КИЕВ, 13 мар - SV Development.  Аналитики компании Colliers International из Cанкт-Петербурга попытались дать точный прогноз цен на недвижимость и представили свои экономические выкладки ценообразования на рынке. Стоимость недвижимости они предложили измерять в баррелях нефти.

Правда, в моменты экономического кризиса влияние нефтяных цен на недвижимость ослабевает, и на первый план выходят другие показатели, пишет BFM.ru.

В целом, не считая кризисных периодов, аналитики Colliers International соглашаются с давними выводами профессора Геннадия Стерника, который рассчитал зависимость стоимости квадратного метра от цены за баррель нефти. Все свои доводы он успешно подтверждает на практике.

Однако консультанты Colliers скорректировали теорию: "Цена на нефть не является единственным фактором, влияющим на цену недвижимости, особенно во время кризиса". Они исследовали данные с 1998 по 2009 годы, чтобы сделать свой прогноз.

По наблюдениям аналитиков Colliers, в среднем за этот период корреляция цен нефти марки Brent и вторичного жилья оказалась достаточно высокой. А во время кризиса 1998 и 2008 года совпадение было значительно меньшим.

Потому аналитики предлагают учесть два дополнительных фактора, чтобы итоговая модель точно описывала поведение цен на недвижимость и во времена кризисов.

Такими факторами оказались: величина средней процентной ставки по краткосрочным валютным кредитам (то есть доступность денег), и индекс регионального центра по ценообразованию (РЦЦС), отражающий себестоимость строительства.

Геннадий Стерник, профессор кафедры "Экономика и управление городским строительством" Российской экономической академии, с исследованием компании Colliers соглашается, но лишь частично. Например, он не соглашается с тем, что Colliers International за основу расчетов берет нефть марки Brent, а не российскую Urals.

Партнер компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Денис Соколов вывел собственную формулу зависимости цен на недвижимость. Заключается она в том, что необходимо рассчитывать не возможную цену, а доступность.

Сегодня в России в жилье нуждается практически каждый, а купить жилье могут не более 20% населения. Поэтому именно финансовые возможности этих 20% и определяют цену.

Ряд аналитиков полагает, что главным фактором, влияющим на динамику цен на рынке жилье, является психология.

"Если у нас государственный бюджет пересматривается в зависимости от мировой конъюнктуры цен на нефть, нелепо отрицать эту зависимость и на рынке недвижимости, и тут даже никакие научные расчеты приводить не нужно. Кроме того, влияет и психологический фактор.

Люди смотрят телевизор, и продавцы, и покупатели анализируют в меру своих возможностей новости нефтяного рынка и, часто делают совершенно иррациональные выводы... На рынке недвижимости, особенно это касается жилой, есть две категории участников - спекулянты и те, кто в жилье нуждаются.

Для спекулянтов роль стоимости барреля играет большее значение, нежели для тех, кто покупает его для себя.

Но и они мыслят нелинейно, то есть не спешат продавать, даже если нефть падает. Некоторые рассуждают, что если цена нефти снижается, значит остается мало надежных активов, уменьшается доверие к ценным бумагам и другим инструментам.

А недвижимость им видится как раз той "тихой гаванью", в которой можно переждать колебания "нефтяных цен"".

В случае повышения, и даже резкого повышения стоимости барреля нефти, цена квартир не пойдет вверх по той же траектории.

"Все зависит от того, какое количество денег находится в руках у населения, - оценивает ситуацию Соколов. - И оттого, насколько население готово потратить их на покупку жилья", - заключает аналитик.

Управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев полностью согласен, что необходимо рассчитывать цены на недвижимость в зависимости от доходов населения. Помимо доходов влияние могут оказывать и ипотечные программы, как фактор насыщения рынка деньгами.

"Себестоимость строительства давно перестала быть в России определяющим фактором при расчете цены недвижимости, - заявляет эксперт. - Все зависит от доходов населения. Измеряться они могут в золоте, в колбасе, в ведрах картошки, бриллиантах или в той же нефти - не важно. Самое главное, чтобы на эти доходы покупатель имел возможность приобретать недвижимость, и зависимость у этих факторов прямая. Растут доходы, значит, растут цены на квадратные метры", - резюмирует эксперт.

Компания "SV Development"