КИЕВ, 05 окт. - SV Development.   В прошлом году, когда кризис нежданно грянул на наши головы, зарплаты стали таять, а доллар — разбухать день ото дня, очень многих ипотечных заемщиков охватила паника. И меня в том числе.

В 2006 году я купила квартиру с помощью долларового кредита, поскольку рублевый процент был мне не по карману. Два года радовалась уютному дому, относя в банк 1000 ежемесячно дешевеющих «зеленых» — по сути, ту же сумму, которую мне пришлось бы выкладывать за аренду аналогичного жилья.

Но, начиная с прошлогодней осени мой платеж по кредиту съедал все большую часть зарплаты. А саму зарплату, к слову, урезали и стали регулярно задерживать. В итоге в середине зимы я приняла решение о продаже квартиры, а уже в марте окончательно рассчиталась с банком и перебралась в съемное жилье.

Моя знакомая Надежда, работающая пиарщиком, попала в аналогичную ситуацию. Для нее все осложнялось еще и отсутствием работы: в «хлебные» годы она ушла на фриланс, а с началом кризиса все клиенты испарились. Однако она предпочла другой выход и, после долгих переговоров с банком, рефинансировала свой кредит. И обе мы не жалеем о своем выборе. Поскольку факторы, определяющие выбор «продавать или рефинансировать», сложились для нас по-разному.

Фактор первый — позиция банка

Хотя эксперты в один голос твердят, что добросовестному заемщику кредитор всегда пойдет навстречу, зачастую это движение может измеряться очень маленькими шагами. Так, мой банк в ответ на панический звонок предложил только написать заявление и ждать. Мол, когда заявлений накопится порядочное количество, руководство поставит на повестку дня вопрос о программе рефинансирования.

И хотя минуло полгода, многие банки и сейчас проповедуют принцип, что спасение утопающего — дело рук самого утопающего. Либо предлагают такие варианты рефинансирования, которые выглядят как 5%-ная скидка на «Мерседес»: приятная мелочь для тех, кто может себе позволить покупку и без дисконта.

Так, у некоторых банков, человек освобождается от погашения тела кредита, но не от уплаты процентов по нему. А при аннуитетном платеже в первые годы именно проценты составляют основную часть ежемесячного долга. Так что, прежде чем вступать в переговоры с банком, стоит заранее посчитать, принесет ли такой вариант вам заметное облегчение.

Рефинансирование с переходом на другую валюту, также предлагаемое некоторыми кредиторами, на мой взгляд, и вовсе бессмысленное действие. Ставки в рублях на рынке сегодня колеблются в диапазоне 16—19% и выше. Не трудно представить, как «полегчает» ваш платеж при переходе на рубли, если вы брали кредит под стандартную валютную ставку годовой давности — 10—11%.

Если банк предлагает в качестве «спасительной» меры продление срока займа, то это тоже не слишком уменьшает нагрузку. Если у банка ставка меняется в зависимости от срока займа, то при продлении кредита на десять лет разница в ежемесячном платеже составит едва ли $100—150. Если не зависит — чуть-чуть больше. Такой способ подходит разве что тем, у кого сократили зарплату примерно на такой же процент.

Кроме того, все эти варианты, как подчеркивалось не раз, созданы исключительно для «добросовестных заемщиков». А ваше мнение о собственной добросовестности и взгляд банка на этот счет могут не совпадать.

Фактор второй — профессиональные перспективы

Сокращение зарплаты — вещь неприятная, но не критичная. А вот если заемщик лишился работы, то компромиссные варианты рефинансирования ему уже вряд ли помогут. Здесь нужно либо продавать жилье, либо брать кредитную паузу (отсрочку платежей). Паузу сроком до одного года можно получить, прибегнув к помощи Агентства по реструктуризации жилищных ипотечных кредитов (АРИЖК), если, конечно, вы опять-таки попадаете под параметры «добросовестного».

Такой вариант обладает очень выпуклыми достоинствами: живешь год в своей квартире, платишь в банк только символическую сумму, ищешь работу без паники. Но он хорош, если вы уверены в себе и точно знаете, что специалисты вашего уровня и вашей профессии востребованы даже в период кризиса. Так это или нет — несложно убедиться уже за две-три недели, ведя мониторинг вакансий и рассылая резюме.

И есть еще один вопрос: не упал ли средний уровень дохода в вашей среде? Так, мне не понадобилось много времени, чтобы убедиться: с началом кризиса зарплаты и гонорары в журналистике повсеместно начали снижаться. Так же как количество предложений о работе и подработке.

С другой стороны, моя подруга Ольга, которая много лет работает программистом 1С, прихода кризиса даже и не заметила. Работы — куча, зарплаты — прежние. Надежда же, посидев несколько месяцев на мели, к весне тоже умудрилась набрать новых клиентов и выйти на прежний уровень по доходам.

Фактор третий — время покупки

За последний год стоимость жилья существенно упала, и квартиры, купленные в течение последних двух лет, сегодня на рынке стоят гораздо дешевле своей изначальной цены. Так, квартира Надежды подешевела где-то на 20—30%. А долг банку при этом почти не уменьшился. То есть денег с продажи жилья ей едва бы хватило на то, чтобы рассчитаться с кредитом.

При этом она потеряла бы и свой первоначальный взнос, и немалые деньги, потраченные на ремонт. У меня дела обстояли немного лучше. Я продавала квартиру по той же цене, за которую купила ее три года назад. Таким образом, выходила в ноль: без дохода, но и без существенных потерь. А все уплаченные по кредиту деньги можно было с чистой совестью списать как арендную плату за чудесное жилье в моем любимом районе.

Фактор четвертый — состояние рынка аренды

На мой взгляд, ипотека имеет смысл тогда, когда разница между платежами по кредиту и за аренду аналогичного жилья отличается не принципиально. Когда я продавала свое жилье, эта разница уже была колоссальна: платеж по кредиту составлял 35—37 тыс. в рублях, а аренда аналогичный квартиры — 22—25 тыс. При этом ставки постоянно падали, а объем сдаваемых квартир рос.

После того как доллар снова покатился к планке в 30 руб., разница опять сгладилась. И Надежда рассуждала, уже опираясь на другие цифры. Поскольку $1000, превратившись в 30—32 тыс. руб., была уже вполне сопоставима с арендной платой за однокомнатную квартиру недалеко от Кольцевой линии метро.

За прошедшие полгода меня многие спрашивали: не жалею ли? Может, стоило перетерпеть самый сложный период, занять денег, найти еще какой-то выход. Да, сейчас мой платеж снова был бы как в докризисный год. Но… В сентябре я лишилась работы. И мое огорчение по этому поводу было изрядно скрашено мыслью о том, как бы я пережила эту новость, если бы по-прежнему была должна банку.

Тем более, кризис выбросил на рынок множество самых разных квартир. Однокомнатную квартиру сегодня можно арендовать и за 20—22 тыс. руб., «двушку» реально найти за 30. С началом осени снова пошел небольшой рост, но объем предложения все еще превышает спрос. А это означает, что арендатор сможет спокойно выбрать уютный вариант, вполне подходящий на роль постоянного дома.

 Компания "SV Development"