Земля — один из старейших в истории человечества товаров. Борьба за него велась, начиная от примитивных столкновений за захват территорий, в течение тысяч кровопролитных войн и продолжается по сей день хоть уже и не с помощью оружия, а финансовыми средствами.

Столичная земля не исключение, — сегодня цена квадратного метра в Киеве и его окрестностях может дать фору многим европейским городам.

Что же сегодня представляет собой этот рынок? 

Первое, что сразу бросается в глаза — дефицит земельных участков. Второе — взвинченные до небес цены. Фактически из-за того, что на рынке мало заманчивых предложений, даже откровенно непривлекательные участки в гуще гаражно-дачных построек стоят безумно дорого. Даже если на участке из-за сложного заезда или по каким-нибудь другим причинам вообще не представляется возможным начать строительство коттеджа, этот кусок земли все равно будет иметь свою немалую цену, которую продавец не на пядь не уступит. 

Средняя цена одной сотки земли в Киеве колеблется в районе 60-100 тысяч долларов США, и это далеко не предел.

Самые «вкусные» предложения могут без проблем уйти и за вдвое большие деньги. 

Земельный прайс Киева 

Традиционно на самом высоком уровне — цены на участки в центре города, на Печерске. Самые взвинченные цены в районе Царского Села и улицы Зверинецкой: сотка земли стоит около 120-135 тысяч долларов. Вне этой зоны цены на Печерске держаться несколько ниже. Самые дешевые предложения стоят около 70-75 тысяч долларов, а земля подороже стоит 90-100 тысяч долларов. Такой размах цен не удивителен: район очень сильно облюбовали политики и бизнесмены, для которых важно не столько близость к органам власти (в которых многие из них работают), сколько успешное вложение в очередной объект недвижимости. А поскольку Печерск считается наиболее престижным местом жилья, цены здесь растут значительно быстрее. 

Ко второй ценовой зоне стоит отнести центральную часть Подола, Лукьяновку, Татарку, Батыеву гору, центральную часть Голосеевского района и Нивки (в районе метро). Здесь участки продаются и покупаются по цене 35-50 тысяч долларов. Высокая стоимость жилья в этих районах соответственно диктует и цены на землю. Кроме того, эти места одни их наиболее удобных для проживания в смысле развитой инфраструктуры. 

На третьем месте — цены на землю в Соломенском районе, Куреневке, Сырце, дальних микрорайонах Голосеевского района, Академгородке, Беличах, Новобеличах, Феофании. Здесь разброс цен варьируется в пределах 20-30 тысяч долларов. Стоимость земли здесь зачастую зависит от близости к транспортным путям сообщения и метро. 

Еще дешевле земля на окраине Голосеевского района (Мышеловка, Чапаевка, Теремки), в Днепровском районе, частном секторе Оболонского района, Святошине, Борщаговке, Нивках, Жулянах, Осокорках, Троещине — от 5 до 15 тысяч долларов. Здесь спрос незначителен, так как покупателям с деньгами неинтересны сами районы, а менее богатые граждане больше заинтересованы в покупке квартиры, чем недешевой земли с последующим дорогостоящим строительством. 

Следует отметить, что по вышеуказанным ценам как правило реализуются участки размером 10-20 соток. А вот на рынке крупных участков, которые Киевская городская государственная администрация отводит под строительство многоэтажных жилых домов, торговых и офисных комплексов, наблюдается другая ситуация.

Простор для спекулянтов 

Лучший способ получить землю — получить ее от государства. Однако количество инвесторов, желающих купить землю, существенно превышает имеющиеся предложения. С другой стороны, — не все гладко с механизмами отвода участков земли из госсобственности. 

Инвесторы понимают, что сегодня земля становится даже более выгодным товаром, чем недвижимость. Если объект недвижимости подвержен разрушению, то участок земли в любом случае своей ценности со временем потерять не может. Поэтому с момента провозглашения земли товаром, численность желающих приобрести этот товар только увеличивалось. При этом, это совсем не значило, что инвесторы, купившие землю, сразу станут строить на ней жилье и продавать его. На самом деле многие инвесторы являются обычными спекулянтами-перекупщиками: купив (получив) землю у государства или из коммунальной собственности местной общины, сразу же стремятся перепродать участок по намного более высокой цене. 

На этапе выкупа земли из государственной или коммунальной собственности ее цена уже несколько последних лет возрастает очень незначительно — около 20% в год. Например, в Киеве 1 квадратный метр земли в 2002 году стоил 407 гривен, в 2004 — 900 гривен, а в нынешнем году цена достигла уровня 1200-1500 гривен. 

Проблема спекуляции землей не только негативно влияет на экономическое развитие местных общин, но ведет к существенному подорожанию строящегося жилья. На этом этапе местная власть начинает понимать, что нужны новые механизмы отвода земель, при которых не страдали бы интересы местных общин. Самый простой способ — конкурентная продажа участков на аукционах, кроме того, это позволило бы получить за землю в несколько раз более высокую цену. 

В Киеве горгосадминистрация начала продавать землю с аукционов в 2003 году. А уже в июле 2004 года Киевсовет принял принципиальное решение продавать земельные участки, а затем детализировал принятое решение и определил порядок продажи участков на аукционах. Всего в 2004 году в Киеве состоялись три земельных аукциона, на которых были проданы три участка общей стоимостью 2,436 миллиона гривен, что в 4,2 раза меньше против 2003 года, когда были проданы три участка на сумму 10,3 миллиона гривен. А в начале 2005 года Киев выставил на земельный аукцион 14 участков общей площадью 5,356 гектара стоимостью 21 миллион 287 тысяч гривен. Средняя стартовая цена за 1 кв м земли на торгах составляла 431,82 гривны. 

В октябре нынешнего года практика аукционов снова возобновилась. В частности, Киевская городская государственная администрация продала компании "Киевстройинвест" земельный участок 0,3286 гектара по улице Срибнокильской, 8, в Дарницком районе Киева за 5 миллионов 28,091 тысяч гривен. Согласно информации торговой биржи "Контрактовый дом УМВБ", которая проводила аукцион, стартовая цена участка была 1,248 миллиона гривен, а шаг аукциона составлял 30 тысяч гривен. Оценка инвестиционных проектов оценка проектов оценка недвижимости. Таким образом, на 122 шаге, когда участок был продан, его цена составляла свыше 5 миллионов гривень, а средняя цена 1 квадратного метра выросла до 1530 гривен. Начальник Главного управления земельных ресурсов Киевгоргосадминистрации Анатолий Муховиков отметил, что 1530 гривен за квадратный метр — самая высокая цена, по которой продавали участки в Дарницком районе. Он также отметил, что аукционная цена является своеобразным определителем рыночной стоимости киевской земли.  

Аукционный опыт 

Сегодня аукционы на землю проводятся во многих городах Украины. Однако не было выработано единых общегосударственных правил их проведения. Каждый регион шел своим путем. 

Например, в Киеве весной 2006 года была принята новая редакция «Порядка продажи земельных участков государственной собственности в Киевской области на земельных аукционах». Целью инициативы было усовершенствование процедуры проведения аукционов. Прежде всего, положения нового Порядка распространяются на районные государственные администрации, которые отныне могут проводить свои аукционы. Усовершенствована процедура выделения земельных участков для аукционов, подготовки градостроительной документации, изготовления технического паспорта, заключения соглашения с лицитатором (ведущим аукционов). По оценке чиновников КГГА, законодательные и организационные меры позволят успешно выполнить годовой план поступлений в столичную казну в размере более 300 миллионов гривен. 

Опыт других городов показывает как успешные, так и противоположные результаты от практики аукционной продажи земли. Например, в Харькове — городе, который первым в Украине провел земельный аукцион, — процесс продажи земли затормозился. В этом году власти Харькова намерены активизировать продажу земли, находящейся в муниципальной собственности. Главной проблемой для организаторов и участников харьковских аукционов продолжает оставаться сложность нормативно-правовой базы, которую необходимо тщательно изучать, чтобы действовать строго в рамках законодательства. 

В этом году удалось провести успешный аукцион мэрии Львова: на торгах, состоявшихся 24 марта, за 12 миллионов гривен были проданы два надела общей площадью 5 гектаров на окраине Львова. Практика проведения земельных аукционов во Львове показала, что часто результаты аукционов оспаривались из-за несоблюдения процедуры проведения аукциона, установления факта наличия у другого лица законных прав на земельный участок, выставленный на продажу, или несоответствия земельного участка техническому паспорту. 

Особенностью ситуации с продажей земли в Одессе является повышенный интерес иностранных инвесторов к таким трансакциям. Но не смотря на это, среди покупателей последних аукционов присутствовали только отечественные фирмы. Сложность процедуры, которую Земельный кодекс устанавливает для участия в земельном аукционе для иностранных инвесторов (необходимо разрешение Кабинета министров), не позволила им поучаствовать в торгах. 

В Запорожье местная власть применила «ноу-хау»: организовала первую в Украине трансляцию открытого аукциона по продаже прав собственности на землю в прямом эфире муниципального телевизионного канала «МТМ» и в режиме on-line в сети Интернет. 

Этому примеру готово последовать и руководство Донецкой администрации. Такая повышенная открытость земельных аукционов, по мнению организаторов, должна отсечь любые обвинения в предвзятости и, тем более, коррупции при определении победителя торгов. 

Тем не менее, пока отношение инвесторов и экспертов к практике аукционов выглядит неоднозначным. Действительно, аукционы позволяют провести процедуру землеотвода и получение прав на земельный участок для развития проектов более понятной, а ясность в вопросах купли-продажи имеет первоочередное значение для роста инвестиций. В то же время некоторые участники рынка сдержанно оценивают последний аукцион. 

Президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Александр Бондаренко считает, что украинская власть не заинтересована в формировании прозрачного рынка земли. «В высших эшелонах власти Украины нет людей, которые были бы заинтересованы сделать рынок земельных отношений прозрачным и цивилизованным. Земля изначально отводится для того, чтобы быть перепроданной», — сказал он. Бондаренко также добавил, что темпы роста цен на недвижимость ниже темпов роста доходов граждан. В связи с этим он не исключил возможность в ближайшей перспективе снижение количества сделок, «но это не остановит цены: «Цены растут из-за неудовлетворенного спроса, потому что мало строят. Проблема будет оставаться до тех пор, пока выделение земли под застройку не заменят продажей», — сказал эксперт. 

Чернозем из тени 

Из-за неопределенности с проблемой моратория на продажу земли сельскохозяйственного назначения рынок земельных отношений во многом остается несовершенным. А число правонарушений в этом секторе экономики остается достаточно высоким. Подлоги на уровне решений местных советов, самозахваты земли, высокий уровень коррумпированности чиновников имеющих отношение к отводу земель, «крышевание» этих правонарушений в правоохранительных органах — это далеко неполный список всех последствий незавершенной земельной реформы. 

Но, пожалуй, самый высокий процент афер наблюдается вокруг участков земель сельскохозяйственного назначения. Сегодня в Украине уже сложился теневой рынок торговли сельскохозяйственными землями. И что интересно, фактически в появлении этого «черного рынка» виновна сама власть, которая ввела мораторий на продажу земли сельхозназначения. 

Схемы довольно просты. В процессе паевания украинские крестьяне получили сертификаты на право владения несколькими гектарами земли. Фактически, пай имеет уже другой статус — личного крестьянского хозяйства, на которое сила моратория не распространяется. В результате возник рынок торговли этими паями. 

Обеднение сел, усиление миграции населения в города и неблагоприятная демографическая ситуация привели к тому, что паи постепенно переходят в собственность крупных землевладельцев. В среднем паи скуповывались по цене от 600 гривен до 2,5 тысячи гривен. При этом вряд ли можно говорить о реальных рыночных ценах, так действие моратория не дает возможности для создания реального рынка сельскохозяйственных земель. Даже при том, что средняя установленная государством стоимость 1 гектара сельскохозяйственных угодий составляет 8 573 гривны. Эксперты уже неоднократно отмечали завышенность этой цены, так как при определении реальной цены необходимо исходить из рентабельности аграрного бизнеса, а она отнюдь не высока. 

Но это не мешает «черному рынку» аграрных земель активно развиваться. Наиболее активно такая торговля происходит поблизости от крупных административных и промышленных центров. По приблизительным оценкам годовой оборот теневого рынка сельскохозяйственных земель составляет 60-100 миллионов долларов. 

А как у них? 

Мораторий — только часть недостающего звена земельной реформы. На самом деле Верховная Рада должна принять еще целый ряд законов, которые наконец урегулируют рынок земельных отношений. По мнению председателя Госкомзема Николая Сидоренко, закон о рынке земли необходимо ввести до конца 2006 года. 

В связи с этими законотворческими инициативами для Украины актуальным остается изучение опыта земельного реформаторства в соседних странах, особенно в контексте сохранения стратегического ресурса — земли — в руках национального капитала. Наиболее близкая ситуация наблюдается в Российской Федерации, где в частной собственности находится мизерная часть земельных участков. Гораздо дальше продвинулись соседи Украины из Восточной и Центральной Европы — Польша, Литва, Латвия, Словения. Тем не менее, принятые в этих странах законодательные нормы позволяют противостоять экспансии западного капитала. 

В Польше после вступления в Европейский Союз начали стремительно дорожать сельскохозяйственные земли. Если до вступления в ЕС 1 гектар земли стоил в среднем 1200 долларов, то после получения членства в Евросоюзе — уже достигает 4000 тысяч долларов. Ожидается, что рынок стабилизируется в течение последующих 10 лет, после чего граждане ЕС смогут свободно приобретать польские земли. 

Но не смотря на то, что поляки активно включились в процесс скупки земель, практика продажи применяется далеко не всегда. В частности, в Польше распространен узуфрукт — право пользования землей, которое означает долгосрочную аренду на срок 99 лет, но при этом пользователь может использовать землю только в тех целях, которые определены договором. Отличие от аренды состоит в том, что пользователь земли может передавать свое право другому лицу без согласия собственника. А само право узуфрукт применимо лишь в отношении земли, которая находится в государственной или муниципальной собственности. 

В Литве также действует переходный период, в течение которого запрещена продажа земли иностранцам. Однако низкие цены на аренду (до 100 долларов за гектар) привлекают западных фермеров, которым гороздо труднее развернуться в своих странах из-за высоких арендных цен. Популярны совместные предприятия, которым разрешено покупать землю, кроме того, часто западные фермеры оформляют акт покупки земли на литовцев на время переходных положений. Вопреки пессимистическим прогнозам аграрный сектор Литвы начинает развиваться при поддержке субсидий Евросоюза. 

А в странах бывшей Югословии — Хорватии и Черногории наблюдается бум на приобретение земли и недвижимости. Особенно пользуются спросом прибрежные земли, на них стремительно вырастает туристическая инфраструктура. Только лишь покупка участка на Адриатическом побережье Черногории уже способна принести прибыль: за год земля дорожает на 25-30%. Если же построить на участке отель, то дополнительная прибыль составит еще около 45%. Эксперты по недвижимости отмечают, что в отдельных случаях, при серьезных капиталовложениях прибыль может составить до 100 процентов и выше. 

Впрочем, процессы глобализации не оставляют равнодушными и украинских капиталистов: их все сильнее интересуют рынки земли и недвижимости в европейских странах. И это закономерно, так как нынешние рекордно высокие украинские цены на землю в Киеве и окрестностях зачастую опережают аналогичные предложения в Западной и Восточной Европе. К примеру, у украинских нуворишей популярностью пользуются рынки земли на Балканах, во Франции, Германии, Испании, Италии. Хоть это и удивительно звучит, но в пригородах Парижа вилла обойдется гораздо дешевле, чем в так называемых элитных рекреационных зонах под Киевом. Дело в том, что на Западе рынок земли давно устоялся, и на цену земельного участка могут сильно влиять даже частые транспортные пробки. Аналогичную ситуацию прогнозируют и для украинской столицы, однако сложности с транспортными развязками пока не пугают покупателей земли под Киевом, и цены продолжают расти. Еще одна причина снижения популярности загородных участков в Западной Европе — демографический кризис. Например, в Германии большое количество хорошо зарабатывающих бездетных пар, пенсионеров и просто одиноких немцев предпочитают загородным коттеджам квартиры. 

Издание: http://www.grani.kiev.ua