КИЕВ, 21 авг. - SV Development. В июне в Москве прошел XII национальный конгресс по недвижимости. В мероприятии приняли участие представители администрации Президента РФ, видные российские политики и бизнесмены, делегаты, представляющие интересы национальных профессиональных ассоциаций России, стран СНГ, Европы и США.

О том, чем запомнилось это событие и как развивается ситуация на российском рынке недвижимости мы поинтересовались у президента Вятской ассоциации профессиональных участников рынка недвижимости (ВАПУРН) Андрея Матрохина.

- Андрей Геннадьевич, XII конгресс прошел под знаком кризиса. Так или иначе изменилась ситуация во всех секторах экономики. Чем сегодня характеризуется российский рынок недвижимости, какие тенденции ему присущи?

На конгрессе не раз отмечалось, что в последнее время произошел заметный рост предложения недвижимости при одновременном снижении количества сделок по некоторым фирмам от 6 до 8 раз. Как следствие, повсеместно упала цена предложения, и ее падение ожидается и в дальнейшем.

Сегодня граждане заняли выжидательную позицию и не спешат вкладываться в недвижимость. Об этом говорит тот факт, что количество вкладов в банках не уменьшилось.

По статистике, которая была приведена, 35% потенциальных покупателей жилья откладывают покупку, ожидая дальнейшего падения цен. В 2009 году только 200 тыс. семей готовы взять ипотеку, что в 2 раза меньше, чем в прошлом году.

- Кстати об ипотеке. Каковы ее дальнейшие перспективы?

Ипотека в России просела где-то в 3-4 раза. За 2008 года общий объем выданных кредитов составлял 633 млрд. 811млн. руб., а за 2009-г. планируется всего - 130 млрд. руб. Банки выдают кредиты в меньших объемах. В целом ожидается, что ипотека сократится в 4-5 раз.

Вместе с тем государство планирует оказать помощь АИЖК в объеме 120 млрд. руб. При этом 30 млрд предназначено для заемщиков по программе реструктуризации долгов, а 90 млрд на рефинансирование ипотечных кредитов. Из них 60 млрд руб. будет направлено на первичный рынок жилья, а 30 на вторичный. Правда прогнозируется, что неплатежи к концу года могут составить 40%.

Здесь стоит сказать о представителях Украины и Казахстана, также выступавших на форуме. Они отметили, что в их странах резкого обвала неплатежей не произошло, хотя кризисные явления на рынке недвижимости там начались на год раньше, чем у нас. В отличие от предприятий, бравших кредиты под залог своей недвижимости, люди платят исправно.

- Сбываются ли прогнозы аналитиков о том, что из-за кризиса и неплатежеспособности населения и организаций на рынок может выйти большой объем недвижимости, в результате чего произойдет его обвал?

У нас ходят такие слухи, что якобы ближе к осени начнутся массовые дефолты, и последует крупномасштабный сброс квартир и коммерческой недвижимости. Пока этого не происходит, даже на Украине, где очень плачевная ситуация. Сбрасываемые квартиры, которые появились у них по дефолтам, существенного давления на рынок не оказали.

Это же можно сказать и о коммерческой недвижимости. И на Украине и в Казахстане по сниженным ценам было предложение в отношении неликвидных объектов. Плохая недвижимость, заложенная по высоким ценам, никому не нужна, а хорошую банки не отдают, выжидая лучших времен. То есть опасения, что рынок рухнет не оправдываются, даже в странах СНГ, где ситуация намного хуже.

- Какие сегменты рынка пострадали наиболее сильно?

На форуме выступали москвичи, которые, помимо общей тенденции снижения количества сделок в разы, отметили очень резкое снижение спроса на коттеджи. В Москве рынок загородного жилья был сильно развит. Однако сейчас спрос на коттеджи упал, сохранившись лишь частично на те, которые по цене сопоставимы с трехкомнатными квартирами.

Также была озвучена очень интересная деталь: цена на новостройки ниже, чем в обжитых новых сданных домах. Люди не хотят особо рисковать своими деньгами и вкладываться в строящееся жилье, то есть предпочитают переплатить, но купить готовое, чтобы не попасть на какие-то разбирательства.

Кроме того, в Москве, да и в Кирове тоже, цена коммерческой аренды снизилась порядка на одну треть. Стабильности рынка недвижимости пока нигде нет.

- Наверное, в таких условиях много агентств по продаже недвижимости вынуждены были уйти с рынка? Как выживают те, кто остался?

Мы говорили о снижении количества сделок с недвижимостью, а вот услуги по ее оценке, сопровождению сделок, приватизации, межеванию, дачной амнистии и прочие не так сильно просели, где-то на 5-10%. То есть, если фирма хочет устойчиво работать, то она не должна заниматься только куплей–продажей квартир.

Необходимо развивать какие-то смежные услуги: ипотечные, по управлению недвижимостью, представительство в судах, в девелоперской деятельности и т.д. Например, к осени хорошее направление – это аренда. Приедут с каникул студенты и абитуриенты, поступившие в учебные заведения…

В настоящее время в обществе, в бизнесе, в том числе и в риэлторской деятельности, возрастает роль интернета. Агентства, которые не занимаются интернет пиаром, не могут сегодня эффективно работать. Увеличивается значение некоммерческих организаций, таких как «Российская гильдия риэлторов», где фирмы проходят сертификацию, осуществляют защиту своих интересов посредством урегулирования конфликтных ситуаций, страхуют свою деятельность и т.д.

Эти меры также способствуют сохранению и развитию бизнеса в условиях кризиса. Ну и, соответственно, непрофессионалы будут с рынка уходить. В Кирове уже этот процесс наблюдается. Часть мелких фирм разделилась, часть просто прекратили свое существование, некоторые начали заниматься другими видами деятельности, вплоть до установки водосчетчиков, полов и т.д., то есть оказывать услуги, несвязанные напрямую с рынком недвижимости.

- Говорилось ли на конгрессе о роли государства на рынке недвижимости, ведь именно в кризис она должна возрасти?

Обсуждался вопрос о создании сегмента жилья эконом класса по цене не выше 30 тыс. руб. за кв. метр. Государство готово выкупать по ней квартиры для ветеранов и инвалидов ВОВ, военнослужащих и т.д. Именно рынок жилья эконом класса будет стимулироваться в дальнейшем. При этом строительные компании напрямую поддерживаться не будут, а финансирование пойдет через Минобороны, госзаказы, расселение ветхого жилья и тому подобное.

Звучали заверения, что государство продолжит оказывать поддержку молодым семьям с использованием средств материнского капитала, реструктуризации ипотечных кредитов, тех, которые люди не готовы сейчас выплачивать в связи с отсутствием работы. Кроме того, существуют планы достройки замороженных жилищных объектов, путем создания специального механизма, который позволит это сделать...

Была и критика Минэкономразвития, рассчитавшего стоимость кв. метра жилья до 30 тыс. руб. Эта цена далеко не всегда отражает реальные затраты строительных организаций в процессе строительства, не говоря уже о прибыли. То есть в крупных городах попытки стимулировать рынок жилья эконом класса обречены на неудачу, если не будет ценового демпинга со стороны застройщиков.

- Значит ли это, что в будущем можно ожидать резкого сокращения объемов ввода нового жилья?

Отмечалось, что объемы вводимого жилья еще какое-то время будут сохраняться, за счет построенного до кризиса. Ближайшие год-два. Потом они начнут падать, что скажется на повышении цены.

Приводился такой прогноз: в 2009 году с учетом кризиса ожидается ввод в строй 52 млн. кв. метров жилья, в 2010 – 51 млн., 45 и 40 млн. в 2011 и 2012 годах соответственно. В среднем до кризиса вводилось порядка 60 млн. кв. метров ежегодно.

- Как, по-вашему, рынок недвижимости уже достиг своего «дна»?

Московские эксперты, к примеру, полагают, что «дно» еще до сих пор не достигнуто. Ожидаемое давление на рынок недвижимости они связывают с завершением 1 марта 2010 года периода приватизации квартир.

Очень часто люди приватизируют их, чтобы сразу продать. Надо полагать, эти квартиры в основном выйдут на рынок, создав дополнительное предложение. Особенно большое снижение стоимости жилья прогнозируется в Сибирском и Приволжском федеральных округах...

Лично по моим ощущениям, рынок недвижимости в Кирове уже достиг своего «дна». Во-первых, стало больше звонков. Во-вторых, к осени всегда идет некоторое оживление, да и общая ситуация в стране позволяет так считать: рынки пошли вверх, доллар и евро относительно стабильны.

Скоро поедут люди с севера покупать жилье по программе северных  сертификатов. Кроме того, сейчас «пошли» бюджетные вливания на жилье для ветеранов, военнослужащих и так далее. Я думаю, что скоро будет поинтереснее.

Между тем, кризис стал переломным моментом. Если до него у нас был четко выраженный рынок продавца и арендодателя, то сейчас ориентация резко сменилась. Сегодня рынок арендатора и покупателя. Поэтому арендодателям надо удерживать платежеспособных арендаторов, а продавцам держаться за покупателей.

 Компания "SV Development"