КИЕВ, 08 сен. - SV Development.  Агентство по ипотечному жилищному кредитованию /ОАО "АИЖК"/ даст возможность российским застройщикам завершить начатое строительство жилья. Действовать агентство будет не напрямую, а через банки, которые были основными кредиторами отечественных застройщиков. Можно предположить, что запущенная программа кредитования строительства жилья эконом класса со средней стоимостью 1 кв м по России в 30 тыс руб станет долгоиграющей. И уже те механизмы, которые апробируются сейчас как "пилотные", в ближайшем будущем станут одним из поворотных моментов в государственном регулировании по выходу из кризиса.

Как заметил глава ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" Александр Семеняка, агентство не отвечает за организацию жилищной политики в стране, это функция правительства. "Мы не заменим рынок, но полученными от Банка Развития деньгами мы должны распорядиться максимально эффективно", сказал глава агентства. Сейчас переговоры с ВЭБом находятся на завершающей стадии, и как только договор будет заключен, агентство сможет уже осуществить финансовое обеспечение в рамках договоров, заключенных с банками. Процентная ставка по кредиту - 9,5 проц, срок кредита - 5 лет, сообщает "Прайм-ТАСС".

Агентство не будет кредитовать напрямую застройщиков – это прерогатива банка. Агентство не выдвигает ограничительные требования по застройщикам. Банк будет отбирать строительные организации и объекты, которые и будут финансироваться, т.е. строительные риски по большому счету оказываются на плечах банкиров. При этом если агентство будет выдавать тому же банку кредит по новому договору, то обязательно будет смотреть отчеты банка о том, как он распорядился деньгами по прежнему договору.

Агентство рассчитывает на то, что эта программа заинтересует многих участников рынка жилья: самих банкиров, застройщиков и потенциальных заемщиков.

Основная проблема сейчас – это рынок сбыта. Строители утверждают, что покупатели есть только на готовые объекты, уговорить вложить деньги в недостроенный объект, как это было до кризиса, просто невозможно. Но строители не привыкли возводить жилье на собственные средства, поэтому им все равно нужны кредиты, которые получить сейчас в кредитных организациях очень трудно. Банкиров тоже можно понять – никто не хочет рисковать своими деньгами, "гадая на кофейной гуще" – будет или не будет куплено жилье.

Наличие гаранта, который выкупит жилье на себя в случае, если потенциальные заемщики ни в какую не станут покупать квартиры, – основное условие этой программы. Существование такого гаранта делает и строителей, и банкиров более уверенными. Так как многие банкиры не понимают, что делать с недостроенным объектом, то у них есть огромное желание "достроить" объекты.

Первый такой договор агентство заключило с группой ГПБ /ОАО "Газпромбанк", АБ "Газпромбанк-Ипотека", ООО "Газпромбанк-Инвест"/. Ожидается, что в сентябре будут заключены еще 4-5 договоров с крупными российскими банками. Между тем, первый транш по договору с группой ГПБ будет перечислен только в первой половине следующего года.

Основная загвоздка для строителей в данной программе – это средняя по России цена квадратного метра – 30 тыс руб, которую установило Министерство регионального развития в конце прошлого года. Строители до сих пор считают ее заниженной. Между тем, если эта цифра начнет восприниматься покупателями как нижняя точка – то самое "дно рынка" – то есть больше надежды, что покупатели вернутся на рынок, и таким образом нисходящий тренд будет переломлен.

По мнению заместителя председателя правления АГ "Газпромбанк-Ипотека" Александра Егорова, сейчас для покупателя наступает наиболее выгодный момент: АИЖК кредитует банки по докризисным ставкам при том, что цена квадратного метра за год снизилась значительно. Например, в Москве в самом начале сентября 2008 г, согласно данным аналитического сайта ARN.RU, один квадратный метр жилья в среднем стоил 7398 долл. Для сравнения, в начале сентября 2009 г – 4730 долл за 1 кв м.

Ожидания строителей, что покупатели в сентябре 2009 г вернутся на рынок жилья и купят эконом-класс по старым ценам - утопия. Они почти как в старой шутке Романа Карцева: "Я вчера видел раков по 5 рублей, но больших; а сегодня были маленькие, но по три рубля…ну, совсем маленькие…".

По признанию А.Семеняки, "ситуация за полгода изменилась. Данные Росстата свидетельствуют о том, что цены на жилье снизились, при этом надо учитывать, что проценты по кредитам у строителей растут, и строителям приходится либо реструктуризировать кредит, либо отдавать актив банку". Похоже, что у строителей выход только один: научиться получать прибыть при цене продажи жилья по 30 тыс руб за 1 кв м. Сложнее обстоят дела, когда речь идет о завершении строительства, где себестоимость метра жилья закладывалась с учетом старых цен, а также прогнозирования их роста.

На прошлой неделе президент Национальной ассоциации стоимостного инжиниринга Евгений Ермолаев объявил журналистам, что цены даже в Москве могут этой осенью снизиться до 60-70 тыс руб за 1 кв м и предположил два сценария развития снижения цен. Согласно первому сценарию, цена продажи будет снижаться существующими темпами по 2-3 проц в месяц, пока не достигнет ценового дна.

Согласно второму, наиболее вероятному сценарию, по мнению Е.Ермолаева, в ближайшие осенние месяцы "мы увидим импульсы рынка", которые позволят довольно резко снизить цену. По его словам, для такого снижения существует ряд факторов, в том числе изменение расчетов сметного проектирования. Он отметил, что в 2008 г цена жилья при осуществлении госзакупок была завышена. Это было связано с тем, что государство было вынуждено приобретать жилье по ценам, которые предлагали строители.

Главный аналитик агентства недвижимости "Инком" Дмитрий Таганов сообщил, что также рассматривает два сценария развития событий: нейтральный и пессимистичный. Но изменения цен на рынке недвижимости он связывает не с закупками по государственному заказу, а с ценами на нефть.

И это вполне объяснимо. Доля госзакупок практически не изменилась – ушел коммерческий сектор, для которого цена на нефть была одним из важных факторов.

"Если цены на нефть и другие энергоносители не пойдут снова вниз, то ситуация будет стабильной до весны 2010 г. При таком сценарии не будет резкого всплеска или падения деловой активности, сделки на рынке вторичного жилья будут осуществляться в том же режиме, как и сейчас – понемногу и равномерно. Динамика цен также будет спокойной – изменения среднемесячных показателей не будут превышать 1,5 проц. Изменения объемов предложения на вторичном рынке также будут незначительны – оснований для резкой трансформации отложенного спроса в спрос реальный пока нет", объясняет Д.Таганов.

Если цены на нефть опустятся ниже 60 долл за баррель, то в недвижимости это может вызвать дальнейшее снижение цен еще на 10 проц до конца года. "Однако нейтральный вариант развития событий представляется более вероятным", резюмирует он.

По замечанию аналитика сайта ARN.RU Андрея Бекетова, во-первых, сметчики еще не заявили "о резком снижении цен в сентябре-октябре" на свою работу, которая включена в цену продажи. Во-вторых, от бумажной сметы до дверей новой квартиры проходит значительно больше времени, чем 3 месяца, озвученные Е.Ермолаевым.

А.Бекетов считает, что фондовый рынок сейчас ни доходностью, ни надежностью не блещет. Кроме того, акции на фондовом рынке могут упасть до нуля, чего с квартирой никогда не случится, поэтому даже если риэлтеры – физические и юридические лица, которые инвестировали в покупку жилья, это сделают, то им будет негде разместить полученные от продажи квартир денежные средства.

Что касается появления залогового жилья, которое перешло в распоряжение банков в связи с тем, что строители не могли погасить полученные от них кредиты, то при получении банковского кредита на строительство строители не могут использовать в качестве залога жилье, т.к. его еще физически нет. Банковский кредит застройщику дается под другие активы. Банк - это не риэлторская фирма и заниматься самостоятельной реализацией жилья ему не с руки. "Кроме того, если строитель не смог продать жилье по цене, достаточной для погашения банковского кредита, то каким образом это сделает банк? Если банк продаст заложенное жилье по более низкой цене, то у него образуется убыток, который ему будет нечем покрыть", рассуждает А.Бекетов.

По его прогнозу, вероятнее всего реализация сценария, когда цена будет снижаться темпами 2-3 проц в месяц.

Пока трудно сказать, где именно будет найдена равновесная точка. Можно отметить лишь одно, что запуск этой программы является реализацией только первой ее части, которая заключается в том, чтобы в первую очередь достроить начатые объекты и не допустить наличие обманутых дольщиков. По словам А.Семеняки, в рамках этой программы агентство непосредственно профинансирует 2-2,5 млн кв м, при этом общая площадь объектов завершенного строительства в рамках этой программы может составить порядка 6 млн кв м.

Следующим этапом может стать финансирование строительства абсолютно новых объектов, но это, как говорится, уже совсем другая история.

 Компания "SV Development"