В ипотечном сегменте новая мода: банки начали разрабатывать специальные кредитные продукты, залогом для которых становятся загородные дома и дачи.

До недавнего времени эта группа недвижимости редко попадала в поле зрения банков. Станет ли дачное кредитование новым направлением в море ипотечных продуктов или дело ограничится лишь пробными предложениями?

Кредит, который дают под залог дачи, можно использовать для улучшения «дачных условий» — нового строительства на участке, реконструкции или покупки земельного участка или дачного дома.

В представлении обывателей, дача — это индивидуальный земельный участок с загородным домом. Для участников рынка недвижимости дача — это строение, не предназначенное для постоянного проживания, не имеющее почтового адреса.

Загородная недвижимость, будь то небольшой дом на шести сотках без всяких удобств или шикарный коттедж с подземным гаражом, магистральным газом и телефоном, всегда пользовалась спросом на рынке. Цены в этом сегменте колеблются от нескольких тысяч рублей до несколько сот тысяч долларов.
Сегодня банки, наконец, обратили внимание на данный вид собственности — появились «первые ласточки» кредитных программ, залогом которых являются дачи.

Вместе с ними появились и первые трудности. Важным моментом при кредитовании объектов загородной недвижимости является оценка. Рынок квартир существует долгое время, и уже есть четкое понимание ликвидности по категориям жилых домов, понятный срок экспозиции. Загородная же недвижимость пока еще достаточно уникальна, каждый дом индивидуален и оценивается с учетом ряда поправок.

Понимание ценообразования на этом рынке пока еще в стадии формирования. Метод сравнительных продаж далеко не всегда подходит в случае с загородными объектами, так как трудно проводить аналогии. Поэтому, когда банк рассматривает возможность кредитования коттеджей, земельных участков, то соотношение суммы кредита к стоимости залога меньше, чем по квартирам. Если при покупке квартиры банк готов кредитовать до 85-90% стоимости объекта, то для загородной недвижимости этот показатель обычно не превышает 50-75% стоимости объекта залога.

По словам Михаила Шама, руководителя офиса Городского Ипотечного банка в Омске, пока в России еще не сложились точные критерии оценки дачных участков. Цена на них зависит в большей степени от личного вкуса покупателей. Кто-то более всего ценит наличие гаража и транспортную доступность, а кто-то, напротив, готов забираться в самую глушь ради великолепных грибных мест, охоты и рыбалки. Так что оценка дачного участка разными специалистами может отличаться в два раза — такое невозможно при оценке коттеджа в организованном поселке или городской квартиры.

Помимо этого существует еще масса моментов, тормозящих развитие ипотеки на загородную недвижимость. Прежде всего, это ограниченное предложение качественного загородного жилья на рынке.

Многие банки отказываются кредитовать «насыпные» дома, удаленные более чем на 50 км от города. Кредиторы скептически настроены относительно деревянных и не имеющих центрального отопления объектов. Требование большинства банков — износ дома не более 50%.

Не менее важной проблемой является и несовершенство законодательной базы. Банки не принимают в залог загородные дома, дачи и жилые строения, которые находятся на земельных участках на правах аренды. Часто дачи принимаются в залог банками только по договорам ипотеки. Приобрести такую недвижимость с использованием кредита очень трудно: объекты не являются жилыми, и ипотека в силу закона на них не распространяется.

Есть и сложности со страхованием объектов незавершенного строительства. Страховые компании не только не имеют опыта страхования объектов, принадлежащих физическим лицам, но и вводят ряд ограничений, связанных со степенью их готовности.

Как считает Юлия Лилина, начальник сектора ипотечного кредитного отдела розничного бизнеса омского филиала «Банк Москвы» , активного развития подобных ипотечных программ не будет. Загородные дома и дачные участки не является предметами первой необходимости, а большой процент заемщиков — люди, не имеющих жилья вообще.

Человек, не решивший основную жилищную проблему, воздержится от приобретения дачи, тем более в кредит. К тому же, если и рассматривать подобный вариант, сумма кредита, скорее всего, будет небольшой. В таком случае хорошей альтернативой может послужить потребительский кредит. Решение по нему можно получить быстрее, а нецелевое назначение позволит выбрать любой вариант и оформить его значительно дешевле.

Пока многие банки и заемщики предпочитают не создавать себе дополнительных проблем. Банки не будут связываться с залогом, право собственности на который легко оспорить.

Тем не менее, такая услуга на рынке появилась. Хотя сегодня большая часть заемщиков, отдающих в залог дачу, предпочитает брать кредит на ремонт или реконструкцию этой же самой дачи. Вполне возможно, что в будущем многие предпочтут не только закладывать городскую квартиру, чтобы обзавестись загородным домом, но и поступать наоборот.

Источник: http://news.gorod55.ru