КИЕВ, 15 окт. - SV Development.   Покупка дома в коттеджном поселке документально гораздо сложнее, чем приобретение строящейся квартиры в городе. Сегодня на рынке коттеджных поселков покупателю в основном предлагают одну из трех схем продаж: земельный участок без подряда, с подрядом или надел с домом разной степени готовности. В каждом случае есть свои нюансы, на которые следует обратить внимание.

Конечно, проще всего дело обстоит с поселками, где к продаже предлагаются готовые дома. Главный плюс не только в том, что покупателю не надо ждать, когда его коттедж будет построен. Гораздо проще и сам способ проведения сделки — когда строительство полностью завершено и дом сдан в эксплуатацию, на него просто заключается договор купли–продажи участка с находящимся на нем строением.

Через месяц после подписания договора купли–продажи клиент получает свидетельство о праве собственности. Но именно готовые дома обойдутся покупателю дороже всего — спрос на них наиболее высок, а предложение ограничено.

На гарантии

Если дом еще строится, то сделка проходит по другим правилам. В этом случае между застройщиком и клиентом обычно заключается инвестиционный договор. В нем с учетом загородной специфики указываются характеристики участка, его номер и расположение в поселке, прилагается проект строящегося на участке дома и его технические характеристики.

Покупатель должен внимательно ознакомиться с разрешительной документацией на строительство коттеджей (не пропущены ли сроки, указанные в разрешении на строительство, и совпадает ли этажность возводимых коттеджей с официально утвержденным проектом). Платежи — по согласованному графику. Кроме того, договором должны быть предусмотрены срок и порядок устранения недоделок (а также выявленного брака), обнаруженных после подписания акта приемки коттеджа.

Это могут быть недостатки, которые себя проявят не сразу, а, например, в определенное время года или через некоторое количество сезонов: промерзание, отсырение стен, протечки подвала и кровли, отслоение плитки, проявление трещин и т.д.

В момент подписания актов сдачи–приемки дома покупателем (так называемый передаточный акт) выявленные хозяином недостатки качества дома должны быть устранены строителями в соответствии с гарантийными обязательствами, обозначенными в договоре. Договор купли–продажи земельного участка застройщик подписывает с инвестором в течение 5 рабочих дней после полного выполнения инвестором финансовых обязательств по договору об инвестировании строительства коттеджа.

Государственная регистрация договора купли–продажи земельного участка осуществляется застройщиком в установленном законом порядке. Договор на предоставление охранных и эксплуатационных услуг подписывается сторонами одновременно с подписанием акта приемки–передачи коттеджа инвестору.

Земельный вопрос

Другие схемы покупки связаны с приобретением земельного участка. Первая из них — покупка участка без подряда, получившая сейчас широкое распространение. Схема такой покупки достаточно прозрачна: она оформляется так же, как на вторичном рынке.

Правда, для оформления договора купли–продажи придется удостовериться, что застройщик выполнил необходимые предварительные шаги: должно быть проведено размежевание, каждый маленький участок выделен в самостоятельный надел с соответствующим описанием в договоре, с указанием площади, формы участка, выхода на внутрипоселковую дорогу и т.д. К этому описанию должна прилагаться выписка из земельного кадастра, по которой можно убедиться, что участок действительно нужной формы и площади. В этом случае уже через месяц после заключения договора купли–продажи земельного участка покупатель получает свидетельство о собственности.

Примерно треть застройщиков, продающих своим клиентам участки с подрядом, предлагают покупателю заключить предварительный договор продажи надела, а не полноценный договор на переход прав. Связано это с тем, что документы на землю у застройщиков еще не готовы. Например, не завершен перевод в дачное некоммерческое партнерство.

По сути это значит, что строительство, в общем–то, не совсем законно. И если инвестор не определяет точные сроки оформления земли и всей разрешительной документации, от сделки лучше всего отказаться. Если же имеется четкий план с указанием сроков сдачи очередей проекта, если он реально выполняется и его можно беспрепятственно посмотреть — опасаться нечего.

Второй вариант — продажа земельных участков со строительным подрядом. Это означает, что в договор купли–продажи земли вносится пункт, содержащий обременение, а именно необходимость заключить с указанной в документе организацией другой договор, на строительство дома. Причем будущему собственнику предлагается одновременно подписывать два договора — купли–продажи земельного участка и подрядного договора на строительство на нем дома.

Нередки случаи, когда компания–продавец предлагает клиентам землю с условием, что при покупке они заключат договор подряда с одной из предложенных продавцом строительных фирм. Согласно этому договору покупатель обязан оплатить работы по возведению коттеджа. Покупателю на выбор предоставляется несколько типовых вариантов домов, из которых он выбирает подходящий. При этом клиент имеет возможность внесения изменений в предложенные ему на выбор проекты.

За клиентом закрепляется индивидуальный архитектор, который обеспечивает внесение клиентом некоторых корректировок в проект дома: высота потолков, дверные проемы, материалы перекрытия, а также помогает сделать выбор из широкого перечня отделочных материалов, дверей, окон. Затем подготавливается весь комплект документов для строительства (архитектурные решения, планы этажей, фасады) и заключается договор с подрядчиком, после чего начинается строительство.

Однако не секрет, что в результате изменений, внесенных в проект, стоимость строительства дома может существенно увеличиться. Кроме того, нередко расходы на строительство дома растут, потому что в подрядном договоре отражены не все работы. Например, отдельно придется оплачивать прокладку инженерных сетей. Все эти «мелочи» лучше всего сразу выяснить у девелопера, чтобы не оказалось, что дом получается более дорогим, чем представлялось в процессе знакомства с поселком и конкретным участком.

И в случае продажи участка с подрядом, и в случае продажи участка без подряда девелоперы нередко вводят ограничения на застройку участков. Они касаются плотности застройки, участков, высоты зданий и даже их внешнего облика — таким образом застройщик пытается избежать превращения поселка в  «шанхай». Юридически это оформляется через договор с управляющей компанией поселка, который подписывается вместе с договором купли–продажи земли.

А для клиента это может означать, что в данном поселке он никогда не сможет без разрешения увеличить высоту собственного забора или возвести пристройку к коттеджу. За нарушение этих правил светит штраф — для этого в договоре бывают предусмотрены и штрафные санкции и порядок их наложения. Причем штраф может возрасти, если собственник продолжает строительство после уплаты штрафа за первоначальное нарушение.

Правила общежития

Есть и еще ряд обременений, которые следует учитывать покупателю домовладения в коттеджном поселке. Покупателю при заключении договора на покупку дома или участка с подрядом, как правило, предлагают подписать свод правил поведения и всевозможных ограничений — правила общежития. Этот документ хотя и не имеет законодательной силы, все же в общих чертах позволяет представить, что можно и что нельзя на территории конкретного поселения.

При покупке дома застройщик также может выдвинуть требование вступить в кооператив или стать членом товарищества собственников жилья, в уставе которого детально прописаны установленные общим собранием жителей правила и нормы проживания. Например, в правилах может быть указана допустимая максимальная громкость музыки, ограничено время проведения строительных и ремонтных работ (не позже 22:00), запрещен запуск петард и разведение костров.

Бывают и технические ограничения — например, исходя из возможностей системы канализации может ограничиваться слив в нее воды из бассейнов. А если строительство поселка еще не завершено (например, когда земля продавалась без обязательного подряда), управляющая компания вполне может запретить появление жителей в пределах строительной зоны.

Ограничения налагаются на проведение вечеринок в рекреационных общественных зонах поселка, что может помешать другим жителям. Довольно много ограничений в отношении домашних животных — ни в коем случае нельзя выводить собак крупных пород без намордника и поводка.

Немало правил существует для автовладельцев — в основном они касаются ограничения скорости. На внутрипоселковых дорогах средняя скорость должна составлять 5–10км/ч. Таким образом гарантируется безопасность детского населения комплекса. Запрещается парковать автомобили на дороге, что может создать помеху для проезда неотложки или пожарных машин.

Чаще всего запрещены заезд в зоны прогулок и рекреации: на пляжи, в парки, скверы, на газоны. Кроме того, в любом из поселков может быть установлен и специальный пропускной режим въезда — как для личного автотранспорта, так и для гостей: гостям в поселках класса бизнес и выше чаще всего полагается специальный пропуск.

Марина Агеева, директор по развитию ЗАО «Евросиб–Девелопмент»

При покупке участка в коттеджном поселке особенно важно обратить внимание на пункты договора, посвященные инженерной и социальной инфраструктуре: что конкретно и в какие сроки обещает построить девелопер. При заключении договора с клиентом застройщик должен предоставить достаточно внушительный объем документации.

К обязательным документам относятся: свидетельство о праве собственности на земельный участок и кадастровый план; договор между собственником земли (например, ДНП) и агентом (продавцом), на основании которого продавец осуществляет продажу; протокол проведения общественных слушаний и постановление главы администрации муниципального образования об установлении разрешенного использования земельного участка (для индивидуального жилищного строительства, для малоэтажного жилищного строительства, для ведения дачного или садоводческого хозяйства); генеральный план поселка, утвержденный главным архитектором района; проекты коммуникаций (внутренних электросетей, дорожных, водопроводных и газопроводных сетей) и технические условия на подключение к наружным инженерным сетям (электричество, газ, вода, канализация — в зависимости от проекта); регламент застройки индивидуальных участков (согласно СНиП).

Кроме того, к числу обязательных документов, которыми можно поинтересоваться, относятся: инженерно–геодезические изыскания и топографическая съемка участка; согласование проекта застройки с МЧС на предмет обеспечения противопожарной безопасности; лицензия на право пользования нед­рами (для поиска и оценки подземных вод для водоснабжения поселка, т.е. для бурения скважин); санитарно–эпидемиологическое заключение (о качестве почвы и радиационной безопасности).

Договор купли–продажи, заключенный между застройщиком и  покупателем, является основанием для переоформления права собственности с продавца на покупателя. Оформлением участка в собственность занимается новый владелец, либо, как в нашей компании, продавец берет эти функции на себя.

 Компания "SV Development"