КИЕВ, 26 авг. - SV Development.  Еще в марте 2009 года министр финансов РФ Алексей Кудрин предупреждал, что грядет вторая волна кризиса - из-за невозврата кредитов. Насколько она вероятна? Что ждет рынок коммерческой недвижимости осенью? В преддверии нового делового сезона эти актуальные вопросы мы задаем экспертам рынка.

Шарль Будэ, директор по Европе, России и СНГ, начальник отдела по работе с владельцами офисных, складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle

С конца прошлого года российский рынок коммерческой недвижимости, и московский рынок в частности, прошли через период резкой коррекции. Снижение объемов строительства, ставок аренды и цен было беспрецедентным. В данный момент все факторы указывают на то, что мы близки к стабилизации рынка, которую мы ожидаем в конце этого - начале следующего года. Тем не менее в ближайшие месяцы коррекция продолжится, но уже гораздо более медленным темпом.

В результате этой коррекции уровни арендных ставок стали весьма привлекательными, и со II квартала мы наблюдаем повышение активности арендаторов, в том числе переезжающих в более качественные помещения. Другой тип активности - это пересмотр арендных договоров с учетом новых рыночных реалий. Эти процессы продолжатся и осенью. Вообще, накопился большой объем отложенного спроса, который будет постепенно выходить на рынок.

Что касается второй волны кризиса, то я считаю, что в ближайшее время она маловероятна. В то же время стоит учитывать, что негативные тенденции, прежде всего внешние, могут вновь пошатнуть баланс, который сегодня является гораздо более зыбким, чем год назад. Решающим фактором по-прежнему являются цены на энергоносители.

Если же мировая конъюнктура значительно ухудшится, то опять пострадает большинство секторов экономики. Я думаю, наименее уязвимой по-прежнему остается розничная торговля, особенно товары первой необходимости. Однако даже при негативном сценарии результат не будет настолько удручающим, как показатели первой половины этого года.

Анжела Кузьмина, руководитель коммерческой службы УК «Уникор»

Безусловно, сегодня мы вынуждены жить в новых реалиях. До осени 2008 года рынок демонстрировал хороший рост, все финансовые модели строились на значительных показателях по доходности. Сейчас ситуация изменилась, и мы вынуждены адаптироваться под текущее состояние рынка, не снижая при этом качества продукта. Ведь не секрет, что сегодня на рынке коммерческой недвижимости предложение в разы преобладает над спросом.

При этом ставки остаются в стабильном диапазоне. На рынке появляются одиночные предложения, демпингующие общий уровень арендных ставок, но это скорее исключение из правил. Мы можем с уверенностью говорить о том, что от осени 2009 года не стоит ждать кардинальных изменений в сторону уменьшения ставок аренды.

Что касается второй волны кризиса, то многие эксперты рынка активно эксплуатируют это понятие без особых на то экономических предпосылок, искусственно вызывая рыночные колебания. По факту работы в рамках наших основных проектов коммерческой недвижимости мы, наоборот, наблюдаем активность со стороны крупных арендаторов. Мы работаем в штатном режиме и не ожидаем никаких заметных экономических скачков.

Йеппе де Боер, глава Real Estate Investment Banking, Renaissance Capital

В моей профессии необходимо сохранять оптимизм, но даже я предполагаю, что в ближайшие несколько месяцев на российском рынке недвижимости будет тихо и скучно. Возможно, российская экономика стабилизируется, но спрос со стороны арендаторов обычно отстает от экономической ситуации.

Если говорить об инвесторах, то некоторые международные фонды недвижимости хотели бы извлечь выгоду из снижения цен, но они жалуются на нехватку хороших активов и заоблачные цены, запрашиваемые продавцами. Наконец, рынок кредитования по большому счету остается закрытым, так как банки сейчас сражаются с огромным количеством проблемных ссуд.

Одним словом, причин для оптимизма практически нет, за исключением одного зыбкого факта: с января компании рынка недвижимости по всему миру привлекли более $40 млрд публичных средств. Эта цифра огромна и предполагает, что люди готовы инвестировать, предчувствуя возрождение рынка. Эта волна нового капитала захватила и такие развивающиеся рынки, как Китай и Бразилия.

Россия была заметным исключением. Я могу найти этому пару дополнительных объяснений, но основная причина, на мой взгляд, в том, что ни одна заслуженная компания российского рынка, за исключением Raven Russia, не выступила с намерением привлечь новый публичный капитал. Российским компаниям лучше задуматься о его привлечении, ведь инвесторы, кажется, готовы снова рассматривать недвижимость на развивающихся рынках. Старая банкирская мудрость заключается в том, что инвесторы похожи на уток: они приходят и уходят, и все, что вам остается, - это кормить их, когда они здесь.

Сергей Бачин, генеральный директор ОАО «ОПИН»

На мой взгляд, рынок недвижимости постепенно стабилизируется, но еще полгода-год будет находиться в тяжелом состоянии. Я практически уверен в том, что второй волны кризиса не будет. Кризис - это ситуация, когда всем игрокам на рынке одновременно становится плохо. Так вот, мне кажется, что этого не будет. Правильно говорить не о второй волне кризиса, а о длине депрессии. Когда именно закончится это депрессивное состояние, предсказать трудно.

Любой прогноз - модель, в которой слишком много неизвестных. Одно я знаю точно: рано или поздно кризис закончится. Интуитивно мне кажется, что подъем в недвижимости произойдет через полтора-два года. В течение этого времени кто-то из девелоперов будет разоряться, кто-то банкротиться, но не будет фактора одновременности. Кто в большей степени в группе риска? Почти все. Потому что все девелоперы сильно зависят от кредитного капитала, а он в настоящее время практически не доступен.

Максим Гасиев, управляющий директор Colliers International

Говоря о второй волне кризиса, чаще всего имеют в виду два фактора, связанных с банками. Во-первых, заемщики, в частности девелоперы, испытывают затруднения с обслуживанием долга, то есть не могут выплачивать проценты и погашать тело кредита в полном объеме. Банки, не желая списывать долги на убытки, реструктурируют займы таким образом, чтобы помочь заемщикам возвращать долг. Конечно, получая что-то взамен. Такая политика банков, безусловно, позволяет девелоперам оставаться на плаву, но когда это происходит массово, кредитный портфель банка ухудшается.

Да и заемщик не всегда может обслуживать уже реструктурированный заем. Это может привести к тому, что начнутся невозвраты кредитов, банки будут вынуждены забирать залоги, банкротить заемщиков и т. д. Таким образом, банки получат активы, которые должны будут продать, большое количество объектов выйдет на рынок, что еще сильнее обвалит цены. Банки начнут испытывать сложности и перестанут выдавать новые займы.

Во-вторых, банки, как правило, должны регулярно переоценивать обеспечение по выданным кредитам. Зачастую сейчас они этого не делают или завышают стоимость залогов. Причина состоит в том, что после адекватной переоценки может оказаться, что залогов недостаточно и банк будет вынужден обращаться к заемщику с требованием либо внести дополнительное обеспечение, либо вернуть часть долга. Это может привести, как и в первом случае, к тому, что заемщики будут банкротиться, а банки будут вынуждены списывать долги на убытки. Сейчас банки оценивают залоги выше рынка, таким образом, растет число недообеспеченных займов.

Подобный сценарий развития ситуации вероятен, но также вероятен и другой сценарий. Если тренды мировой экономики продолжат демонстрировать положительную динамику, заемщики начнут финансово оздоравливаться, будут продолжать обслуживать долги, возвращать кредиты. Оценить вероятность наступления второй волны кризиса невозможно, можно только оперировать понятиями «верю» - «не верю».

Дмитрий Киритопуло, директор коммерческого департамента Central Properties

В настоящее время на рынке коммерческой недвижимости наблюдается несколько тенденций: появилась положительная динамика спроса, а также заключаются сделки на офисные помещения класса А. Это значит, что некоторые арендаторы осознали, что настал тот самый момент, когда можно снять очень качественные помещения по очень выгодным ценам (базовые ставки достигли дна).

Думаю, осенью 2009 года офисный сегмент коммерческой недвижимости столицы будет охарактеризован несущественным ростом спроса, в первую очередь на готовые качественные объекты, и все еще высоким средним уровнем вакантных помещений - 25%.

Будет или не будет вторая волна кризиса в России - это вопрос крайне сложный, и я не уверен, что найдутся эксперты, которые смогут дать однозначный ответ на этот вопрос.

Думаю, что корректнее говорить о том, что случится с рынком коммерческой недвижимости, если вторая волна кризиса произойдет этой осенью. СМИ говорят о крупных кредитах, которые были получены осенью 2008 года девелоперами и о платежах банкам, которые должны начаться в конце III квартала 2009 года. Я уверен, что банки будут вынуждены очень внимательно подходить к этому вопросу и, скорее всего, находить компромиссы с девелоперскими компаниями, предоставляя последним реструктуризацию долгов и пролонгацию по платежам.

Подобный шаг будет вызван тем, что у подавляющего большинства банков объекты коммерческой недвижимости являются непрофильной деятельностью (отсутствует комплексное понимание рынка и внутренние квалифицированные ресурсы).

Также изъятие у девелоперских компаний недостроенных и/или не заполненных арендаторами объектов коммерческой недвижимости будет ухудшать отчетность банков, поскольку они вынуждены показать их в балансовой отчетности, а недостроенный и/или не заполненный арендаторами объект недвижимости - это пассив, требующий существенных затрат со стороны банков.

Предположу, что если девелоперские компании смогут продемонстрировать банкам свое понимание рыночной ситуации, компетентность, четкий бизнес-план, например, по достижению положительного денежного потока, то стороны должны найти компромисс.

Банки, которые все же будут изымать проекты без проявления такой гибкости, станут скорее исключением, чем правилом, руководствуясь желанием «зайти» или расширить свою долю на рынке коммерческой недвижимости.

Ирина Флорова, руководитель аналитического направления CB Richard Ellis

Мы предполагаем, что в течение второго полугодия уровень доли свободных площадей на рынке офисной недвижимости стабилизируется, так как в течение этого периода планируется ввод в эксплуатацию 600 тыс. кв. м новых площадей, что значительно меньше объема нового строительства в 1-м полугодии текущего года (1,2 млн кв. м). Таким образом, в связи с предполагаемой стабилизацией доли свободных площадей возможно замедление темпов падения ставок аренды на офисные помещения в течение 2-го полугодия 2009 года.

С учетом сложившейся ситуации можно говорить о том, что рынок офисной недвижимости приближается к низшей точки цикла и что в скором времени соотношение спроса и предложения может измениться. В течение второй половины 2009 года при условии, что уровень спроса останется стабильным, разрыв между спросом и предложением может начать сокращаться из-за недостатка новых помещений на рынке, который будет сохраняться в течение еще нескольких лет из-за трудностей с финансированием строительства новых проектов.

Это неизбежно приведет к сокращению предложения свободных помещений на рынке и, соответственно, росту ставок. В то же самое время следует учитывать тот факт, что спрос на офисные помещения и ситуация на офисном рынке в целом полностью зависят от ситуации в макроэкономике. Таким образом, данный прогноз основывается на предположении, что в течение ближайшего времени российская экономика не будет испытывать негативных шоковых явлений.

Михаил Ильин, управляющий директор консалтинговой группы «НЭО Центр»
 
Что ждет рынок коммерческой недвижимости осенью? Ответить на этот вопрос нелегко. Единых тенденций на рынке сейчас нет. С точки зрения рынка продаж есть достаточно устойчиво сформированная прослойка потенциальных инвесторов, публично продекларировавшая на рынке свое желание и возможность приобретать те или иные объекты.

При этом зачастую реальные возможности инвесторов далеки от декларируемых, а представляемые предложения - от действительно приемлемых и возможных к рассмотрению. Кроме того, на рынке есть прослойка инвесторов, представленных в основном структурами с государственным участием, которые являются однозначно платежеспособными клиентами.

Но доступ к общению с ними есть далеко не у всех, с одной стороны, и они требуют существенных скидок по условиям сделок, с другой стороны. Как мне кажется, к осени ситуация таковой и останется: редкие сделки, информация по которым не всегда будет публичной или корректной для восприятия, при этом стоимости помещений могут не столько пойти вверх, сколько продавцы будут готовы на меньшие скидки с первоначально заявляемых уровней, несопоставимые со скидками времен разгара кризиса (25-40%).

С точки зрения аренды, мне кажется, может начаться вторая волна смены арендаторами занимаемых помещений, которая будет обусловлена тем, что уже обозначается некое дно рынка и необходимо торопиться зафиксировать эти условия на среднесрочный период, а кроме того, к концу года заканчиваются краткосрочные договоры аренды либо договоры с жесткими штрафными санкциями по отношению к арендаторам.

До конца года вряд ли кто будет начинать новые проекты или возобновлять уже замороженные, но будут продолжать финансироваться застройщики, достигнувшие соглашения с банками и имеющие объекты с хорошим местоположением и высоким уровнем готовности.

Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood

Серьезных предпосылок к активному оживлению рынка офисной недвижимости в ближайшей перспективе нет, по всей видимости, стагнация, а возможно, и дальнейшее падение продолжатся до конца 2009 года. Снижение ставок аренды и цен продажи по-прежнему не будет носить массовый характер: общее снижение ценового уровня возможно во всех сегментах, однако наибольшее падение цен будут демонстрировать объекты, сильно переоцененные в период острого дефицита и активного роста рынка, когда по многим проектам рост ценовых показателей носил инерционных характер.

До конца текущего года ставки аренды могут снизиться в среднем еще на 10-15%. Объем поглощения площадей по-прежнему будет существенно ниже ранее демонстрируемых показателей. С учетом существенного объема нового предложения, уже вышедшего и планируемого, объем свободных помещений по-прежнему будет расти.

Сегодня рынок офисной недвижимости достиг своеобразных критических нижних точек и демонстрирует стабильность новых тенденций. Спрос находится на минимальном уровне, цены серьезно упали, что в последние месяц-два вызвало некоторое оживление инвестиционной активности на рынке. Возможно, с ухудшением внешней экономической среды и возникновением второй волны кризиса рынок офисов еще «припадет», но маловероятно, что столь же значительно, как с начала осени прошлого года. Не стоит забывать и о том, что сегодня рынок уже изменился (в первую очередь пришлось подстроиться под новые условия основным его игрокам).

Рубен Алчуджян, управляющий директор Praedium Oncor International

В целом мы ожидаем скорее хороших новостей, чем плохих. В нашем консалтинговом бизнесе мы ждем сезонного повышения активности. Конечно, кризис внес свои коррективы в развитие деловых процессов, и не стоит надеяться на возобновление прошлогоднего темпа заключения сделок. Однако жизнь продолжается, и мы надеемся, что осенью рынок оживится, как это было в предыдущие годы.

Несомненно, начнут заключаться сделки на рынке Capital Markets. Сейчас есть ряд готовящихся транзакций на стадии глубокой проработки, и информация о них станет известна очень скоро. Это будет очень полезно для придания большей определенности рынку, а именно ценообразованию - ведь мы все узнаем, хотя бы примерно, реальную стоимость значимых объектов недвижимости и сможем ориентироваться в дальней работе на рынке.

Кризисные явления будут наблюдаться и осенью, однако вряд ли стоит ожидать такой высокой степени неопределенности, массового сворачивания бизнеса и прочих явлений, какие были характерны для прошлой осени. Можно ли назвать это второй волной? Для банков, обремененных «плохими кредитами», возможно, да.

Если говорить о рынке недвижимости, то переход активов к банкам не является катастрофой: скорее всего, на период от нескольких недель до нескольких месяцев такие объекты выпадут из рыночного поля, но потом снова вернутся на рынок, возможно, в обновленном и улучшенном качестве.

И не стоит забывать, что участники рынка остаются все те же: объекты поменяют собственников, специалисты поменяют визитки, а по-настоящему качественные строения и грамотные профессионалы по-прежнему будут в цене.

Иван Потехин, генеральный директор ГК «Эспро»

Мы не предвидим вторую волну кризиса в стране. Если же говорить о сфере коммерческой недвижимости, то это скорее можно назвать не второй волной, а продолжением и логическим развитием уже создавшейся экономической ситуации.

Осенью начнут проявляться естественные для кризиса последствия. За последние 9 месяцев многие девелоперы заморозили свои проекты, однако более резкие шаги не предпринимались. Наши компании сталкиваются с подобной сложной ситуацией впервые, поэтому заранее каких-то форм поведения разработано не было. Осенью же мы ожидаем активизации стрессовых активов сферы коммерческой недвижимости в России.

Андрей Соколов, руководитель аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов

Анализ истории развития мировых экономических кризисов показывает, что падение экономики во время кризиса практически всегда происходило двумя волнами. При этом вторая волна начиналась через 7-12 месяцев после первой. Падение всех показателей после второй волны в большинстве случаев было существеннее, чем после первой и приводило к гораздо более сильным последствиям - дефолтам, девальвациям национальной валюты, массовым банкротствам и др.

В то же время было и несколько случаев, когда первая волна по своему воздействию была гораздо сильнее второй, и все разрушающее действие кризиса происходило как раз после первой волны падения. В этот кризис первая волна падения была достаточно сильной, поэтому есть все основания предполагать, что вторая волна будет слабее первой и не приведет к катастрофическим последствиям.

Предпосылками для развития второй волны кризиса в России может стать падение цен на нефть, которые выросли за последние полгода в основном на спекулятивном спросе, ряд не до конца продуманных действий правительства и накопление банками «плохих» долгов и непрофильных активов, что сейчас стремительно происходит.

Если вторая волна кризиса действительно реализуется, а ее развитие приведет к девальвации рубля, падению зарплат, банкротству предприятий и, в свою очередь, к снижению покупательной способности населения, то последствиями станет давление арендаторов на арендодателей по дальнейшему снижению арендных ставок и уход целого ряда арендаторов из офисных и торговых центров.

Что касается времени наступления второй волны, то, когда она может наступить - точно неизвестно, закономерностей здесь пока никем не выявлено. Поэтому если осенью вторая волна кризиса не наступит, то ничего катастрофического на рынке коммерческой недвижимости не произойдет, а вот если наступит...

Возможен ряд сценариев: продажа всех или части активов, вхождение в капитал постороннего инвестора, продажа компании целиком, банкротство. Активы усиленно продаются уже сейчас, многие активно ищут сторонних инвесторов либо на отдельные проекты, либо на весь бизнес целиком. Продолжается закрытие магазинов в торговых центрах, в первую очередь неудачных, банкротство торговых операторов. Вторая волна может послужить катализатором этих процессов.

 Компания "SV Development"