебное решение в данном случае выступает вполне законным поводом для отчуждения участка.

ГЛАВНОЕ

Несмотря на то, что, судя по заявлениям Президента, проект главного финансового документа страны вряд ли будет поддержан, его положения становятся поводом для различных заключений, в том числе и по части земельных вопросов. Уже сегодня становится очевидным, что основные противоречия в этой сфере сосредоточатся вокруг моратория на продажу участков сельскохозяйственного назначения. Закрепление полномочий по их продаже за Госземагентством хотя и не означает автоматического снятия запрета на отчуждение с/х земли, но свидетельствует о планах Кабмина разрешить данную проблему. Однако в целом следующий бюджетный год вряд ли сможет кардинальным образом изменить систему регулирования земельных правоотношений, считают эксперты. Для снятия моратория так или иначе необходимо принятие двух законов - о земельном кадастре и о рынке земель. При этом для того, чтобы земля продавалась на прозрачных условиях, по словам экспертов, следует соответствующие функции по ее реализации сосредоточивать все-таки в центре, чему, безусловно, воспротивятся местные власти.

Что касается предоставления Фонду госимущества права распоряжаться землей под всеми объектами государственной формы собственности, то, по мнению специалистов, таким образом правительство пытается получить контроль над многими ранее приватизированными предприятиями. Кстати, такая практика имела место и два года назад, когда на продажу предлагалось выставить земли, на которых расположены уже приватизированные предприятия.

Источник: http://times.liga.net/