Покупка жилья за границей сопряжена с налоговыми затратами и платежами. Однако это обстоятельство не отпугивает украинцев

Украинцы все чаще предпочитают покупать дома и квартиры за границей

Согласно исследованиям нью-йоркской компании Mercer Human Resource Consulting, Москва в очередной раз удостоилась титула «Самый дорогой город мира». Вторую строчку в этом рейтинге занял Лондон. Как считают эксперты Mercer, первое место столице РФ обеспечивают, главным образом, цены на недвижимость. А по мнению британской The Times, «московский рынок недвижимости может быть убийственным». Поэтому тем, кого тянет вложить деньги в недвижимость в Москве, издание советует ознакомиться с исчерпывающим путеводителем по рынку. Интересно, что сами российские чиновники не считают московское жилье таким уж дорогим. По их мнению, если учесть, что 30-40% цены составляют средства, которые идут на строительство бесплатного жилья для очередников, то можно говорить о том, что стоимость квартир в Москве средняя или даже низкая.

Что касается цен на украинскую недвижимость, то они сегодня шокируют не только зарубежных аналитиков, но и отечественных экспертов: Киев уже пополнил список самых дорогих столиц мира. «Если говорить о жилой недвижимости, то стоимость квартир в Киеве в некоторых сегментах выше, чем в Восточной Европе, но ниже, чем в Москве. Для сравнения: если брать средние цены, то стоимость квартир в Москве составляет $3500/кв. м, тогда как в Киеве это в среднем $2000/кв. м»,- рассказал газете «СЕЙЧАС» директор департамента стратегического развития и маркетинга компании «XXI Век» Максим Белоус. Что касается коммерческой недвижимости инвестиционного уровня, то, по словам эксперта, такая недвижимость приобретается со ставкой доходности 10-11% для офисных зданий, 12-13% - для торговых центров. В Европе же инвесторы покупают объекты недвижимости со ставкой доходности 6-9%, в зависимости от самого объекта. «Следует отметить, что в ближайшие 3-4 года ставка доходности будет продолжать уменьшаться в связи со снижением рисков для инвесторов. Это означает, что стоимость коммерческих объектов не достигла максимального значения и будет увеличиваться»,- считает г-н Белоус.

Несмотря на то что украинскими «рекордсменами» по стоимости жилья традиционно можно считать Киев, Одессу, Днепропетровск, Севастополь, Харьков, эксперты отмечают, что цены на недвижимость растут по всей Украине. Тем не менее, как отметил газете «СЕЙЧАС» директор центра недвижимости «Мегокон-В» Владимир Винокур, «говорить о том, что в Украине очень дорогая недвижимость, не совсем корректно. Цены на нее достаточно высоки в Киеве, но Киев – это еще далеко не вся Украина».

Примечательно, что невзирая на поистине астрономические цены, жилья в Киеве по-прежнему катастрофически не хватает. Так, по словам начальника Главного управления градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды Василия Присяжнюка, «если на одного жителя европейского города приходится 35-50 кв. м, то на одного киевлянина - 21 кв. м». Президент Ассоциации риелторов Украины Александр Бондаренко уверен, что «для того, чтобы наступил баланс между спросом и предложением, ежегодно в столице нужно строить по 1 кв. м на каждого жителя – то есть не менее 4 млн. кв. м в год».

Наличие собственности в Испании дает основание для оформления шенгенской мультивизы, а у инвестирующих в американскую недвижимость появляется возможность получить полугодовую бизнес-визу.

Риелторы не устают выяснять причины постоянного роста цен и пытаются хотя бы приблизительно прогнозировать развитие украинского рынка недвижимости. По их мнению, рост цен на недвижимость является отображением общей экономической ситуации в стране. При этом не последнюю роль играет психологический фактор. Так, например, в период политической нестабильности у человека возникает желание приобрести объект недвижимости и таким образом обеспечить себе тыл. А как полагает г-н Винокур, «существуют 22 причины, объясняющие и обосновывающие принципы роста цен на недвижимость в Киеве и Украине. Основные из них - улучшение экономической и социальной обстановки в Украине, развитие финансового рынка и его влияние на рынок недвижимости, изменения в системе ценностей и стиле жизни граждан, изменения во взаимодействии спроса и предложения, первичного и вторичного рынков недвижимости». Среди прочих факторов специалист выделяет перераспределение ресурсов и благ между разными слоями общества, увеличение доходов населения, активизацию демографических процессов как фактор повышения спроса на жилье, изменение в оценке потребительских свойств жилья.

Интересно, что рост цен характерен не только для элитного жилья – стараются не отставать гостинки и хрущевки. Специалисты связывают это с еще одним значимым фактором, влияющим на ценообразование на рынке недвижимости, – миграцией. Она характерна для крупных городов, куда стремятся как представители региональной элиты с крупным капиталом, так и «заробитчане», приобретающие самое дешевое жилье. Впрочем, в последнее время ситуация на рынке недвижимости стабилизируется. Как рассказал в своем комментарии Владимир Винокур, «если еще два года назад можно было говорить о том, что одной из причин подорожания недвижимости является то обстоятельство, что люди предпочитают хранить свои сбережения не в долларах, а в квадратных метрах, то сегодня ситуация несколько изменилась. И теперь мы наблюдаем некоторый спад в ценах благодаря тому, что изменилось соотношение между арендой квартир и процентами по депозитным вкладам».

В последнее время украинцы все чаще предпочитают покупать дома и квартиры за границей. Так, по словам г-на Белоуса, «наибольший интерес представляют собой все новые растущие рынки, на которых наблюдается дефицит современного жилья. По жилой недвижимости интересной страной для инвестиций может быть Болгария - она объединяет в себе членство в Евросоюзе и низкие цены на жилье». Однако дело не только в инвестиционной привлекательности подобных объектов. Как рассказала газете «СЕЙЧАС» директор консалтингового агентства Mitropa Ukraine Мария Коноваленко, «недвижимость за рубежом - это новое качество жизни. В Киеве невозможно купить террасу с видом на море, и даже если покупатель приобрел хороший участок в Крыму, переоборудовать инфраструктуру и изменить окружающую среду ему будет не под силу. Именно поэтому Испания, Болгария, Турция, Франция, Чехия, Панама привлекают наших покупателей». Кроме того, например, наличие собственности в Испании дает основание для оформления шенгенской мультивизы. Есть и другие важные нюансы: конфиденциальность информации о собственнике, простота оформления документов, удостоверяющих право собственности.

Поскольку многие сделки по приобретению недвижимости носят инвестиционный характер и могут совершаться по доверенности, риелторы полагают, что инвестору (если он находится за пределами страны, в которой приобретает недвижимость) нет необходимости приезжать в страну. По мнению риелторов, квалифицированные специалисты в состоянии объективно оценить рентабельность того или иного объекта, и после покупки он будет немедленно выставлен на рынок аренды. Если недвижимость приобретается для собственного пользования, в агентствах рекомендуют покупателю посетить страну и ознакомиться с подобранными для него вариантами.

По информации риелторов, за последний год спрос на зарубежную недвижимость вырос минимум вдвое. Не последнюю роль на рынке сыграло приятное соотношение высокого качества и приемлемой цены. «В Польше, Болгарии, Хорватии, Черногории квартиру действительно можно приобрести за EUR60-70 тыс. Да и в Турции на морском побережье в хорошем курортном месте жилье можно купить гораздо дешевле, чем в Киеве. Но лично я не вижу в этом никакой трагедии. Почему квартира в украинской столице должна стоить непременно дешевле, чем, скажем, в Софии?» - недоумевает г-н Винокур. По его мнению, сравнивать стоимость киевского жилья с киевской зарплатой нельзя, поскольку статистика учитывает видимую часть зарплаты, так называемую «белую». В действительности же киевляне получают гораздо больше. И раз цены на жилье в Киеве держатся на таком уровне, значит, столичные квартиры все же кто-то покупает. «Цены формируют не риелторы и банкиры, а рынок! Обмануть можно кого угодно, но рынок обмануть нельзя», - считает г-н Винокур.

Впрочем, некоторые эксперты торопятся успокоить украинцев информацией о том, что слухи о дешевой недвижимости за рубежом весьма преувеличены. По мнению аналитиков, цена квадратного метра в рекламных буклетах действительно может быть несколько ниже, чем у нас, однако привлекательные цифры не учитывают целый ряд отсутствующих у нас затрат. Квартиры за границей дешевле, однако покупка квартиры – только начало расходов. Сборы, налоги, пошлины – все это добавляет к заявленной стоимости 5-15%. Не стоит забывать и про коммунальные платежи, которые гораздо выше украинских, а, кроме того, в некоторых странах придется платить за обслуживание дома. Как рассказал в своем комментарии Максим Белоус, «в разных странах суммы налогов и платежей различаются. Например, покупателю недвижимости в Европе придется заплатить налоги на передачу прав собственности, оплатить регистрационную пошлину и ежегодно вносить налог на владение имуществом. Сумма налогов в каждой стране разная, но в среднем в Европе она составляет порядка 7% от стоимости недвижимости при оформлении сделки и около 0,5–0,8% ежегодно. Скажем, ежегодный налог на квартиру в центре Лондона может достигать 15 тыс. фунтов в год».

Главное

Эксперты рынка недвижимости отмечают, что, в целом, цены на жилье в Украине растут быстрее, чем доходы населения. Тем не менее снижения цен на украинском рынке недвижимости не предвидится, правда, по прогнозам, расти они будут более медленно – на 1-3% в месяц. Несмотря на то, что наши соотечественники уже начали рассматривать жилье за границей как надежную и выгодную инвестицию, спрос на новое жилье в Киеве по-прежнему превышает предложение. Некоторые эксперты, не оспаривая, что высокая стоимость недвижимости в Киеве не может не огорчать столичных жителей, предлагают взглянуть на проблему с другой стороны: ведь такие заоблачные цены означают, что Киев является инвестиционно привлекательным городом. Специалисты утверждают, что для отечественного рынка недвижимости сегодня характерно «давление денег». Правда, к большому сожалению, на рынок пока «давят» не киевские деньги и даже не украинские.

Источник: Деловое издание «СЕЙЧАС»- http://times.liga.net