КИЕВ, 9 апр - SV Development. Департамент ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации cтроителей России совместно с Союзом инженеров-сметчиков опубликовал отчет, в котором отразил изменения цен на основные строительные материалы с начала года, а также данные о ценах на рынке жилой недвижимости в крупных городах России на март 2009 года.

Существенное внимание в исследовании специалисты уделили вопросу ценообразования на рынке недвижимости, факторам, существенно его удорожающих.

Стройматериалы продолжают дешеветь

Как сообщается в отчете, за первый квартал текущего года снижение цен на основные строительные материалы составило 4,28%, в том числе за март месяц – 2,38%.

Отметим, падение цен на стройматериалы началась еще в сентябре–октябре 2008 года и составило к марту 2009 года 12,42%.

Подобная тенденция привела к снижению себестоимости строительства за январь–март 2009 года на 3,23%, а с начала кризиса в сентябре 2008 года – на 10%.

Следует учесть, что цены на цемент росли до мая 2008 года, а на металлопрокат – до начала августа прошлого года, и это повышение пока еще не компенсировано. В декабре–январе цены на металлопрокат достигли своего дна и практически сравнялись с себестоимостью.

После небольшого оживления в феврале (+8,2%) сейчас они вновь упали до минимальных показателей. Кроме того, производители зачастую индивидуально подходят к каждому клиенту, предоставляют отсрочку платежей и скидки на свою продукцию, то есть фактически продажи идут по более низкой цене.

С января 2009 года цемент продолжил резко дешеветь. По итогам торгов за февраль на МФБ средняя цена цемента составила 1968 рублей за тонну (летом 2007 года на пике рынка цена превышала пять тысяч рублей за тонну).

Из-за падения спроса многим компаниям уже приходится останавливать производство. Прекращен выпуск цемента на «Горнозаводскцементе», «Якутцементе», «Ульяновск Шифер», Кузнецком цемзаводе, Савинском заводе.

Если же говорить об изменении цен на жилье в регионах, то с начала года падение цен на вторичном рынке составило в среднем пять процентов, на первичном – четыре процента.

Эксперты: корректировка цен в регионах продолжится

На конец марта 2009 года средневзвешенное значение рублевых цен одного квадратного метра жилья эконом-класса в среднем по России составили:

• первичный рынок – 40099,8 рубля за квадратный метр;
• вторичный рынок – 44735,4 рубля за квадратный метр;
• себестоимость строительства – 34287,8 рубля за квадратный метр.

Эксперты подчеркивают, что меньше всего корректировке подвергались квартиры в Тюмени, Ростове-на-Дону, Краснодаре и Белгороде – в среднем на 2,5%.

Максимальное падение в рублях (около семи процентов) зафиксировано Перми и Рязани.

Наиболее стабильными оставались квартиры в Воронеже и Санкт-Петербурге, где коррекция цен составила 0,9% и 1,2% соответственно.

По итогам февраля–марта 2009 года можно говорить о небольшой активизации спроса почти во всех регионах и сегментах рынка жилой недвижимости.

Однако, рост потребительского спроса пока еще преимущественно носит исследовательский характер и слабо отражается на количестве заключенных сделок.

Несмотря на оживление интереса к жилью, большая часть покупателей продолжит сохранять выжидательную позицию, что скажется на объеме реальных сделок: в ближайшие два месяца количество проводимых операций на региональных рынках жилой недвижимости может сократиться в среднем на 10–15%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Процесс корректировки цен в ближайшие два-три месяца по-прежнему будет характерен для большинства регионов России и всех сегментов жилой недвижимости.

Однако темпы падения стоимости начнут постепенно замедляться. Летом – в начале осени рынок вступит в фазу стабилизации, а в следующем году возможен небольшой новый подъем.

Строители: без новых нормативов себестоимость будет только расти

Что касается вопросов ценообразования, характерно, что в настоящее время в России отсутствуют целостная система определения стоимости строительства.

Действующие нормы и расценки на строительные, ремонтно-строительные, монтажные и пусконаладочные работы устарели и не учитывают применение высококачественных и высокопроизводительных машин и механизмов, новых технологий и материалов.

На практике, строительные организации вынуждены «закладывать» в сметы и исполнительную документацию устаревшие расценки в ряде случаев с явно завышенными и неадекватными показателями затрат. Фактически возникает ситуация, когда государство само создает условия для завышения сметной стоимости работ.

Сметы на строительство постоянно пересматриваются в сторону увеличения, зачастую в разы. Достоверность определения сметной стоимости строительства в проектной документации вызывает сомнения. Во многих проектах (около 85%) стоимость существенно завышается.

Несовершенство нормативно-правовой базы ценообразования приводят к искажению затрат на строительство, а иногда и к прямым припискам в сметах, завышению объемов выполненных работ и неправильному применению расценок.

При определении стоимости работ возможны серьезные нарушения, приводящие к необоснованному завышению стоимости проекта: производство работ без утвержденной рабочей документации, постоянная корректировка сметной стоимости за счет различного рода дополнительных работ, закупка материалов по заведомо завышенным ценам, неправильное применение норм и расценок на работы по новым технологиям, когда применяется импортная техника и современные материалы, учет затрат на эксплуатацию подержанной импортной строительной техники, приобретенной подрядчиком, как новой; применение завышенных индивидуальных расценок, согласуемых на основе сговора с отдельными чиновниками.

Кроме того, к увеличению стоимости строительных работ приводят задержки с проведением аукционов, частая смена подрядчиков, «откаты» и несовершенство положений Федерального закона №94-ФЗ, позволяющих допускать к производству строительных работ сомнительных подрядчиков и «фирм-однодневок».

Устаревшие Государственные сметные нормативы постоянно переиздаются с небольшими изменениями и выдаются как новые разработки.

Приобретение указанных нормативов создает дополнительную финансовую нагрузку на строительные организации, а их применение искажает достоверность определения сметной стоимости по объектам бюджетного финансирования.

Все это вызывает недовольство со стороны специалистов и органов по ценообразованию в строительстве субъектов Российской Федерации.

Масштаб стоящих перед строительным комплексом страны задач вызывает необходимость выработки новых подходов к правилам определения стоимости строительства.

Строители предупреждают: если срочно не принять меры по разработке и внедрению новых правил, норм и расценок для определения затрат в строительстве, стоимость реализации проектов будет и дальше необоснованно расти.

Компания "SV Development"