КИЕВ, 22 июля - SV Development.  Рублевка давно уже эталон элитного загородного жилья. Именно в этом качестве она не перестает интересовать нас: как изменилась ситуация на этом направлении? Есть еще желающие платить за статус? И сколько именно эти желающие готовы выложить?

Брендом сыт не будешь

Согласно июльскому исследованию компании «Калинка-Риэлти», в целом в дорогом сегменте загородного жилья покупательский спрос сместился в сторону объектов стоимостью до $3 млн. Средняя же цена недавно построенного элитного загородного дома составляет около 3,5 млн в американской валюте.

Это в основном предложения как раз на Рублево-Успенском, а также на Новорижском шоссе. Как отмечает руководитель отдела загородного жилья «Калинка-Риэлти» Алексей Артемьев, на дома под ключ скидка к докризисному уровню цен составляет от 30% до 60%, так что сейчас реально купить дом в организованном коттеджном поселке на Рублевке, стоивший год назад $5 млн, «всего» за $2,5-3 млн. Много ли таких желающих?

Надежда Волохова, заместитель генерального директора агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», утверждает, что их если и не много, то куда больше, чем в начале весны. «С начала 2009 года спрос на объекты на Рублево-Успенском направлении увеличился, – рассказывает эксперт. – Значительные подвижки начались с середины апреля 2009 года, когда после полугодового затишья и выжидания глобального падения рынка клиенты несколько успокоились и, заметив снижение цен до 30-50%, стали принимать решения о покупке».

При этом заметно, что требования покупателей к недвижимости, в отличие от цен на нее, ощутимо выросли. За свои деньги покупатель хочет, чтобы приобретаемый дом действительно отвечал критериям элитности, подчеркивает Волохова, а неликвидные объекты, которые раньше покупались из-за того, что Рублево-Успенское направление – бренд, практически перестали интересовать потребителя.

«За последние несколько лет спрос на недвижимость на Рублево-Успенском шоссе увеличивался, а цены неуклонно росли. С наступлением кризиса спрос стал снижаться. Покупатели, у которых все еще осталась возможность приобретения недвижимости, готовы купить недвижимость на Рублевке, но уже с существенными скидками, иногда до 30% и более. До кризиса это было просто нереально», – характеризует ситуацию Денис Попов, генеральный директор компании «Контакт – Элитная Недвижимость».

Земля элитная, недорого

Земля на Рублевке подешевела еще заметнее, чем готовые дома. Согласно наблюдениям аналитиков «Калинка-Риэлти», земля без подряда здесь за год стала доступнее в среднем на 50%. Куда сильнее дисконт на земли сельхозназначения и на крупные участки. Спросом такое предложение практически не пользуется – закрепляется тенденция усиливающегося интереса к небольшим (до 15 соток) участкам.

«С августа 2008 цена земельных участков в различных районах снизилась до 50-70% в таких поселках, как Жуковка, Шульгино, Николина Гора, РИИТА, Усово, ДСК «Новь». Незначительно изменилась стоимость в таких поселках, как Николино, Лесные Дали, Лесной Простор, Липки, Палицы, Поречье, Аксиньино, Козино. С января же 2009 года снижение произошло лишь на 15-20%», – рассказывает Надежда Волохова.

В структуре предложения по Рублево-Успенскому шоссе, как говорит руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов, земельных участков около 70. При этом участки без подряда – самый ходовой сейчас товар на загородном рынке – не предлагаются сейчас ни в одном из организованных коттеджных поселков. «Это еще раз свидетельствует, что предложения на этом направлении по-прежнему ликвидны и пользуются спросом у покупателей, а скидки на этом направлении самые минимальные», – делает вывод Таганов.

Предлагаем престиж, недорого

А всего на Рублево-Успенском шоссе, по данным Таганова, к продаже предлагается порядка 270 объектов (то есть, за вычетом земельных участков, 200 коттеджей; перечень организованных поселков, где сейчас открыты продажи, дается в приложении). «Около 2/3 всех объектов находятся в 30-километровой зоне, 20 объектов на расстоянии от 30 до 50 км. от Москвы. Остальные – далее, – говорит эксперт.

– В категории «загородные дома» минимальная стоимость объекта составляет 4 млн руб. За эту сумму к продаже предлагается коттедж в 58 км от Москвы в Григорово, размером 120 кв. м на участке 12 соток. Максимальная стоимость предложения составляет 640 млн руб. – это дом 1400 кв. м в Барвихе 7 км от Москвы на участке 37 соток.

Если рассматривать организованную коттеджную застройку, на Рублево-Успенском шоссе около 10 коттеджных поселков предлагают к продаже свои объекты. Представленные объекты полностью готовы и сданы в эксплуатацию. Исключение составляет коттеджный поселок Азарово, который находится на последней стадии строительства и будет завершен в ближайший месяц».

В поселках, вышедших на рынок в период кризиса (зимой этого года), ценообразование уже антикризисное, т. е стоимость объектов начинается от $1,2 млн, подчеркивает Надежда Волохова.

«В связи с тем, что жизнь на Рублевке дорога сама по себе и динамики развития с точки зрения увеличения объектов инфраструктуры, расширения трассы нет, ее позиции не столь прочны, – рассуждает эксперт. – По сравнению с Калужским направлением, где количество объектов инфраструктуры постоянно растет, идет реконструкция трассы, снижение цены составило лишь 20-30%.

Новорижское шоссе привлекает транспортной доступностью, Дмитровское – наличием «большой воды», Симферопольское – ценой и транспортной доступностью. Тем не менее у Рублево-Успенского направления свои почитатели, и они будут всегда. Поэтому сравнение его с другими направлениями возможно лишь условно».

«Наиболее часты обращения клиентов, которые хотят приобрести недвижимость на Рублево-Успенском шоссе в бюджете от $800 тыс. до $1 млн. Таким образом, сделки проходят с покупателями, которые диктуют сегодня свои условия. Продает только тот, кто делает хорошие скидки! «"Не сторгуешь – не продашь" – вот главное правило на загородном рынке в кризис!» – резюмирует Денис Попов.

Пожить на Рублевке, пока кризис не кончится

«Нужно понимать, что Рублевка на сегодняшний день является неким номиналом, неким символом, влияние преходящих кризисов на который сводится к минимуму. Дело в том, что в нашей стране гораздо больше людей с деньгами, чем Рублевка может вместить», – соглашается с исключительностью Рублевки Виктор Мартанов, начальник отдела продаж управления реализации проектов компании «Велес Капитал Девелопмент». При этом, как говорит эксперт, снижение спроса по данному направлению не только имеет место, но и достигает 40-45%.

«Спрос на данный момент сосредоточен прежде всего на вторичном рынке. Однако первичные объекты не исчезли и не исчезнут, покупатель на них всегда найдется. Сейчас просто увеличиваются сроки экспонирования объектов первички, – поясняет Мартанов. – Стоит также отметить, что снижение цен на Рублевке повлечет за собой смену некоторой части населения местности.

Однако не стоит забывать, что проживание на Рублевке требует не только сиюминутного наличия необходимой суммы денег, но и определенной финансовой и социальной стабильности. Можно сегодня приобрести дом на элитном направлении «по дешевке», а через, скажем, лет пять там «не устоять». В целом, на Рублевке, как и на других направлениях, сейчас возросла значимость соотношения цены и качества».

К слову сказать, сейчас есть возможность со скидкой арендовать жилье на эталонном направлении: по словам Дмитрия Таганова, на Рублевке сейчас предлагается в аренду около 350 объектов, в том числе и откровенно недорогие. Чем не шанс пожить в престижном месте? «Несмотря на дороговизну данного направления, иногда встречаются и недорогие предложения неподалеку от Москвы-реки – за 5 тыс. руб.

Например, к сдаче в аренду предлагается дом в Новодарьино в 15 км от Москвы, размером 18 кв. м, расположенный на участке 5 соток. Разумеется, условия проживания оставляют желать лучшего: все коммуникации на улице, минимум мебели, бытовая техника отсутствует, – рассказывает эксперт.

– В среднем же предложения начинаются от 35 тыс. руб. – это двухэтажный дом в Палицах в 25 км от Москвы, размером 50 кв. м на участке 12 соток. Максимальная стоимость предложения составляет 2,5 млн руб. За эту сумму можно снять трехэтажный дом 1200 кв. м в Барвихе в 6 км от Москвы».

Во что превратится эталон?

С того, что Рублевка – эталон элитного направления, мы начали сегодняшний разговор. Но во что превратится этот эталон к концу кризиса? Движение контингента здесь заметно уже давно, высказывались даже смелые предположения о грядущей маргинализации Рублевки…

«Скорее всего, первыми начнут формировать спрос клиенты-сырьевики: нефтяники, отрасль металлургии и т. д. Востребованы будут современные качественные строения в благоустроенных поселках с понятной ситуацией по коммуникациям, юридически чистыми документами, разумной ценой», – рассуждает Надежда Волохова.

«Не думаю, что Рублевку ожидают особые потрясения и глобальные изменения, – делится своими соображениями Виктор Мартанов. – Как упоминалось выше, возможна смена некоторых частей населения. Всегда найдутся люди, которые будут готовы платить за престиж проживания на легендарной исторической Рублевке со всей ее инфраструктурой, экологическим состоянием и прочими преимуществами».

Мнения по виду схожие, но по сути, можно сказать, и противоположные. Желающие, понятно, найдутся. Но вот будут ли это те самые сырьевики? Это другой вопрос. Впрочем, как мы затвердили уже за время, прошедшее с начала кризиса, делать сейчас прогнозы – дело неблагодарное. И рассуждая здраво, согласитесь, вряд ли уже пора переживать за будущее своего социального окружения, приобретая жилье на Рублевке.

Компания "SV Development"