КИЕВ, 6 июля - SV Development.  Мы уже на протяжении двух месяцев обсуждаем: достигла ли наша недвижимость своего ценового дна, или же цены на жилье еще будут некоторое время опускаться?

Когда наступит стабилизация, сколько продлится, и, главное, когда ожидать нового подъема? Эти вопросы интересны всем: застройщикам, инвесторам, риэлторам, собственникам объектов недвижимости.

Участники рынка недвижимости заговорили о достижении дна кризиса. Заговорили робко, осторожно, неуверенно, как будто боятся сглазить, но все же заговорили, и мы писали об этом в предыдущей статье.

Риэлторы сетуют на крайне низкий процент реальных сделок, предложение продолжает расти и, соответственно, определить перспективу развития рынка в ближайшем будущем было не сложно. Июньское снижение можно было предугадать.

Поясню: большой объем предложения провоцирует снижение спроса, и если учесть, что наступил летний сезонный период затишья, то смело можно было говорить о предстоящем снижении на квадратные метры.

Именно те компании, которые в числе первых признали тот факт, что кризис пришел на рынок, что нужно скидывать цены, активизировать продажи в условиях новых реалий, а не ориентироваться на старые ценники, смогли перестроиться и вышли из ситуации достойным образом.

Если обратиться к динамике цен, то завершающий хвостик графика действительно изгибается в сторону снижения по результатам практически всех исследований. В частности, если в начале года в Махачкале, по данным специалистов, характерным было снижение цен на вторичное жилье, то в апреле-мае «новострой» последовал примеру «вторички».

По результатам июня этот показатель снижения еще больше — до 2% в секторе вторичного жилья и 10,7% на первичном рынке. Напомню о том, что на фоне укрепления рубля в ближайшее время мы не исключали небольшой технический рост долларовых цен на жилье, однако этого не произошло.

Цены на жилье в Махачкале продолжают снижаться: значительное снижение наблюдается в секторе новостроек, причем и каркасно-монолитное, и панельное в равной степени на 7—10% за месяц.

На рынке вторичного жилья значительно подешевели квадраты на старую панель и «хрущевки», 3—4-комнатные в этом секторе спустились в цене на 3—4%, однокомнатные — порядка 1—1,5%.

Майские высказывания по поводу наступления ожидаемой стабильности были ничем иным, как попыткой принять желаемое за действительное. Можно предположить, что сдержанный оптимизм бизнеса — напускной: за хорошей миной пытаются скрыть плохую игру.

За словами о стабилизации скрывается очевидное стремление хоть как-то сдвинуть с мертвой точки потенциальных покупателей, вытащить их из тени и спровоцировать на приобретение.

Если вспомнить, как застройщики всерьез упрекали СМИ за негативные материалы, которые якобы способствовали развитию кризиса, то сейчас нельзя исключить попыток через искусственное насаждение «позитива» повлиять на ситуацию в обратную сторону.

И если предположить, что в ближайшем будущем незначительное оживление рынка жилья будет вызвано выходом на него «выгодоприобретателей» кризиса, обогатившихся на снижении курса рубля, то и это явление будет кратковременным — за ним неизбежно последует дальнейший спад.

В свою очередь, по аналогии с фондовым рынком не исключается, после некоторого периода стабилизации, накат новой волны снижения цен на жилье, в результате которого они могут резко опуститься на «второе дно». При этом эксперты приводят веские аргументы как за, так и против подобной версии.

Почему-то на рынке жилья большинство связывает дно с минимумом цен. Но снижение цен наблюдалось и раньше. Можно напомнить о распространенном понятии их сезонного колебания. Тем не менее, никто не называл это кризисом и не искал никакого дна. Поэтому утверждать об однозначной связи цен и дна вряд ли справедливо.

У ряда специалистов свои критерии определения дна кризиса, которое ассоциируется с началом скупки подешевевших активов сильными игроками рынка. Очень похоже на минимум цен, если не совпадает полностью.

Сегодня цифры на «бирке» к квартире и реальная цена, по которой заключается сделка, иногда значительно отличаются. Это тормозит развитие рынка. Состояние неопределенности не стимулирует покупателя к совершению сделки.

Первой вехой на пути к оживлению рынка станет соответствие бирки на товаре реальным сделкам. Тогда у потенциального покупателя появится уверенность понимания, как ведет себя цена: растет, стоит или снижается. А так, цена указывается одна и та же, меняется только размер скидки, о которой можно договориться.

Попробую предложить свой вариант. Достижение дна — это признание того факта, что участники рынка адаптировались к новым условиям. Кризис — это переходный процесс. Он нарушает размеренное движение рынка. Происходит резкое по времени и масштабам снижение уровня жизни населения.

Прежний баланс спроса и предложения разбивается вдребезги. Начинается длительный и болезненный процесс привыкания к новым условиям существования. Секвестируются бюджеты, сокращается персонал, режутся зарплаты, ужимается реклама и т. д.

Корректируется все: цены, объемы строительства, психология продавцов и покупателей и многое другое. Но через какое-то время переходный процесс завершается, и вновь на рынке устанавливается некое подобие равновесия и даже относительного спокойствия.

Происходит стабилизация на новом уровне цен, спроса, объема сделок. Привыкание к новым условиям вполне можно считать достижением дна. Если следовать широко распространенной идее, что кризис сидит в головах людей, то можно продолжить, что именно там-то, в головах, он и достигает дна. В этом смысле мы его, по-видимому, вполне достигли.

Но это не означает, что цены окончательно завершили свое падение и вот-вот начнут очередной взлет. Судя по всему, стабилизация будет длительной. Не слышно, чтобы кто-то из экспертов отвел на нее менее полугода.

В состоянии, близком к равновесию, цены весьма чувствительны к внешним воздействиям. В частности, подвержены сезонным колебаниям. Лето — не самое подходящее время для приобретения жилья, поэтому ближайшие месяцы мы, скорее всего, продолжим наблюдать небольшой дрейф цен вниз.

А как пренебречь такими факторами, как стабилизация курса рубля, снижение ставки рефинансирования? Все было из рук вон плохо, когда нефть рухнула ниже 40 долларов за баррель.

Но сейчас она уже выше 60 долларов. Конечно, между изменением цены на нефть и спросом на жилье есть определенный временной период. И все же. Наконец, собственно жилищная проблема никуда не делась, объективная потребность в жилье сохранилась, и отложенный спрос будет поджимать все крепче.

А когда же цены все-таки пойдут вверх? Об этом не стоит волноваться, о чем-о чем, а об этом риэлторы и застройщики предупредят всех заранее.

Компания "SV Development"