КИЕВ, 14 сен. - SV Development.   Если весной и летом прошлого года российские девелоперы, несмотря на объективные "знаки" из-за рубежа, еще обещали, что отечественный рынок недвижимости неприятности обойдут стороной, то в октябре 2009, по их мнению, строительная отрасль России уже "лежала на лопатках".

К началу кризиса российские застройщики подошли с большими долгами по кредитам, которые по большей части были номинированы в долларах. И все бы не беда, вот только, если раньше под свои проекты они могли брать и отдавать даже краткосрочные кредиты на волне роста спроса на жилье и офисы, то в кризис им пришлось столкнуться с небывалым обвалом интереса к своему "товару". Банки же "предлагали занять" под 20%, а то и 30% годовых.

По словам вице-президента Ассоциации строителей России (АСР) Владимира Пономарева, в октябре 2008 года спрос на жилье в РФ в результате кризиса снизился в среднем на 40-60%. Эксперты международной консалтинговой компании начали фиксировать падение ставок аренды на рынке коммерческой недвижимости в РФ, а крупные сделки купли-продажи и вовсе не совершались.

В этот же месяц в открытом письме президент АСР Николай Кошман и глава корпорации Mirax Group Сергей Полонский признали, что "строительная отрасль России лежит "на лопатках", однако при этом выразили надежду, что у нее еще есть силы подняться.

Готовясь к худшему, крупные строительные и риелторские компании сократили штаты, заморозили проекты и пересмотрели планы развития. По данным рекрутеров, основное сокращение кадров в строительной отрасли пришлось на паническую осень 2008 года и начало 2009 года. В частности, по информации СМИ и самих компаний, штат сократили "СУИхолдинг" (на 10%), ГК ПИК (от 15% до 35%), "Снегири девелопмент" (30%),"Система-Галс" (на 40%), "Главстрой", Mirax и другие компании (многие так и не раскрыли конкретных цифр). В среднем, по оценкам АСР, число работников в стройкомпаниях снизилось на 25 - 75%.

Компании постарались ужаться и в планах, отложив в долгий ящик все "бумажные проекты" и бросив силы на реализацию практически достроенных объектов в надежде на то, что покупатели заинтересуются хотя бы ими. Однако упавший рынок с низким платежеспособным спросом не позволил им заткнуть свои финансовые бреши, и в 2009 году рынок начали заполнять судебные тяжбы между банками, подрядчиками и строителями, растущие как снежный ком.

В сложной ситуации оказались многие застройщики. В частности, акционеры ГК ПИК были вынуждены продать долю акций "Нафте Москва" Сулеймана Керимова, по некоторым данным, за бесценок, но с условием того, что он договорится о реструктуризации долгов девелопера.

В результате компания, которая строила 1 миллион квадратных метров жилья в год, была вынуждена урегулировать свою задолженность перед банками, в том числе, по данным СМИ, расставаясь с активами.

В очередь за возвратом просроченных кредитов от еще недавних флагманов рынка недвижимости выстроились ВТБ, Сбербанк, "Номос-Банк", Балтийский банк, МБРР, банки "Зенит", "Северная казна", BSGV, и другие. По словам исполнительного директора международной консалтинговой компании Colliers International Максима Гасиева, крупнейшие банки уже сейчас создают в своих структурах отделы по управлению недвижимостью, которую они в кризис получают по залоговым обязательствам заемщиков, а в дальнейшем из этих департаментов даже могут вырасти новые девелоперские компании.

С учетом активности банков и того, что ряд застройщиков сами начали процесс банкротства (к примеру, РТМ), рынок в ближайший год может ждать "перетасовка" активов.

Если в последние несколько лет рынок жилья в России, а особенно в Москве, можно было по праву называть рынком продавца из-за постоянного роста цен, то в кризис он совершил стремительный разворот в сторону покупателя.

Как указывали в АН DOKI, хотя с сентября по ноябрь 2008 года официальные ценники на жилье как на вторичном, так и на первичном рынках еще держались на уровне лета, сделки уже шли с существенным дисконтом. По словам генерального директора АН DOKI Валерия Барнинца, в декабре прошлого года покупателям жилья наконец-то удалось "продавить" продавцов, и цены на жилье в Москве официально поползни вниз.

По информации АКЦ "Миэль", с сентября прошлого года по август 2009 года средние цены на вторичное жилье в Москве снизились в рублях более чем на 16%. По данным компании "Инком-Недвижимость", стоимость новостроек в столице с сентября 2008 года снизилась, в зависимости от типа (панель, монолит), на 3% - 15%.

Но главное, как замечают риелторы, у покупателя появилась возможность выбирать не спеша и рассчитывать на солидные скидки.

В регионах тенденция снижения цен также нашла свое отражение, однако там рынки недвижимости, как указывают эксперты, реагировали чуть медленнее, и основное снижение стоимости квартир пришлось на начало года.

"С декабря 2008 года на региональных рынках жилой недвижимости в среднем стоимость квадратного метра сократилась на 15%, однако в разрезе отдельных городов снижение цен варьировались от 5% до 30% в зависимости от сегмента", - свидетельствуют аналитические данные агентства недвижимости МИАН.

Вот только, несмотря на снижение цен на жилье, его доступность для рядовых россиян выросла не так, как хотелось бы. Если еще в мае 2008 года граждане РФ могли взять ипотечный кредит в рублях под ставку 11-12% годовых, то, по данным брокерской компании "Кредитмарт", в августе 2009 года минимальная ставка по ипотеке находилась на уровне 18,5%.

Такая ставка вкупе с ужесточением требований банков к заемщикам отдалила ипотеку от россиян на неопределенный срок.

Пока, по словам генерального директора аналитического консалтингового центра "Миэль" Владислава Луцкова, темпы падения стоимости жилья в Москве снизились, однако эта стабилизация на рынке жилой недвижимости столицы может быть лишь локальным "дном".

 Компания "SV Development"