КИЕВ, 27 окт. - SV Development.   Капитаны «девелоперских кораблей» чрезмерно полагались на прежние модели финансирования бизнеса, переоценили потенциал некоторых рыночных ниш, а главное, забыли про цикличность экономики.

С начала кризиса прошло всего около полугода, а крупнейшие российские девелоперские компании  вынуждены искать новых акционеров, лишаться части бизнеса и активов – чаще всего в пользу вчерашних кредиторов. Только в апреле объявлено о двух крупных сделках в общей логической цепи: доля в группе компаний «ПИК» (56-е место в рейтинге крупнейших компаний «Финанс.») досталась Сулейману Керимову фактически в обмен на обязательства реструктуризации долга компании.

Контрольный пакет другого крупного игрока отрасли – компании «Система-галс» – на фоне невозможности обслуживать долговые обязательства купил банк ВТБ. Кстати, у ВТБ есть еще один крупный должник, который может повторить судьбу «Системы-галс» – компания «Дон-строй» (99-е место), привлекшая у банка в конце прошлого года $500 млн.
 
О проблемах бизнеса таких компаний, как «Главстрой» (126-е место), «Миракс Групп» (122-е место), «Интеко» (254-е место), а также «Капитал Груп» (отдавшей значительную часть своих площадей в «Москва-Сити» Сбербанку в счет долга), говорят как размеры и сроки погашения обязательств по кредитам, так и заявления самих компаний. Можно упомянуть и об армии разоряющихся мелких и средних девелоперских компаний, пришедших в девелопмент в период ажиотажного роста.

Причины неудач. Банкротства, смена владельцев и потеря заложенных активов – все это превратилось в устойчивую тенденцию на фоне снижения платежеспособного спроса на недвижимость, заморозки кредитных рынков и общего экономического спада. Почему это произошло, несмотря на невероятный бум отрасли и беспрецедентные доходности по подавляющему большинству проектов в предыдущие годы? Почему девелоперы не выдержали и полугода испытания кризисом?
 
Во-первых, и это самое главное, девелоперы слишком активно наращивали портфель проектов и накачивали капитализацию, забыв, что экстенсивный рост рынка недвижимости неизбежно сменится стагнацией и спадом. В итоге так и случилось, правда, в резкой форме, которую никто не мог себе представить. При этом рынок недвижимости во всем мире – это сфера, которая в первую очередь и наиболее остро реагирует на экономические флуктуации.

И, если в период повсеместной эйфории задумываться о стратегии компании было моветоном, то сегодня понятно, что реализация всех заявленных проектов и планов российских девелоперов была возможна только при цене нефти не менее $140 за баррель и непрерывном притоке иностранных кредитов и портфельных инвестиций со скоростью не менее $70 млрд в год.

Без подушки. Во-вторых, капитаны «девелоперских кораблей» чрезмерно полагались на прежние модели финансирования бизнеса: привлечение краткосрочных банковских ресурсов и средств от продажи недвижимости на этапе котлована. И то и другое прошлой осенью в одночасье исчезло, а альтернативных моделей финансирования большинства проектов попросту не оказалось, как и подушки ликвидности, позволяющей вести дела в новых рыночных реалиях.
 
В-третьих, сказалась переоценка девелоперами потенциала некоторых рыночных ниш. В частности, таких, как столичное жилье в сегменте бизнес/премиум класса (традиционный для крупнейших столичных девелоперов), а также офисов класса «А» в столице и регионах. Оба эти сегмента – столь привлекательные при расчетах экономической целесообразности проектов на бумаге – оказались не востребованы в новых экономических условиях. Так же, впрочем, как и 300 тыс. квадратных метров жилья в Сочи.
 
И сегодня на повестке дня уцелевших участников отрасли стоят такие вопросы, как переоценка потенциала рынка недвижимости и платежеспособного спроса со стороны потребителей, оптимизация портфеля проектов, а также выстраивание пусть и не растущего на десятки процентов в год, но устойчивого в долгосрочной перспективе бизнеса.
 
Жизненно важно, чтобы инвестиционно-строительная отрасль в масштабах столицы и страны могла развиваться и выполнять свои функции не только в периоды общенационального бума изобилия. Ведь он может еще долго не повториться.

 Компания "SV Development"