КИЕВ, 6 июля - SV Development.  В кризис рушится вся схема спекулятивного устройства рынка, когда земля искусственно дорожает день от дня, пишет Алексей Щукин в своей статье в журнале «Эксперт». Так, в Подмосковье спрос на землю и коттеджи резко упал.

При продаже крупных участков дисконт от докризисной цены может составлять 70–85%, но и по таким ценам покупателей не находится, покупатели ждут следующего витка удешевления, отмечает корреспондент.

Таким образом, в кризис становится ясно, что земля была сильно переоценена, а стратегия спекулятивного раздувания цен бесперспективна, так как лишает большие группы людей даже надежды на решение жилищного вопроса, пишет Щукин.

Корреспондент напоминает, что в 2002 году был принят закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который разрешил сделки купли-продажи сельскохозяйственной земли, что сразу привлекло всевозможных инвесторов. Их интересовала возможность использовать земли в непосредственной близости от Москвы под строительство.

В результате Подмосковные земли были консолидированы в руках десяти-двадцати землевладельцев, отмечает Щукин. Чтобы получить максимально высокую выгоду, участки поступали в продажу на рынок дозированно и по высоким, постоянно растущим ценам.

Тогда же создавалось и ощущение дефицита, земля постоянно росла в цене. Среди других причин непомерно высоких цен корреспондент называет дорогие коммуникации и огромную административную ренту.

Корреспондент отмечает, что сейчас, когда участки не продаются, земля для землевладельцев становится затратной статьей расходов. Так, налог на землю для одного из средних землевладельцев составил за 2008 год 5 млн долларов

Щукин считает, что сложившаяся ситуация открывает возможности для строительства жилья экономкласса. Он приводит несколько возможных сценариев развития земельного рынка.

Согласно первому сценарию, кардинальных изменений не произойдет, государство так и не приходит на этот рынок как сильный игрок. Таким образом, передела рынка не случится и не стоит ожидать перехода земель в руки более эффективных землевладельцев.

По второму сценарию крупные участки в результате административного давления переходят в руки новых собственников, однако это мало что изменит для рынка. Корреспондент отмечает, что такой передел уже был, в результате через несколько месяцев те же самые участки появились на рынке по тем же ценам.

В случае реализации этих сценариев цены на землю и недвижимость, скорее всего, станут ниже, отмечает корреспондент. Однако сохранится нынешняя модель рынка, для которой характерны районы многоэтажек для пролетариата и анклавы дорогих домов.

Третий сценарий предусматривает мягкую национализацию. Для национализации государству достаточно будет повысить ставку земельного налога или изымать землю при нецелевом использовании. Таким образом, у государства появится много земли и возникнут возможности для реализации больших проектов в интересах общества. Однако корреспондент отмечает, что государство вряд ли сейчас способно на такой проект, так как оно не может разобраться с уже принадлежащими ему землями.

Согласно четвертому сценарию, государство становится сильным игроком на рынке, разрабатывает механизмы освоения территорий и стратегию развития единого московского региона (город плюс область), начинает мощный проект по развитию общественного транспорта, инициирует комплексное освоение территорий и т.д. Однако корреспондент признает, что в нынешней ситуации такой сценарий тоже выглядит не очень реалистично.

Компания "SV Development"