КИЕВ, 2 ноя. - SV Development.  Аналитический центр агентства недвижимости МИАН подготовил обзор рынка новостроек Московского региона за октябрь 2009 г.

Предложение

Октябрь не внес значительных изменений в сценарий развития рынка новостроек Московского региона. В условиях существенной долговой нагрузки и отсутствия свободных финансовых средств у большинства застройщиков, новых строительных площадок с середины прошлого года в Москве практически не появляется.

Столичные девелоперы не заявляют новых проектов, строительные компании достраивают и постепенно распродают оставшиеся объемы, преимущественно выводя на рынок отдельные корпуса жилых комплексов, возведение которых было начато еще 2-3 года назад. Количество адресов, находящихся в свободной продаже в Москве, по сравнению с прошлым месяцем не изменилось и, по-прежнему, составляет около 330 объектов. При этом количество предлагаемых в них квартир сократилось еще на 2-3%.

В Подмосковье, где себестоимость строительства в среднем на 30-35% ниже столичных показателей, положение строительных компаний не столь критично. Ассортимент строящегося жилья здесь более разнообразен и пока еще продолжает пополняться новыми объектами - по итогам октября количество предлагаемых для продажи новостроек в Подмосковье увеличилось на 2,5-3% и составило 525-530 адресов. Показатель увеличения числа свободных квартир также составил около 3%.

В Москве 90% предлагаемых новостроек, объекты - уже введенные в эксплуатацию либо находящиеся на стадии подготовки к сдаче ГК, запланированной до конца текущего года. Количество свободных квартир в них не превышает 30 и в среднем составляет 10-12 предложений.

В Подмосковье доля готовых или почти готовых новостроек не превышает 60%. Остальные 40% выведенных на продажу адресов находятся на средних и выше среднего стадиях готовности с плановым сроком ввода в эксплуатацию до конца 2010 г. Выбор квартир в них гораздо более разнообразен - в среднем не менее 60-70 предложений.

Строительство объектов с более поздним сроком сдачи, в большинстве случаев, приостановлено, продажи в них до неопределенного времени закрыты.

Спрос

Покупатели новостроек, нуждающиеся в улучшение жилищных условий и обладающие необходимыми денежными средствами, постепенно возвращаются на рынок. Спрос на новостройки Московского региона (как в Москве, так и в Подмосковье) в октябре увеличился еще на 5-7%.

Количество сделок при этом возросло почти в 1,4 раза, что свидетельствует об успешном завершении процесса подбора и оформления новостроек покупателями, начавшими проявлять свою активность еще в августе. Однако, по сравнению с докризисными значениями, число совершаемых покупок, по-прежнему, в 3,5 раза ниже.

Структура спроса на новостройки столичного региона с начала текущего года заметно сместилась в сторону Подмосковья, где выбор предлагаемого жилья пока еще достаточно разнообразен, а цены гораздо более демократичны. По данным продаж МИАН, в настоящее время доля покупателей новостроек, предпочитающих областные города, доходит до 80% и более в общей структуре продаж первичного жилья, в то время как еще осенью прошлого года аналогичный показатель составлял не более половины.

При этом средний бюджет покупки в Москве в 4 раза превышает аналогичный показатель по Подмосковью: 13,9 млн. руб. против 3,4 млн. руб.

Динамика цен

Поведение цен на новостройки в октябре еще сильнее продемонстрировало зависимость от стадии готовности объекта. В целом по рынку Москвы в зависимости от объекта (и, соответственно, срока сдачи ГК) мы наблюдали разброс в темпах от -10% до +10% за месяц.

Отрицательный прирост цен наблюдался на единичные нераспроданные, в основном, многокомнатные квартиры, максимальный положительный - +5-10% - исключение для небольшого ряда квартир в полностью сданных домах с наиболее востребованными (в своем классе) потребительскими характеристиками.

Учитывая, что количество объектов, показавших плюсовую динамику цен, существенно превысило число квартир, потерявших в цене, итоговая стоимость кв. м в среднем по рынку новостроек Москвы увеличилась по сравнению с сентябрем на +0,5% и составила 152 тыс. руб.

Посегментный анализ цен показывает, что больше всего выросли в цене элитные объекты - на +2,7% (до 507,9 тыс. руб.). По нашему мнению, этот прирост был спровоцирован заметным оживлением спроса на этом рынке еще в конце лета. Тогда же застройщики и начали повышать цены на объекты высокой стадии готовности.

В этом месяце этот список пополнили и дома со сроком сдачи в IV кв. этого года и во I-II кв. следующего (например, Щемиловский 2-й пер.,вл.5-А, ул.Тверская-Ямская 3-я,вл.4-10, Якиманский пер.,д.6, Коробейников пер.,вл.1/2). Стоимость кв. м в домах эконом класса увеличилась в октябре на 1,2% (до 110,2 тыс. руб.), бизнес-класс - в части ценовой динамики относительно сентября оставался стабильным (156,8 тыс. руб. за кв.м).

В Подмосковье средняя стоимость кв. м новостроек в октябре показала прирост сопоставимый с московским - +0,4% по отношению к сентябрю (до 69,6 тыс. руб. за кв.м). При этом в ближайших к Москве областных центрах, где в докризисный период наблюдался наиболее интенсивный ценовой прирост (например, Красногорск, Троицк), стоимость кв.м в новостройках в октябре продолжила снижаться: на -0,3-0,4% по сравнению с сентябрем.

Наиболее четко положительный ценовой тренд в сегменте новостроек обозначился в Подольске и Наро-Фоминском районе - в среднем на +1,1% по отношению к сентябрю. В большинстве других подмосковных районов, в том числе и наиболее популярных у покупателей - Мытищах, Люберцах, Балашиха, Домодедово, Одинцово и др. - цены по сравнению с прошлым месяцем не изменились.

Прогноз

Как и прогнозировали аналитики МИАН, рынок новостроек начал восстанавливаться раньше, чем вторичный сегмент. При этом и Москва, и область - это не первые российские регионы, где наметились признаки оживления рынка - в первую очередь, в части потребительского спроса, а за ним и цен. По ряду отделений МИАН в регионах - эта ситуация фиксировалась нами уже в конце лета.

Скорее всего, отложенный спрос, который начинает постепенно возвращаться на рынок, и удорожание по мере готовности объектов продолжат время от времени подталкивать цены вверх с темпом, не превышающим уровень инфляции.

 Компания "SV Development"