КИЕВ, 10 авг. - SV Development.  Согласно различным оценкам аналитиков рынка недвижимости, сегодня по стране заморожено от 50% до 80% всех жилых объектов. Риски недостроя называются крайне пессимистические – каждый пятый дом может так и остаться в состоянии «перманентной возводимости».

Эксперты почти каждый день вносят коррективы в черные списки с тем, чтобы избежать новой волны обманутых соинвесторов.

По данным Ассоциации строителей России, в целом по стране сейчас заморожено строительство почти 75% всех жилых объектов и до 60% – коммерческих. Причина банальна и известна – банки в условиях нестабильности на финансовых рынках прекратили кредитование застройщиков, чей бизнес во всех странах во все времена строился на заимствованных капиталах.

«Падение объемов строительства жилья в 2010 году «может быть просто страшным»

Аналитики компании «ОРСИ» («Открытый рынок строительных инвестиций») провели собственное исследование рынка жилой недвижимости с целью определить точное количество строящихся в Москве домов и сколько из них сдаются со значительным нарушением сроков. Всего объектов получилось 75, и в 29 случаях нарушаются сроки. Из 29 долгостроев три должны были вводиться в строй еще в 2007 году.

В зону риска с большой вероятностью в самое ближайшее время могут попасть еще 20 новостроек. Самая неблагоприятная ситуация сложилась по трем домам, которые должны были быть сданы еще в 2007 году – два объекта в Раменках (застройщики Инрестрой и «М.О.Р.Е. – плаза») и Черемушках (ЖСК «РАН СССР»).

Аналитики ОРСИ в своем обзоре предупреждают, что наиболее неблагополучный округ столицы – Западный, который насчитывает 18 объектов незавершенного строительства, девять из них долгострои. Второе место у Северо-Западного округа – 14 объектов, четыре долгостроя. На третьем месте Восточный округ с 11 возводимыми жилыми домами и четырьмя долгостроями.

В Северо-Восточном округе процент долгостроя равен 100 – там строится четыре дома, и по всем нарушаются сроки сдачи в эксплуатацию.

Согласно расчетам экспертов компании, количество проектов, строительство которых затягивается, ежемесячно увеличивается. Главная причина очевидна – падение спроса населения на новостройки и отсутствие доступных застройщикам банковских кредитов.

Параллельная тенденция, которая набирает обороты, – это стремление соинвесторов продать свои договоры уступки прав требования, то есть права на будущие построенные квартиры, с существенным дисконтом. Дольщики, несмотря на сложную ситуацию на рынке, вяло проявляют интерес к продаже своих недостроев с каким-то значительным дисконтом.

Эту тенденцию в ОРСИ объясняют тем, что у многих жилье приобретено по ипотечным программам и, соответственно, необходимо решать проблему с банками, которые их кредитовали. Поэтому рыночный дисконт от физического лица небольшой – не более 15–20% от стоимости договора. Но не редки случаи, когда физическое лицо хочет все 100% от уплаченной им суммы.

Аналитики консалтинговых компаний по-разному оценивают перспективность подобных продаж, отмечая, что реализовать одну отдельно взятую квартиру на рынке в таких параметрах практически нереально, если дисконт не составляет 40–45%. Такой демпинг пока не встречался ни разу.

«Намерение продать имеют многие, но фактически на рынке подобных сделок нет, – говорит ВЗГЛЯДу гендиректор «Альфа-Проектирования» Геннадий Малышкин. – Нет смысла и рекламировать изначальную стоимость квартиры-контракта – все хорошо понимают, что старая цена осталась только на бумаге. Продается только то, что имеет дисконт от цены застройщика в 10–20%.

Но, согласно мониторингу предложения на столичном рынке, сегодня намечается обратная тенденция – девелоперы снова поднимают цены квадратных метров даже на недостроенные объекты».

Если не принимать во внимание рапорты властей Москвы и области, то картина с недостроем выглядит по крайней мере удручающе. Причем, несмотря на то что правительство Московской области считает себя лидером по сданному в эксплуатацию жилью, на самом деле ситуация в Подмосковье гораздо хуже московской.

Как это ни парадоксально, но в плюс Москве сказался фактор монополизма строительного комплекса и незаинтересованность в долгом ожидании со стороны властей, когда у того или иного застройщика исправится финансовое положение. Малейший сбой приводит почти моментально к смене стройкомпании или к изъятию участка под строительство.

«Плюс столицы состоит в том, что строительные компании либо сами по себе являются «монстрами», либо к таким относятся, либо принадлежат или каким-то образом афиллированы властям Москвы, что обеспечивает им больший запас выживаемости, – считает директор компании «Экспертиза и реструктуризация предприятий» (ЭРП) Алексей Макарский. – Что касается области, то за последние годы на строительный рынок здесь вышли средние и мелкие компании, которые фактически уже в первые месяцы кризиса прекратили свою деятельность».

По данным информационно-аналитического центра «Пересвет-Групп», в июле средневзвешенный уровень цен на новостройки Москвы составил 5 562 доллара, или 172 тыс. рублей, за квадратный метр. За месяц стоимость «квадрата» и в долларах, и в рублях возросла на 3,5%.

Одинаковые изменения долларовых и рублевых цен обусловлены стабильным курсом доллара. Данные цены не учитывают возможные скидки и акции и рассчитаны без учета дешевых эконом- и элитных проектов.

Число объектов-новостроек существенно не изменилось, в продажу новые объекты практически не выводятся, а число продаваемых в этих объектах квартир сократилось на 9,9%.

При этом спрос на новостройки Москвы в июле вырос на 36,4% по отношению к июню (более существенное увеличение наблюдалось лишь в апреле). Во многом увеличению спроса способствовали многочисленные летние акции.

Эксперты компании «Пересвет-Инвест» прогнозируют, что в случае экономической стабильности спрос на жилье будет расти и спровоцирует небольшой постоянный рост цен – на уровне 2–3% в месяц.

С этим соглашаются и другие участники рынка, отмечая, что эти перспективы возможны только в случае «срабатывания» мер господдержки рынка строительства. В противном случае, по мнению президента Ассоциации строителей России (АСР) Николая Кошмана, падение объемов строительства жилья в 2010 году «может быть просто страшным, мы можем потерять еще 20 миллионов квадратных метров и в результате построить только где-то 30 миллионов квадратных метров с небольшим».

В случае такого прогноза это может стать самым низким показателем в истории современной российской стройки как таковой – в 1998 году было построено только 34 млн квадратных метров.

 Компания "SV Development"