История украинского коттеджного строительства ведет свое начало с середины 90-х годов, когда вокруг Киева появились первые коттеджные городки хаотичной застройки. Жизнь в них долгое время нельзя было назвать комфортной по причине неразвитой инфраструктуры и высокой стоимости обслуживания загородных домов.

Сегодня ситуация изменилась: этапы возведения коттеджных городков, на которые «первым ласточкам» этого рынка потребовалось почти десятилетие, осваиваются за год. Рост организованного строительства коттеджей особенно заметно в окрестностях украинских городов-миллионников (Киева, Харькова, Днепропетровска, Одессы).

Сейчас наиболее освоен столичный регион, где находится наибольшее количество готовых коттеджей (23 городка) и проектов (более 60) на разной стадии реализации.

КЛАССИФИКАЦИЯ И ОСОБЕННОСТИ

Коттеджным называют городок, расположенный вблизи большого города и спроектированнный по единому замыслу. Согласно украинскому законодательству, коттеджный городок — это соответствующим образом оформленный земельный участок, который имеет статус, подходящий для строительства коттеджей (полноценных малоэтажных зданий) для круглогодичного проживания. Такая земля должна быть частью либо иметь статус отдельного населенного пункта, в котором дома имеют адрес и живущие в них люди зарегистрированы по этому адресу.

Основными отличиями коттеджного городка от хаотичной застройки является наличие централизованной инфраструктуры, определенного комфортного микроклимата, а также специальной управляющей службы, которая следит за порядком и чистотой на общей территории и занимается обслуживанием коттеджей.

Специалисты по недвижимости предлагают несколько видов классификаций коттеджных городков, самой распространенной из которых является следующая: элитные поселки, поселки бизнес- и эконом-класса. Иногда элит-категорию подразделяют на высшую и высокую.

Среди компаний-застройщиков данная классификация основывается, преимущественно, на метраже: от 1000 кв. м — элит, от 500 кв. м — бизнес, от 250 кв. м — эконом.

Характерные особенности городков бизнес- и эконом-класса: они располагаются в 40—90 км от города. При этом очень важен такой фактор как доступность коттеджных городков данной категории, которая измеряется не только в километраже, но и во времени, за которое можно добраться до центра близлежащего города. Идеальным считается промежуток в 30—40 минут (по очевидной причине: ежедневные поездки не должны занимать много времени).

Принципиальная разница между этими двумя типами коттеджного городка - в стоимости. Примерная цена жилья эконом-класса — от 100 тысяч у. е, бизнес — от 400 тысяч у. е, дома-усадьбы VIР-уровня — от 500 тыс. у. е., но эти «рамки» очень подвижны.

Среди основных факторов, влияющих на формирование стоимости жилья в коттеджном поселке: престижность направления; экология района; удаленность от города; качество дорог и построек; наличие коммуникаций и сервиса; состояние и размер территории возле дома. Наличие рядом леса, водоема повышает цену дома, а существенно снижает ее присутствие в непосредственной близости высоковольтных линий, промышленных предприятий, мусорной свалки и т. п.

Для городков элит-категории обязательно наличие леса и водоема, централизованного газоснабжения и индивидуального водоснабжения из артезианской скважины, телефона, интернета. За исправностью коммуникаций, как и за охраной городка должны следить специальные службы. Весь городок должен быть огорожен и обеспечен системой видеонаблюдения и сигнализацией.

По мнению экспертов, на элит-статус претендуют такие отечественные коттеджные городки под Киевом как Ecologico Parque (Бориспольское направление), «Французский городок», «Золотые ворота» (Обуховское направление), «Элитный», «Подгорцы». К поселкам бизнес- класса условно можно отнести «Малую Богдановку» и «Калиновый городок», к эконом-классу – коттеджный городок «Михайловский сад» (Житомирское направление).

В последнее время специалисты говорят о постоянно растущем спросе на жилье в коттеджных поселках бизнес и эконом-класса. Больше половины потенциальных покупателей интересуются именно такими объектами, обращая внимание на экологическую безопасность материалов и технологии строительства домов. Население, способное позволить себе коттетдж элит-класса составляет порядка 10%.

Сегодня потребители хотят получить меньшие метраж и этажность домов, одновременно повышая требования к внутреннему содержанию помещений и комфортным условиям проживания. В приоритете - дома площадью около 120–350 м2, расположенные на довольно больших участках (около одного гектара). Объекты, способные удовлетворить такой спрос только начали строиться и проектироваться.

Среди последних тенденций украинского коттеджного строительства можно отметить следующую: городок строится для жителей одного социального статуса или в нем предусматривается зонирование в зависимости от класса жилья и площади усадеб.

Таким «фейс-контролем» обеспечивается однородность социального класса жителей коттеджного городка, у соседей не возникает дискомфорта при контактировании и других бытовых проблем.

ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РЫНКА

На сегодняшний день рынок коттеджного строительства находится на начальном этапе своего развития, которое стимулируется, во-первых, стремлением населения жить на природе в комфортных условиях, во-вторых, отсутствием в городской черте земельных участков для такого рода строительства. Кроме роста возможностей части населения, дополнительным толчком к развитию этого сегмента недвижимости послужила экономическая ситуация, при которой средняя стоимость квадратного метра в строящихся коттеджных поселках находится на одном уровне со средней стоимостью квадратного метра квартир в Киеве.

Сдерживающими факторами этого вида строительства являются «пробелы» в отечественном законодательстве, банковская система кредитования, отсутствие коммуникаций в районах предполагаемого строительства и пр.

Лидеры этой сферы – крупные компании, которые входят в топ-двадцатку украинских застройщиков и занимаются строительством жилых и офисных зданий, торгово-развлекательных комплексов – за счет коттеджного строительства расширяют сферу своей деятельности.

Если еще два-три года назад у отечественного потребителя кроме пожеланий по уюту внутренней планировки еще не были сформированы какие-то единые требования к коттеджам, то сегодня с уверенностью можно говорить о претензиях клиента к качеству и разнообразию объектов инфраструктуры загородного поселка. Однозначный интерес вызывают проекты жилых комплексов со службами охраны и эксплуатации, супермаркетами, дошкольными и школьными учреждениями, медицинским центром. Наличие бассейна, спорткомплекса, ресторана предполагающее комфортное проведение досуга, является дополнительным плюсом. Считается, что идеальный вариант инфраструктуры – это набор объектов, позволяющий жителям вообще не покидать его пределы. Естественно, что современное коттеджное жилье немыслимо без полного набора инженерных коммуникаций, обеспечивающих подачу воды, электричества, газа, а также телефона, Интернета, спутникового телевидения.

И если для одного класса коттеджей нормой считается наличие камина, мансарды, открытой террасы, паркинга, то для другой – сауны, винного погреба и т. п.

Также большинство потенциальных покупателей хотят видеть какую-то «изюминку» во внешнем оформлении своего будущего дома или выбирать среди различных проектов.

В коттеджных городках под Киевом вышеперечисленные сервисные услуги и коммуникации представлены не в полном спектре. Для сравнения: компании-застройщики более развитых российских и прибалтийских сфер загородного строительства, стремятся разнообразить инфраструктуру своих городков такими объектами как яхт-клуб, спортивный комплекс или целый ботанический сад.

Вообще, если на европейском рынке недвижимости строительство начинается с маркетингового исследования потребительского спроса на коттеджи того или иного типа, разработки интересного, оригинального проекта и выбора земельного участка, то на украинском – с приобретения инвестором доступного земельного участка и расчета получения дохода от продажи будущих квадратных метров.

В связи с этим отечественный рынок коттеджных городков условно делят на регионы «доходные» (Киев, Днепропетровск, Харьков) и «платежеспособные» (Крым и Карпаты). А проблемы идентичны во всех районах. Самая актуальная из них – т. н. земельный вопрос, заключающийся в сложном, дорогостоящем и длительном процессе приобретения земельного участка, его приватизации, изменении целевого назначения, зонирования и т. д.

По мнению всех участников рынка коттеджного строительства, упрощение этой процедуры и внесение изменений в украинское законодательство, делающих его более открытыми позволят данной отрасли выйти на качественно новый уровень развития.

Несмотря ни на что, по утверждению специалистов, c учетом ценности земли загородный коттедж сегодня – одна из наиболее выгодных инвестиций при условии, что дом возведен лицензированной строительной фирмой в соответствии с утвержденным проектом с официальным оформлением всех необходимых бумаг.

Источник: Журнал "Стройся" - http://bobr.kiev.ua