КИЕВ, 14 мая - SV Development. На сегодня ситуация на рынке московской недвижимости "зависла" в ожидании дальнейшего поворота событий. С одной стороны, к началу мая долларовые цены на квартиры в столице среднем упали на 35%, по сравнению с докризисным периодом.

Более того, эксперты аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (ИРН) не исключают возможности возникновения "второй волны" падения цен: например, с нынешней планки в 4000 долларов за квадратный метр до 2000 долларов за метр.

Однако, с другой стороны, аналитики того же ИРН зафиксировали в апреле замедление темпов снижения цен - до 0,5 - 0,8% в неделю, тогда как в феврале, например, они уменьшались на 2% еженедельно. А потому, по их мнению, "основная коррекция цен на массовое жилье уже прошла и рынок готов нащупать "дно", по крайней мере, на какое-то время".

Так чего все-таки нам следует ожидать - нового рывка цен вниз или, напротив, постепенной стабилизации рынка? Отвечая на этот вопрос Страны.Ru, президент "Бест-недвижимости" Григорий Полторак, заметил, что сегодня риэлторы уже могут говорить о начавшемся оживлении рынка.

И хотя пока обращения покупателей носят, в значительной мере, "разведывательный" характер, очевидно, что, так и не дождавшись обещанного радикального снижения цен, они понемногу начинают активизироваться. Характеризуя новые ценовые реалии, Полторак согласился с тем, что долларовая планка на столичном рынке, в самом деле, понизилась процентов на 35. Но цены в рублевом выражении практически остались прежними: и на какие-то объекты даже увеличились на 5-7%, а на загородную недвижимость несколько уменьшились.

Далее же под воздействием инфляционных процессов рублевые цены, вероятно, еще повысятся.

"Подобно тому, как в условиях кризиса несколько поднялись и цены на колбасу в наших магазинах, которую, правда, теперь стали покупать реже", - уточнил собеседник.

И при этом подчеркнул значимость "рублевого" показателя для рынка недвижимости, многие участники которого оперируют в своей деятельности именно рублями и зарплату также получают в рублях.

Что же касается долларовых цен, то они будут зависеть от труднопрогнозируемой ситуации с долларом. А, в целом, учитывая опыт кризиса 1998 года, можно рассчитывать, что на стабилизацию рынка недвижимости понадобится примерно полгода, заключил президент "Бест-недвижимости".

Из вышесказанного напрашивается весьма неожиданный вывод: вопреки утверждениям о том, что цены на столичную недвижимость упали на треть, в реальности для большинства покупателей, имеющих рублевые доходы, они остались прежними или даже несколько увеличились. Уменьшились же "недвижимые" цены лишь для людей состоятельных, обладающих "свободными" валютными суммами, которые они и сейчас в состоянии выложить за новое жилье.

Впрочем, как отметил в комментарии для Страны.Ru аналитик банка "Траст" Евгений Надоршин, хотя, в общем, рублевые цены остались на прежнем уровне, нынешний ценовой разброс в секторе недвижимости таков, что вполне возможно подобрать для себя более оптимальный, в сравнении с прежними временами, вариант покупки. При этом также следует учесть, что обычно заявленные "стартовые" цены куда выше итоговых параметров сделки.

По данным же Ассоциации строителей России (эта информация была озвучена в выступлении президента АСР Николая Кошмана на коллегии Минрегионразвития в конце апреля), на спад пошли и рублевые показатели.

В целом по России рублевые цены на новостройки снизились к началу апреля, в сравнении с осенью 2008 года, на 7,31% (на вторичное жилье - на 13,1%).

В Москве же цены в рублевом выражении (правда, только на панельные дома) уменьшились с начала года на 1,8%, в том числе за март - на 2,3%. При этом в Московской области цены на новостройки снизились, соответственно, на 5% и 2,2%, а в Санкт-Петербурге на 7,19% и 2,65%.

Примечательно, что средняя цена одного квадратного метра первичного жилья, по оценке АСР, к началу апреля составила в столице 114 900 рублей при расчетной себестоимости в 57 735 рублей, в Подмосковье, соответственно, 60 500 и 48 460 рублей, а в Санкт-Петербурге - 80 600 и 47 702 рубля.

По мнению Кошмана, ближайшие пару месяцев ценовая корректировка продолжится, но к началу осени ранок вступит в фазу стабилизации, а в следующем году возможен небольшой новый подъем.

По предположению руководителя аналитического отдела ИК "Галлион-капитал" Александра Разуваева,

не исключено, что летом цены на московскую недвижимость вновь "просядут" процентов на 20-30, причем падение затронет и рублевые показатели.

Одной из причин ценового снижения станет расширение предложения, в частности, за счет выставленных банками на продажу "ипотечных" квартир, уточнил Разуваев. Дальнейшее же развитие событий, пояснил он Стране.Ru, будет зависеть от общей макроэкономической ситуаций в стране в 2010 году и, в том числе, от наличия денег в российской экономике и цен на нефть.

Цены на нефть уже к концу текущего года могут вырасти до 75 долларов за барелль, заявил Стране.Ru замзавкафедрой региональной экономики и экономической географии Высшей школы экономики Алексей Скопин. Как он добавил, рост "нефтяных" доходов неизбежно спровоцирует и последующее повышение цен на недвижимость.

А потому, по его словам, сделанный еще в конце февраля вице-премьером, министром финансов РФ Алексеем Кудриным прогноз о том, что в ближайшие 5-10 лет цены на жилье в России не вернутся на докризисный уровень, по-прежнему представляется несбыточным.

Между тем, независимый эксперт рынка недвижимости Геннадий Стерник, комментируя Стране.Ru "по горячим следам" прогноз главного финансиста страны, уточнил, что, действительно, в ближайшие 3-4 года цены на жилье не будут повышаться. Цены на стройматериалы и итоговые метры в России завышены, напомнил Стерник.

По его словам, "в наших условиях надежды застройщиков на быстрое начало повышения цен - из-за образования дефицита предложения - выглядят нереалистичными, так как снижаются доходы населения, и в целом, оставаясь развивающимся рынком, мы переходим в стадию депрессивной стабилизации (стагфляции)".

Далее, к слову, г-н Стерник расширил рамки депрессивно-стабилизационного периода до 7-10 лет, вызвав дружные опровержения своих коллег.

Тем не менее, вопрос о том, почему при расчетной себестоимости столичной панельной новостройки в 57 735 рублей за квадратный метр она продается вдвое дороже, и при этом средняя цена на недвижимость в Москве определяется в 4000 долларов за "квадрат", остается открытым.

По информации АСР, общее снижение цен на стройматериалы с сентября 2008-го по начало апреля 2009-го составило 15,29%. Вследствие чего себестоимость строительных работ снизилась на 12,11%. На практике, правда, как подчеркнул Кошман, стройорганизации зачастую вынуждены закладывать в свои сметы устаревшие расценки с явно завышенными показателями затрат.

При этом осуществляемое Федеральным центром по ценообразованию в строительстве и промышленности строительных материалов обновление сметных нормативов носит косметический неадекватный характер. Таким образом, государство само способствует накручиванию цен в стройкомплексе, констатировал президент АСР.

И призвал к ускоренной разработке норм и расценок на новые эффективные технологии в строительстве и ЖКХ. На вопрос Страны.Ru, последовали ли вслед за этим призывом какие-то отклики из Минрегиона, в пресс-службе АСР сообщили, что пока никакой информации по данному поводу не поступало.

По определению Скопина, одна из главных причин живучести завышенных цен в сфере недвижимости заключается в сохранении прежнего монопольного положения ее ключевых игроков при поддержке заинтересованных госструктур.

 В создавшейся ситуации он порекомендовал бы тем, кто желает обзавестись жильем, но не располагает необходимой суммой для его покупки, приобрести участок и попытаться самостоятельно осуществить застройку, использовав в свою пользу падение цен на стройматериалы.

Компания "SV Development"