КИЕВ, 23 апр - SV Development. Рынок недвижимости и, в частности, аренды в этом году демонстрирует поведение, резко отличающееся от того, к чему мы привыкли в последние несколько лет.

Проще говоря, он практически встал с ног на голову. И обратился лицом к арендатору, стараясь изо всех сил завлечь к себе эту редкую ныне птицу.

Ставки аренды и так с прошлого лета упали примерно на треть, а тут еще и сезонные квартиры подоспели на полтора месяца раньше, чем обычно.

Что за зверь?

Сезонные, или, как их еще называют, летние квартиры – те, которые сдаются в теплое время года на короткий срок, пока их хозяева живут на дачах. Обычно за них просят меньше денег, чем за обычные, долгосрочные предложения, и сдают в лучшем случае на 5-6 месяцев.

В этом году сезонные квартиры уже в феврале появились в структуре предложения, а к концу апреля составили 8% от всего предлагаемого в аренду городского жилья. По данным агентства недвижимости DOKI, сейчас таких объектов на московском рынке около 3,2 тыс. – и, что характерно, они предлагаются в аренду на довольно длительный (для сезонных квартир) срок в 7-8 месяцев.

Еще одна новая тенденция: среди сезонных квартир появились и предложения бизнес-класса, которые можно арендовать на несколько месяцев по цене эконом-предложения.

Рынок аренды демонстрирует непривычные тенденции, соглашается и первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова: «Этой весной предложение квартир по цене до $1000 впервые за несколько лет превысило спрос на них.

Спрос же на квартиры в диапазонах до $750 и от $750 до $1000 в марте этого года был практически равен предложению. В целом следует отметить, что в марте 2009 года спрос на аренду городских квартир упал по всем сегментам в среднем на 9%».

«Первые предложения появились еще в феврале, но уже в марте они оформились в целый блок, – рассказывает генеральный директор агентства недвижимости DOKI Валерий Барнинец. – Это связано с тем, что сейчас экспозиция арендной квартиры может достигать 2 месяцев, а то и 3-4 месяцев, и, конечно, часть собственников поспешила найти арендаторов заранее.

Но есть и другие причины: это и снижение спроса (масса квартир в этом году могут вообще не найти своих арендаторов), и падение доходов самих собственников. Если человек готов жить в дачном доме на 2-3 месяца больше, то на это его вынуждают, как правило, нелегкие финансовые обстоятельства.

Среди собственников сезонных квартир много людей преклонного возраста, а их доходы просто мизерные, особенно по столичным меркам».

Кому нужна летняя квартира?

На первый взгляд вроде бы не очень понятно, кому вообще может понадобиться летняя квартира… Еще понятно – загородный дом, но снимать городское жилье в месяцы, когда все из Москвы разъезжаются…

«Несмотря на отток из столицы иногородних и иностранных жителей, аудитория потенциальных нанимателей пополнилась гражданами, вынужденными отложить планируемую ранее покупку квартиры.

Кроме того, пользуясь преимуществами «рынка нанимателя» многие арендаторы переезжают в квартиры с более выгодными характеристиками (ближе к метро, лучшего качества) либо меньшей арендной платой, – рассказывает о сегодняшнем спросе Сергей Орлов, руководитель направления аренды компании «МИАН». –

В структуре предложения более 53% сдаваемого жилья представлено объектами нижнего сегмента, в то время как доля традиционного лидера, бизнес-класса, снизилась до 44% (процентный показатель элитного жилья сохранился на уровне 3%).

Данное смещение является следствием решения финансовых затруднений за счет сдачи внаем. Зачастую собственники предпочитают временно съехаться с ближайшими родственниками, а в ряде случаев даже готовы ухудшить жилищные условия за счет размена имеющейся квартиры на две более низкого класса, с целью использовать одну для постоянного проживания, а другую сдавать в аренду, обеспечивая тем самым стабильный (а зачастую и единственный) ежемесячный  доход».

Это, как мы все понимаем, только увеличивает объем предложения и добавляет козырей квартиросъемщикам, которые давно не чувствовали себя на арендном рынке такими хозяевами. Вряд ли в такой ситуации арендаторы будут «кидаться» на сезонное предложение, если можно решить квартирный вопрос хотя бы на год вперед.

К слову сказать, при краткосрочном договоре найма прав у арендатора меньше, чем при обычном, который заключается на год и больше. Например, у нанимателя по краткосрочному договору нет права вселять временных жильцов и тем более поднанимателей, нет преимущественного права на возобновление договора на новый срок, нет права заменять нанимателя в договоре и т. д.

Права нанимателей будут такими же, как при долгосрочном договоре («водораздел» между краткосрочным и обычным договорами – срок найма в один год, все, что меньше, уже короткий срок), только если отдельно оговорить их соответствующими положениями, включенными в договор.

Тем более непонятно, зачем снимать квартиру на несколько месяцев, если можно спокойно выбрать подходящий вариант и заключить нормальный, долгосрочный договор найма. Но, как рассказывает Валерий Барнинец, существует свой спрос и на такое сезонное предложение: «Спрос рождают в основном приезжие, студенты-заочники, командированные.

Сейчас высока доля и тех, кто постоянно снимает квартиру в столице, но использует нынешнюю ситуацию для сокращения расходов на жилье. К нам часто обращаются люди, которые специально снимают квартиру в сезон низкого спроса с апреля по ноябрь, а затем меняют квартиру в период осенне-зимнего снижения спроса.

Такой подход позволяет сэкономить 60-100 тыс. руб. в год, да и падение стоимости услуг риелторов в нынешнем году только увеличивает количество таких арендаторов».

По вопросу о размере экономии эксперт приводит достаточно убедительные цифры существенного дисконта, который предлагается хозяевами сезонных квартир, намеренными пересидеть первое дно (не исключено, что оно же и последнее) на дачах.

«Скидка на сезонную квартиру может достигать и 40% от рыночной стоимости аренды. На большой дисконт можно рассчитывать при аренде квартиры на крайних станциях метро, как правило, от 20 до 30%.

Квартиры, которые сдаются на 3-4 месяца в этих районах, могут быть дешевле и на 40%, но все зависит от конкретного собственника, – говорит Валерий Барнинец. – У нас уже масса примеров, когда квартиры бизнес-класса, с качественным ремонтом и мебелью сдаются по цене аренды в эконом-классе».

Тонкости и прогнозы

Если вспомнить о конкретных цифрах, краткосрочная аренда «однушки» стоит сейчас в среднем 18 тыс. руб. в месяц, двухкомнатной квартиры – 23 тыс. руб., трехкомнатной – 30 тыс. руб. в месяц (год назад, напомним, столько вполне могла стоить и «однушка» на конечной станции метро).

Что до летних квартир бизнес-класса, по данным DOKI, средняя стоимость короткой аренды для однокомнатной квартиры сейчас находится в пределах 30 тыс. руб. в месяц, двухкомнатной – 39 тыс. руб., «трешки» – уже около 62 тыс. руб.

Насколько появление на рынке сезонных квартир повлияет на средние ставки? Скорее всего, это приведет к очередному их снижению. Впрочем, Сергей Орлов уверен, что это снижение не будет значительным:

«Стоимость найма столичного жилья за счет ожидаемого вывода на рынок дешевых летних предложений может еще незначительно сократиться (по нашему мнению, не более чем 1,5-2% в месяц), – уверен эксперт. – Заметного изменения арендных ставок в сторону увеличения не ожидается как минимум до осени текущего года».

А доля летних квартир, уверен Валерий Барнинец, продолжит расти и уже к середине мая может превысить 10% от общего объема предложения. «Рост может быть и больше, если падение спроса на аренду квартир будет больше традиционного сезонного показателя, что вполне вероятно на фоне кризиса, – рассуждает эксперт.

– В апреле всегда происходит плавное снижение спроса в сегменте городской аренды, которое продолжится в ближайшие месяцы, вплоть до августа. В этот период как раз и возможен рост предложения за счет увеличения средних сроков экспозиции арендных квартир до 40-45 дней и увеличения доли сезонных квартир.

На рынок аренды продолжают и будут продолжать оказывать влияние все негативные факторы в экономике (падение доходов населения, сокращение платежеспособного спроса, рост безработицы), что заставит арендные ставки снижаться как минимум до начала осеннего периода. В целом мы ожидаем снижения стоимости аренды городской недвижимости на 10-15% в летний период».

Компания "SV Development"