КИЕВ, 1 апр - SV Development. Абсолютное большинство московских строительных компаний и риелторов балансируют на грани разорения, и, чтобы выжить в сложившихся условиях, они вынуждены продавать недвижимость в соответствии с финансовыми возможностями покупателей.

Квартир много – покупателей практически нет! Но, привыкнув за последние годы к завышенным ценам на жилье, лишь немногие продавцы готовы отдавать квартиры по себестоимости – 100 000 рублей за квадратный метр. А покупатели, согласно опросам, готовы покупать за 30 000 рублей.

По мнению некоторых аналитиков рынка недвижимости, в конце года в этой войне победу одержат покупатели.

В конце прошлого года коррекция цен на недвижимость носила скрытый характер. По словам Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, снижение цен предложения находилось в пределах 1–2 процентов, тогда как реальные скидки по ряду объектов достигали 30. Такой подход использовали на практике большинство застройщиков.

Хотя компания «ДОН-Cтрой» открыто объявила о 25-процентном снижении цен на «Дом на Беговой». Правда, тогда завистники шептались, что «ДОН-Cтрой» смог себе позволить продавать там квартиры по 100 000 рублей за квадратный метр, практически не зарабатывая на этом, потому что две трети дома уже были проданы по очень высокой цене. А продавали по себестоимости, чтобы обеспечить реализацию других строительных объектов.

Сегодня объем сделок на рынке недвижимости быстрыми темпами приближается к нулю. Например, продажи готовых новостроек по сравнению с февралем прошлого года упали на 75 процентов.

«Незавершенка» так и вовсе «погибла», граждане опасаются ее покупать. И, скорее всего, правильно делают. Говорят, в Москве заморожено до 25 процентов строительных объектов, а в Московской области – до 50.

Независимые эксперты полагают, что если в ближайшее время на рынке недвижимости количество покупателей будет снижаться такими темпами, то его ждет коллапс. Поэтому, чем быстрее рынок начнет снижать цены, тем раньше у него появится шанс войти в стабильную фазу по сделкам.

Однако, как утверждает Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам ООО «Квартал Эстейт», сейчас скидки предлагают только компании, объекты которых либо переоценены, либо есть риск задержки сроков их ввода в эксплуатацию. Возникает закономерный вопрос, до какого предела возможно максимальное снижение цен?

Сегодня рынок недвижимости перевернулся – не продавцы, а покупатели диктуют условия. С 2000 года квартиры в Москве подорожали в 9 раз, но могут ли они настолько подешеветь, чтобы вернуться к тогдашним ценам – 30 000 рублей за квадратный метр?

Известно, что цены на квартиры формируются на основании соотношения «себестоимость плюс норма прибыли». Себестоимость состоит из двух составляющих – инвестиционной и строительной.

При этом инвестиционная включает строительную, а также стоимость земельного участка, затраты на инженерные сети, величину банковского займа, процентов по нему, зарплату персоналу, рекламу и другие расходы по проекту, не относящиеся непосредственно к строительно-монтажным работам.

Николай Румянцев, директор департамента жилой недвижимости ЗАО «Интеко», считает, что в ряде проектов большую долю в структуре расходов составляет цена земли.

Москва после интенсивной застройки последних лет и ввиду территориальной ограниченности испытывает острый недостаток земельных участков. Поэтому все проекты имеют обременения в виде переселения жителей, вывода собственников недвижимости и т.д.

Кроме того, имеет значение, когда была приобретена земля под застройку. Например, как говорит Дмитрий Отяковский, коммерческий директор ГК «Пионер», в 2005 году цена земли под дом на Коровинском шоссе была почти в два раза ниже, чем в 2008.

Николай Румянцев, директор департамента жилой недвижимости ЗАО «Интеко», уверен – инвестиционная себестоимость за квадратный метр в Москве не может быть ниже 90 000 рублей плюс-минус 10 процентов. Причем это относится к находящимся на завершающей стадии объектам. Там же, где земля покупалась в 2007–2008 годах, она будет выше.

Существенны затраты и на строительно-монтажные работы, которые по словам Ирины Могилатовой, генерального директора компании TWEED, могут составлять от 1500 до 4000 долларов за квадратный метр в зависимости от затрат на архитектуру, качества внутренней отделки и инженерного наполнения дома.

По мнению экспертов рынка недвижимости, в ближайшее время вряд ли снизится стоимость строительно-монтажных работ, а также сильно подешевеет земля в столице. Поэтому они советуют быть очень внимательными при покупке жилья, которое предлагается по цене значительно ниже рыночной, например, 40 000 рублей за квадратный метр. Скорее всего, это продается «вечный недострой», которому «не грозит» завершение.

Вторая, после себестоимости, переменная стоимости квадратного метра – это прибыль, которая в последние годы не опускалась ниже отметки в 100 процентов. И здесь кроется большая психологическая проблема, так как опуститься до трех-пяти процентов прибыли, как принято у продавцов на Западе, наши практически не могут. Ну не привыкли они работать по мелочам, т.е. «задаром»!

Не случайно, что сегодня продавцы, которые не испытывают сложностей с финансированием, несмотря ни на какой кризис удерживают цены на прежнем уровне. Суетятся лишь те, у кого неблагополучно с деньгами, только поэтому они снижают цены.

И перспектива получать три процента прибыли им не нравится. Значит, начинать новые стройки в существующих условиях они не захотят, а это приведет к резкому снижению строительства нового жилья и, следовательно, к дефициту предложения. Однако это будет позже, поэтому отчаиваться тем, кто хочет, но не имеет еще возможности купить квартиру, не стоит.

Грядет время, когда продавцам придется платить по счетам за собственную алчность прошлых лет. Финансовый тренд нынешнего кризиса ведет к снижению зарплат, поэтому о сверхприбылях они уже могут смело забыть. Хорошо, если в конце 2009 года им еще будет удаваться продавать жилье по 30 000 рублей за квадратный метр, чтобы вернуть себе хоть какие-то деньги.

Компания "SV Development"