(044) 223-27-26
(095)-283-88-88
(067)-506-16-04
(044) 223-27-26
(095)-283-88-88
(067)-506-16-04
РусскийEnglishУкраїнський
Главная страницаКарта сайтаКонтактная информация
Главная / Новости / Новости недвижимости России / Три способа сдать квартиру в аренду

Три способа сдать квартиру в аренду


 
17.04.2015

Три способа сдать квартиру в аренду


 

РОССИЯ, 17 апр. - SV Development. Мы продолжаем рассказывать о том, как работает рынок аренды жилья. На прошлой неделе мы объясняли, как происходит поиск арендодателей, уклоняющихся от уплаты налога. О способах легально сдавать жилье и о том, какой из них выгоднее, — в нашем новом материале.

Налог на доходы физлиц

Самый простой способ — выплачивать обычные налоги на доходы физических лиц: 13% (ст. 208 НК РФ). Чтобы заплатить этот налог, нужно самостоятельно заполнить и подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Декларация за прошедший год подается до 30 апреля текущего года. Арендодатель может сам рассчитать общий размер своего дохода за прошлый год и сумму налога. Ее надо будет оплатить до 15 июля.

«К декларации не надо прилагать документы, подтверждающие источник дохода, однако на практике налоговый орган может затребовать подтверждающие бумаги», — говорит юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Дмитрий Анищенко. Арендодатели, как правило, прилагают к декларации нотариально заверенную копию договора аренды и копии расписок в получении арендной платы. Для того чтобы договор мог подтвердить фактически полученный доход, в нем следует указать стоимость ежемесячной арендной платы, поясняет юрист. Ранее «Газета.Ru» рассказывала о том, как правильно составить договор найма жилья.

Если квартира сдается за 50 тыс. руб. в месяц, доход за год составит 600 тыс. руб. Подоходный налог (13%) — 78 тыс. руб.

Упрощенная система при регистрации ИП

Если сдача квартиры внаем — это постоянная деятельность с систематическим получением дохода, арендодатель может зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ст. 2 ГК РФ). Согласно Письму ФНС от 8 февраля 2013 года, сдача квартиры внаем считается предпринимательской деятельностью, если ведется хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок, есть взаимосвязанность всех сделок в определенный период, а также устойчивые связи с продавцами, покупателями и прочими контрагентами.

При регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) с указанием вида деятельности «Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества» доходы, полученные по договору найма жилья, облагаются как доходы, полученные в результате осуществления предпринимательской деятельности. ИП может находиться на общей системе налогообложения (доходы облагаются по ставке 13%) либо применять специальные режимы налогообложения (УСН — «упрощенка»).

ИП может выбрать налогообложение по одной из двух ставок: налог на «доходы» от деятельности (6%) или «доходы минус расходы» (15%).

При этом регистрация в качестве ИП влечет за собой дополнительные расходы и трудности. «Индивидуальный предприниматель обязан вести книгу учета доходов и расходов, платить взносы в пенсионный фонд и фонд медицинского страхования, каждый квартал вносить авансовые платежи по налогу — за прошедший период», — поясняет Дмитрий Анищенко.

Размер обязательных страховых взносов устанавливается ежегодно. В 2014 году они составили 20 727 руб. 53 коп., в 2015-м будут равны 22 261 руб. 38 коп. Однако, если совокупный годовой доход составит более 300 тыс. руб., страховой взнос рассчитывается по формуле базовая величина + 1% от суммы, превышающей 300 тыс. руб.

Если квартира сдается за 50 тыс. руб. в месяц, доход за год составит 600 тыс. руб. Арендодатель, сдававший квартиру в 2014 году и зарегистрировавшийся как ИП, в этом году заплатит взносы около 20 800 + 300 000 * 1% + 6% (налог от дохода).

В итоге сумма выплат при регистрации ИП и ставке аренды 50 тыс. руб. составит 59,8 тыс. руб. за год.

При этом, если сумма дохода меньше 300 тыс. в год, дополнительные взносы не взимаются. Останется только оплатить 6% налога и базовую величину сбора. Тогда выплаты составят 38,8 тыс. руб. Но чтобы «уложиться» в эти 300 тыс., нужно сдавать квартиру не дороже чем за 25 тыс. руб. в месяц.

Для открытия ИП нужно собрать пакет документов, уплатить госпошлину, пройти регистрацию в налоговой инспекции. Возможно, понадобится также изготовить печать, открыть расчетный счет ИП — например, если квартира будет сдаваться юрлицу, который потребует закрывающие документы, предупреждает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

«Это достаточно трудоемкая задача, и этот способ подходит лишь тем, кто занимается арендой профессионально, сдавая несколько квартир», — считает эксперт.

Патент

Покупка патента — одна из разновидностей упрощенного налогообложения для ИП, она заменяет выплату налогов. Стоимость патента составляет 6% от предполагаемого дохода. Этот предполагаемый доход определяется субъектами России. Цена патента в Москве зависит от площади и места расположения квартиры, так как предполагается, что доход будет разным.

Патент можно купить на срок от одного до 12 месяцев. Если патент приобретается меньше чем на полгода, его стоимость на весь срок платится не позднее 25 календарных дней после начала действия. Если от шести до 12 месяцев — через 25 дней после начала его действия нужно будет заплатить 1/3 суммы, оставшиеся 2/3 — не позднее 30 календарных дней до окончания срока действия патента.

«Сегодня, когда риск потери арендатора и простоя особенно высок, а цена патента существенно возросла, выгоды от него стало значительно меньше, а риска больше», — говорит управляющий партнер Evans Анна Левитова. Эксперт считает, что популярность патентной системы среди арендодателей будет снижаться.

«Этот способ наиболее удобен для лиц, сдающих в аренду дорогое жилье, так как расчет подлежащего уплате налога происходит в зависимости не от фактической стоимости аренды, а от предполагаемого, законно установленного дохода», — считает Дмитрий Анищенко из компании «Юков и партнеры».

От уплаты обязательных страховых взносов покупка патента не освобождает, потому что его можно купить только при регистрации ИП. Преимущества патента — в отсутствии необходимости заполнять налоговые декларации и вести бухгалтерский учет. Вести учет доходов и расходов нужно только в специальной «патентной» книге.

В интервью «Газете.Ru» министр правительства Москвы, руководитель департамента экономической политики и развития города Максим Решетников признавался, что «по патентам не «дожали» тему, связанную с их приобретением без отдельной регистрации индивидуальным предпринимателем». «Это требует изменений в федеральный закон, они пока застряли», — сказал тогда чиновник. Он подчеркнул, что правительство Москвы будет просить содействия решить этот вопрос на федеральном уровне.

Плюс в том, что при сдаче в аренду квартира становится объектом коммерческих отношений и налог на имущество физлиц не платится: патент его включает.

За сдачу квартиры площадью 70 кв. м в СВАО в течение года придется заплатить 60 тыс. руб. и обязательные страховые взносы.

Консалтинговая компания "SV Development"

ДобавитьКомментарии (1)

Отсортировать по дате | Комментариев на странице
Валентина 19.04.2015
Спасибо, статья очень познавательная и свежая. В конце прошлого года я купила себе квартиру в новостройках в Виннице (vinnitsa.mesto.ua/newhomes) ,а вот переехать туда планирую года так через два - три. Планирую до переезда сдать квартиру в аренду, конечно же легально. Пожалуй, оформлять все буду первым способом, через подачу налоговой декларации.


Доска объявлений

Раздел Предложения Добавить
Продажа квартир Киев (-) Украина (-) Ваш вариант
Продажа домов, дач Киев (-) Украина (-) Ваш вариант
Продажа земли Киев (-) Украина (-) Ваш вариант
Продажа офисов Киев (-) Украина (-) Ваш вариант
Продажа торговых помещений Киев (-) Украина (-) Ваш вариант
Аренда квартир Киев (-) Украина (-) Ваш вариант
Аренда домов, дач Киев (-) Украина (-) Ваш вариант
Аренда офисов Киев (-) Украина (-) Ваш вариант
Аренда торговых помещений Киев (-) Украина (-) Ваш вариант

Наши проекты

 
Регион: Хмельницкая обл.
 
Количество домов: 32
 
Площадь участка: 16 га.
 
 
Район: Обуховский
 
Количество домов: 28
 
Площадь участка: 17 га
 
 
Район: Обуховский
 
Количество домов: 127
 
Площадь участка: 20 га
 
 
Район: Бородянский
 
Количество домов: 196
 
Площадь участка: 25 га
 

Опрос

Когда будут достроены «замороженные» дома?