Достаточно ли элиты в Перми, чтобы предложение всех коттеджных поселков имело спрос?   
Еще лет 20 назад загородная недвижимость не была выделена в один из самостоятельных сегментов рынка. Загородный дом принято рассматривать не просто как дом для сезонного проживания, но и, по сути, как полноценное жилье. Что же сегодня представляет пермский рынок загородной недвижимости, рассказывают аналитики департамента маркетинга и консалтинга PTDN realty group (группа предприятий «Пермский торговый дом недвижимости»). 

За городом, а вернее – на самой его границе, вроде бы и не в шумном центре, но в то же время и не в захолустье.

В зависимости от местоположения и отдаленности от центра города на пермском рынке загородной недвижимости на конец I квартала 2008 года ценовая ситуация сложилась следующим образом: традиционно наибольшая доля объектов, выставленных на продажу, находится в черте города и прилегающих районах – 47% от совокупного предложения. Доля предложения загородного жилья в районах средней удаленности – 32% (ниже, чем в IV квартале 2007 года на 3%). В отдаленных районах города – 21%, впервые за три квартала произошло увеличение доли (на 3%).

Из факторов, определяющих стоимость 1 кв. м загородной недвижимости, на первом месте находится местоположение относительно центра Перми или города в целом. Для информации: цена предложения 1 кв. м домов, расположенных в черте города и прилегающих районах, устойчиво растет – с начала года на 28%.

Недвижимость Перми по алфавиту 
Классификация пермского рынка загородной недвижимости значительно отличается от классификации российского уровня, так как на пермском рынке отсутствуют объекты высокого качества, размещаемые в коттеджных поселках. Лучшие коттеджи, относящимися к классу А в Перми, по российской классификации являются объектами среднего качества.

В соответствии с общепринятой классификацией в Перми загородные объекты целесообразно подразделить на классы А, В, С, D. При этом главным фактором оценки престижности и отнесения к определенному классу для коттеджа является, в первую очередь, расположение, а также социальная однородность жильцов поселка.

Самый важный критерий, определяющий будущую концепцию поселка, – местоположение. По результатам анализа спрос на загородную недвижимость в зависимости от отдаленности распределился следующим образом: 41% потенциальных покупателей предпочитают жить в черте города. 45% – в районах средней удаленности и 14% – в отдаленных районах. Наибольшим спросом пользуется загородная недвижимость, расположенная на берегах рек: Сылвы (Троица, Мостовая, Жебреи); Камы (Полазна, Добрянка, Усть-Качка); Чусовой (Гари).

Исходя из спроса, на сегодняшний день перспективными направлениями малоэтажной застройки являются черта города; добрянское, усть-качкинское, сылвенское направления. С учетом наиболее значимых характеристик самым перспективным является усть-качкинское направление.

Еще один, пожалуй, самый главный вопрос, объясняющий наличие неудовлетворенного спроса, – вопрос цены, учитывая, что средняя стоимость городской квартиры 3 млн рублей, а средняя цена загородного жилья – 5 млн рублей.

Из чего будем строить дом?

Большинство объектов, выставляемых на продажу, позиционируются в качестве элитных, поселки эконом-класса пока лишь только планируются. По словам Сергея Мартемьянова, директора ООО «Центр загородного строительства», существует одна большая проблема, которая имеет место во всем строительном рынке, она же и большая опасность – отсутствие мощностей по производству цемента. Почти все многоэтажное строительство сейчас переходит на каркасное – а это огромные расходы бетона: каркасы льются из монолитного бетона. Заполнение ограждающих конструкций происходит из пенобетона – это тоже в основном вспененный цементный раствор.
Если раньше часть домов строилось из красного или силикатного кирпича, сейчас люди предпочитают строить проще, быстрее – из цементосодержащих материалов.

Цементный завод уже работает на полную мощность. Поскольку представительство завода есть и в Москве, часть цемента уходит за пределы области. В город цемента поступает все меньше и меньше, соответственно квоты на каждого потребителя урезаются, а китайский цемент, который привозится сюда, мягко говоря, не очень хорошего качества, а если честно – строить из него страшно.

Появляется ряд возможностей для альтернативных видов строительства. Скажем так, западные люди по сути своей индивидуалисты. Как правило, они стараются жить в индивидуальных домах, и в данном виде строительства достигли гораздо большего развития, чем мы (если не считать наши деревенские дома из круглого бревна). Последние лет 200 они строят каркасные дома с утеплителем и обшивкой из листовых материалов: раньше это была фанера, сейчас это OSB-плита. Так в развитых странах строят 80% домов. Делают они это из экономии: такой дом гораздо теплее, чем любой каменный или деревянный, он легче и, следовательно, требует гораздо меньшего фундамента, что в разы удешевляет строительство. Грубо говоря, дом 60–70 кв. м вместе с отделкой под ключ можно сделать за 1 миллион рублей. Данная технология позволяет обходиться с минимальным количеством цемента, во-вторых, – экономить деньги, так как цемент дорожает в геометрической прогрессии (в год – почти в два раза).

Производить комплектующие для деревянных каркасных домов – самое перспективное дело. Стены из пенобетона (они почти никогда не применяются в индивидуальных домах на Западе) – мягкие, неустойчивые. Пенобетон теплее, чем обычный кирпич, монтируется быстрее и достаточно дешев, но самое «страшное» в пенобетонном доме – отделка. Пенобетон надо обязательно штукатурить с обеих сторон либо покрывать снаружи вентилируемым фасадом – а это отдельные деньги, сравнимые со стоимостью самой коробки.

Каковы пермские перспективы индивидуального домостроения?

Можно сказать, что индивидуальное строительство будет в загоне до тех пор, пока у нас не будут строиться дома на одну семью доступными по цене. Из пенобетона дом обойдется не меньше чем в 30–35 тысяч за кв. м. Это, конечно, дешевле, чем в высотном доме, но надо прибавить большую площадь дома, стоимость земли с коммуникациями и более дорогое его содержание. Пока стоимость квадратного метра не достигнет 15–20 тысяч, найдется немного людей, которые смогут позволить себе индивидуальный дом, несмотря на то что земель вокруг Перми огромное количество.

Кстати, по слухам, в ближайшее время вся правая часть Камы присоединится к городу до самого Краснокамска. В перспективе огромные поля слева и справа от дороги будут застроены. Вот где площадка для индивидуального жилья по-настоящему доступного. Те же поселки, которые называют себя элитными, еще долго не смогут найти себе покупателя, так как столько элиты у нас в городе просто еще нет.

 Источник: http://dp.perm.ru/