Коттеджные поселки Подмосковья становятся все более престижными. Средняя стоимость дома в них достигает полутора млн. долл. и выше. Объемы малоэтажного строительства уже догоняют городские. Однако из-за бюрократических проволочек, дороговизны услуг естественных монополий и отсутствия подходящих земельных участков инвесторы начали перемещаться в другие регионы. Это станет заметным через три года. В том числе – по росту цен из-за нехватки нового жилья.

Рынок загородной коттеджной недвижимости Подмосковья по объемам становится сопоставимым с городским жилищным строительством. Отставание, по подсчетам специалистов составляет около 20%.

Развивается в основном Подмосковье и Московская область, другие регионы пока не очень интересны инвесторам. Но в ближайшие годы ожидается переход застройщиков в близлежащие от Москвы области, потому что экологически привлекательных участков вокруг столицы почти не осталось, а стоимость инфраструктуры силами чиновников и естественных монополистов не дает дальше расширять рынок. И исход уже начался.

Эти вопросы обсуждали участники конференции, посвященной современному коттеджному строительству. Она была организована в рамках «Коттедж-форума» на территории выставочного комплекса Росстройэкспо. На единой площадке в 600 кв. метров впервые была смоделирована объемная карта Подмосковья, с макетами поселков в разных направлениях от столицы. Участников выставки оказалось более 30.

Начальник отдела маркетинговых исследований аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Светлана Тескина рассказала о тенденциях развития рынка недвижимости подмосковных поселков.

По ее данным, в 2006 году недвижимость в подмосковных коттеджных поселках дорожала на 37%, а в 2007 – на 17%. В целом по сравнению с аналогичным периодом прошлого года прирост цены достиг 27%. За два первых квартала 2008 года, в долларовом исчислении, коттеджи подорожали на 8,3%.

По мнению аналитика, рынок коттеджей имеет потенциал на ближайшие года два-три на уровне роста в 20-30%.

На северо-западе недвижимость стоит 1,8-2,5 млн долларов, а на восточном направлении - в среднем 456 тысяч долл. за такой же дом.

По данным IRN.ru, средняя стоимость дома с земельным участком в Подмосковье на начало 2008 года составляла 1 млн 375 тыс. долл, а на начало 2 квартала – 1 млн 434 тысячи долл. при средней площади дома в 350 кв. метров. Таким образом. за два года 1 кв. метр вырос в цене на 55%, а с учетом земли – на 60%.

Тем не менее, внутри третьего транспортного кольца типичная трехкомнатная квартира площадью 159,2 кв. метра стоит 2,5 млн. долл. Разница налицо.

В целом объем рынка за последние два года вырос вдвое и теперь сопоставим с рынком московских новостроек, если включить в него города на удалении 5 км от МКАД. Общая стоимость предложения загородной недвижимости - 28 млрд. долл.

В активной стадии строительства находится 263 коттеджных поселка, а всего рынок предложения насчитывает 420 таких населенных пунктов.

На конец второго квартала среднестатистический коттеджный поселок в Подмосковье представлял собой населенный пункт площадью 19 га, состоящий из 88 домов, с участками в 21 сотку. Дома имеют среднюю площадь в 349 кв. метров. Общая стоимость домовладения – 1 млн 434 тыс. долл, а содержание обходится в 439 долл. с дома.

«Инвестиционная привлекательность коттеджного поселка больше, чем у банковских вкладов и ПИФов. Инвестор получает прибыль на уровне 25-30%», - поделился генеральный директор Rodex group Валерий Лукинов.

Но до трети цены коттеджа составляет инженерная инфраструктура. В последнее время обнаруживается интересная тенденция. Поселки часто строят на расстоянии 80-120 км от города. Если это не Московская область, то застройщики и инвесторы стараются минимизировать затраты, например, делают более узкими улицы, убирают уличное освещение, используют не самую лучшую систему канализации и т. д.

В этих упрощениях есть резон. Инвесторы неохотно вкладываются в инфраструктуру загородной недвижимости из-за ряда препятствий. Среди них – политика естественных монополистов в области газификации и электроснабжения, проволочки в Роснедвижимости, долгие сроки согласования документации, коррупция, отсутствие свободных мощностей для технических подключений по техподключениям, и непрозрачность схем взаимодействия общественных организаций и чиновников.

«Если стоимость земельных участков дорожает на 30-50% в год, то при получении технических обоснований для получения энергетических мощностей и техподключений тенденция совсем другая, - сказал Лукинов и спросил. - В 2007 году за это просили 200 тысяч долларов, а сколько это стоит сейчас?»

«Полтора миллиона долларов!» - хором ответили участники форума.

Это они ничем не смогли объяснить, кроме жадности чиновников.

«Тон ответов на запросы у профильных организаций таков, что они не горят желанием участвовать в проекте «Доступное и комфортное жилье». «Который должен быть на 60-70% реализован за счет малоэтажного жилья», - напомнил генеральный директор Rodex group Валерий Лукинов.

Стоимость жилья класса «люкс» и «бизнес» и так не позволяет ему считаться доступным. Но рынок даже такой недвижимости может прекратить свое существование.

«Из-за дороговизны инфраструктуры рынок малоэтажного строительства в Подмосковье может остановиться. Естественные монополисты и чиновники на местах, а также проволочки с документацией грозят проектам нерентабельностью», - продолжил Лукинов.

Компании, которые специализируется на недвижимости бизнес-класса, уже начали уходить из Подмосковья. В настоящий момент, как считают специалисты, Ленинградская область становится более привлекательной, а через два-три года застройщики будут уходить в ближайшие к столице регионы

Источник: http://briansk.ru/