На недавнем заседании столичного правительства случилась сенсация. Глава департамента жилищной политики и жилищного фонда (ДЖПЖФ) Петр Сапрыкин в присутствии мэра Юрия Лужкова заявил, что в Москве сложился жесткий земельный дефицит, и предложил сокращать количество жилья для очередников на 8-9% в год. Это странное заявление и предложение покушаются на основы политики мэрии в сфере строительства и недвижимости, ставят под сомнение ее важнейшие социальные обязательства, ее договороспособность, наконец. Что стоит за ними?

Вверх по лестнице, ведущей вниз

Да, о том, что «в Москве негде строить» столичные власти заявляют уже лет 10. Например, комментируя конфликт с жителями деревни Бутово или спор c областными властями по поводу поселка Щербинка. Но социальные программы — забота и гордость столицы — это не тронь. Получается, что Петр Васильевич фактически обвинил Юрия Михайловича в том, что последний многие годы, мягко говоря, дезинформировал москвичей. Можно вспомнить двухгодичной давности заявление мэра о том, что «бесконечные возможности для строительства в Москве — не придумка. Мы никогда не будем опускаться ниже той планки, которая существует сейчас. Мы будем строить по 5 млн. кв. метров в год и ни на квадратный метр меньше». И заявление годичной давности, при очередном вступлении в должность мэра, когда Ю. Лужков пообещал строить больше социального жилья. И совсем недавние заявления, о том, что участков для строительства по горзаказу хватит до 2020 года. Да и на самом совещании мэр так остроумно отчитал руководителя департамента, что вспомнилась шутка: «Лучшая импровизация та, что придумана заранее». «Тебе Ресин взятку, что ли, дал, чтобы меньше строить муниципального жилья? — гневно прервал мэр подчиненного. — Перепутали вы, Петр Васильевич — ступеньки должны вести вверх, а не вниз!».

«Взятку Ресину вернем», — пришел на помощь главе департамента его первый зам Николай Федосеев. Что ж, в каждой шутке есть доля ...шутки. О теплых отношениях главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина с некоторыми компаниями панельного домостроения хорошо известно. С одной стороны, нет в столице человека, больше чем Владимир Иосифович заинтересованного в том, чтобы обеспечить эти компании городским заказом. А с другой стороны, какая на горзаказе норма прибыли? Копейки. И какое счастье, когда такой компании удается выбросить на рынок несколько лишних панелек. Но зачем же госчиновнику платить кому-то взятку в интересах чужой частной компании?! Трудно понять. Разве только хорошо подумать.

Деньги — к деньгам

Но ближе к очередникам. Ситуация вокруг «бесплатно жилья» сложилась довольно странная. С одной стороны, для того, чтобы встать в очередь на него, нужно не только иметь менее 10 кв. м на человека, но и числиться малоимущими, то есть получать около 12 тыс. рублей на семью из трех человек в месяц. С другой - этим семьям «на грани голодной смерти» город предлагает воспользоваться государственными субсидиями или так называемой социальной ипотекой, при которой нужно сразу оплатить 30% пусть и заниженной стоимости квартиры, а затем возвращать кредит по льготной (?) ставке 10,5%. Сложилась парадоксальная ситуация. Действительно малоимущие не могут воспользоваться даже самыми льготными условиями. Жилье по социальной ипотеке получают те, кто, пожалуй, потянул бы и квартиру по обычной ипотеке в ближнем Подмосковье.

Чиновники все это прекрасно понимают. Еще в 2006 году первый заместитель мэра в Правительстве Москвы Юрий Росляк подсчитал, что «уровень совокупных доходов как минимум 50 тыс. из 200 тыс. столичных очередников позволяет им воспользоваться социальной ипотекой».

Сегодня семей очередников насчитывается около 160 тыс. Причем, действительно бесплатно жилье получают москвичи, вставшие на очередь в 1986-88 годах. Сокращение числа очередников на 40 тыс. семей при сохранении срока ожидания в 20-22 год, по мнению генерального директора компании «Дом.ру – Столица» Михаила Мазаева, как раз и означает, что очередь сокращается в основном за счет тех, кто в силах приобрести жилье, воспользовавшись субсидиями и социальной ипотекой.

Гендиректор компании Real Estate Consult Михаил Храмов считает, что относительно надежно город выполняет только обязательства перед военными, но не просто так, а за участки Минобороны на территории Москвы.

Рулеж под галдеж

И может ли так случиться, что земля под строительство, в том числе по соцпрограммам, закончилась «вдруг»? Тут одно из двух: либо лукавство, либо некомпетентность. Но в чем угодно, а в разбазаривании столичной земли мэрию обвинить трудно.

Вынужденный «запрет» точечной застройки, как причину образовавшейся нехватки, всерьез также воспринимать нельзя. Межведомственная комиссия по точечной застройке однозначно закрывает не более 8-9% рассматриваемых объектов, остальные в лучшем случае пересматриваются в сторону большей «социальной составляющей» — строительства детского сада, гаража и т.п. В этом легко убедиться, ознакомившись с протоколами комиссии на сайте стройкомплекса (stroi.ru).

В то же время захватывает дух от планов мэрии по освоению территорий промзон и комплексной реконструкции жилых кварталов. Дело в том, что из бывших 36 млн. кв. м пятиэтажек снесено (еще одна «гордость» мэрии) только около 4,5 млн. кв. м преимущественно «сносимых» серий. Таких осталось еще 1,5 млн. кв. м. Остальное — 30 млн. кв. м — «несносимые» серии, которые, впрочем, тоже не раз обещали снести. Ведь построить на месте «несносимой» пятиэтажки можно не меньше, чем на месте «сносимой». Пятиэтажки в значительной мере позволяли городу выдерживать темп «около 5 млн. кв. м» жилья в год (на самом деле, по данным Росстата, его строилось 4,5-4,8 млн. кв. м). А главное, позволяли утверждать, что так будет и впредь.

Правда, за пять лет цены выросли в восемь раз. Требования мэрии к девелоперам по договорам инвестирования таковы, что те не горят желанием реконструировать кварталы пятиэтажек. А сегодня, когда мэрия присвоила себе права единственного девелопера, строительные компании не спешат к ней в подрядчики. Разумеется, речь идет не обо всех компаниях. Те, которые регулярно и без проблем выигрывают так называемые конкурсы, не могут «съесть» все сразу. Генплан расписан на десятилетия вперед, зачем же торопиться?

Альпийское нищенство — святое дело

При этом доля так называемого «социального жилья», то есть жилья, не поступающего на рынок, а так или иначе распределяющегося, начала быстро расти с 2003 года, и в 2007 году достигла 50%. Половина его идет очередникам и прочим социальным категориям, половина — жильцам пятиэтажек, за счет сноса которых и строится новое жилье.

На соцпрограммы уходит 85-90%, строящейся в городе панели. Таким образом, рынок эконом-класса в столице в последние три-четыре года был уничтожен.

Была фактически уничтожена и конкуренция. Любой владелец «лежачей» промзоны готов стать девелопером на золотой московской земле. Необходимые коммуникации у них есть, и они готовы их модернизировать. Нужно немногое — право собственности на землю. Полная и немедленная свобода, а еще лучше, законодательное поощрение редевелопмента способно создать «товарную интервенцию», сбить цены на недвижимость. Но такое развитие событий, очевидно, не укладывается в планы мэрии. Она намерена держать ситуацию под жестким контролем, манипулируя дюжиной афиллированных или зависимых компаний.

Что ж, с учетом планов наших городских авторитетов в отношении кварталов пятиэтажек и промзон, можно понять и сетования по поводу нехватки земли в Москве, и планы освоения Подмосковья.

В столице можно рубить сплеча. И Мосгордума одобрила в трех чтениях внесенные мэром поправки к федеральному Земельному кодексу, которые позволяют изымать земли любой формы собственности. Конечно же, «под строительство муниципального жилья и объектов социальной инфраструктуры» (коммерческое, надо думать, будет строиться там, где могло быть построено муниципальное). Ничего принципиально нового в таких методах нет. Сначала по смешным ценам столичные власти раздали детские сады под офисы, а теперь разрешают точечное строительство коммерческих жилых комплексов «с встроено-пристроенным детским садом»: социалка — святое дело.

Кошмарим?

«Социальный таран» — штука беспроигрышная. Напомним, на месте частных домов «бутовских жлобов» по счастливой случайности собираются строить именно муниципальное жилье, а в поселке Щербинка — жилье для военных. Ничего удивительного в том, что и авангардом битвы за Подмосковье выбраны очередники. По словам вышеупомянутого замруководителя ДЖПЖФ Николая Федосеева, жилье для очередников, разумеется, панельное, будет покупаться в области по цене 90 тыс. рублей за квадратный метр, то есть около $4 тыс. Вообще-то в комплексе бизнес-класса «Аэробус» (метро «Сокол») на начальной стадии можно было купить метр и за $3,5 тыс. (распродано, так что не реклама). А тут — Железнодорожный. Но — очередники. Считаться не приходится. А у кого будут покупать? Найдется ли достаточно жилья в Подмосковье? Найдется. Те самые, дружные с господином Ресиным компании панельного домостроения давно уже осваивают область.

Осталось единственное препятствие — сами очередники. И как было бы хорошо, чтобы они усвоили альтернативу: либо область, либо ничего. Так это слегка «покошмарить» их, что ли. А заодно и Госдуму перед рассмотрением поправок московского мэра к Земельному кодексу.

Петр Сапрыкин — чиновник опытный, рассудительный. Ну не мог он сказать такое мэру, без одобрения мэра. Право, не взятку же ему дал Ресин.

Источник: http://www.kdo.ru/