Элитная недвижимость в Ижевске появится только через пять лет. Девелоперы уверены, что строительство дорогого жилья нецелесообразно, и предпочитают вкладывать инвестиции в коммерческую недвижимость.

В Ижевске сегмент элитного жилья не представлен. Существующие проекты квартирных домов «высокого класса», скорее, дорогостоящие (от 58 тыс. руб. за кв.м), нежели относящиеся к категории VIP. По оценкам экспертов, на формирование рынка элитной недвижимости в Ижевске уйдет не менее пяти лет. Объясняется это тем, что емкость рынка достаточно мала, а строительство дорогостоящих объектов нерентабельно.

В настоящее время аналитики Концептуального управления Управляющей компании «АССО–Строй» выделяют на первичном рынке Ижевска не более четырех качественных типов жилья. При этом аналитики оговариваются – это локальная классификация, которая учитывает ситуацию исключительно на местном строительном рынке. Формально это жилье может иметь разное наименование, однако содержательно представляет собой такие типы, как эконом–класс (или категория С), бизнес–класс (категория В), а также собственно элитное жилье (категории А и VIP). Однако многие эксперты «bc» утверждают, что элитного жилья в Ижевске вовсе нет.

Богатые люди. В регионе классификацию жилья впервые ввела компания «Комос–Строй», вследствие чего перечисленные классы получили, соответственно, наименования «Доступное жилье», «Бизнес–класс», «Премиум–класс» и «De Luxe». Если относить к категории элитного жилья дома классов «De Luxe» и «Премиум», то в Ижевске их доля на сегодняшний день составляет не более 7–8% от общего объема строящихся многоквартирных домов. Однако Илья Пономарев, генеральный директор ООО «Вертикаль», уверен, что «все дома, которые позиционируются как элитные или премиум–класса, на самом деле едва дотягивают лишь до «бизнес–плюс». «Девелоперы и застройщики должны отдавать себе отчет в том, что действительно они строят. Нужно быть честным перед потребителем. Не надо позиционировать как элитное жилье то, что в действительности таковым не является», – призывает эксперт.

Михаил Меерзон, коммерческий директор «Дружбы–Инвест», аналитик московского журнала недвижимости «Фора», отмечает, что рынка элитной недвижимости в Ижевске не существует. «Он и не может существовать по определению, – уверен г–Меерзон. – Основных параметров такого жилья должно быть несколько, и они должны соответствовать той категориальной базе, которая принята на российском строительном рынке. Считают ли сами застройщики жилье, возводимое по самым дешевым технологиям, без внедренных высокотехнологичных систем, без условий обеспечения равноклассового соседства и благоустроенных прилегающих территорий и развитой инфраструктуры, элитным? Сомневаюсь». Александр Кислицын, директор центра по разработке и инсталяции интеллектуальных систем ЗАО «Интерком», добавляет, что необходимым условием элитного дома, по умолчанию, считается система автоматизации «Интеллектуальное здание» («Умный дом»). «В Ижевске, насколько мне известно, такая система в полном ее объеме не реализована ни в одном из домов, присутствуют лишь ее элементы», – поясняет эксперт.

Локальный престиж. По словам аналитиков Управляющей компании «АССО–Строй», вплоть до недавнего времени элитными фактически считались дома, жить в которых было престижно, причем престиж чаще всего был обусловлен лишь статусом проживающих в доме людей. Например, элитным длительное время называли дом, расположенный в микрорайоне «Культбаза», где проживал Президент Республики Александр Волков, хотя по своим характеристикам он мало отличался от домов повышенной комфортности.

Илья Пономарев приводит подробную характеристику элитной недвижимости, ссылаясь на общепринятую корпоративную классификацию Дональда Трампа. «Элитным считается жилье в полной совокупности определенных факторов в определенной их комбинации. Во–первых, дом должен располагаться в деловом центре города или историческом. Причем это должно быть экологичное место. Территория – изолирована, имеется определенное социальное и архитектурное окружение. Особые требования предъявляются к разработке проекта, ее должны проводить архитектор с именем или же известное архитектурное бюро. Обязательно должен быть подземный паркинг с минимум двумя местами для машин на одну квартиру. Также сюда включается оптоволокно, идущее от самых известных телекоммуникационных провайдеров, – Интернет, спутниковое и кабельное телевидение, телефония. Все это минимальный набор характеристик», – заканчивает перечисление эксперт.

Алексей Борисов, ведущий специалист отдела маркетинга компании «Комос–Строй», добавляет к перечисленному «клубную инфраструктуру» – тренажерный зал, детскую комнату, холл для приема посетителей, пункты приема химчистки и прачечной, массажный кабинет, бильярдную.

Аналитики «Ассо–Строя» продолжают: с этой точки зрения однозначно к категории элитных могут быть отнесены лишь те дома, которые имеют максимальные оценки по всем показателям. К примеру, дом, по всем своим инженерным характеристикам и качеству инфраструктуры удовлетворяющий наивысшему классу качества, но при этом расположенный в районе, рейтинг которого сравнительно невысок, не может быть признан элитным. Эксперты «bc» единогласно решили для того, чтобы не возникало споров по поводу отнесения того или иного проекта к классу элитного жилья: «На рынке Ижевска вместо определения «элитное жилье» правильнее употреблять «дорогостоящее». В данной категории самым дорогостоящим проектом, позиционируемым как элитный, аналитики выделяют «Клубный дом на Коммунаров» (застройщик – «Комос–Строй»).

Выбор девелопера. Цена на дорогостоящее жилье находится в диапазоне от 58 до 200 тыс. рублей за кв.м. Эксперты отмечают, что говорить о динамике цен в этом сегменте преждевременно, поскольку рынок находится на начальном этапе своего формирования. «Вместе с тем следует отметить, что цены предложения элитного жилья хотя и являются наиболее высокими, однако подвержены колебаниям в меньшей степени, нежели цены предложения объектов других классов качества. Это обусловлено прежде всего тем, что элитное жилье – не спекулятивный товар, т.е. приобретается не в целях извлечения прибыли, а исключительно для собственных нужд», – поясняют аналитики «Ассо–Строя».

Эксперты «bc» отмечают ограниченность спроса на дорогостоящее жилье. В Ижевске, по разным оценкам, позволить себе дорогостоящее жилье может не более пяти сотен потребителей. «Емкость рынка ничтожно мала, – отмечает г–н Пономарев. – Потенциальные обладатели элитной недвижимости уже решили свои жилищные вопросы, а если не решили, то двигаются, скорее, в сторону коттеджа, а не многоквартирного дома». По словам эксперта, в городах–миллионниках, как правило, приобретают несколько типов элитного жилья: квартиру в многоквартирном доме в центре города и загородный коттедж.

«В Ижевске в силу того, что транспортная загруженность не очень высокая, а город достаточно компактный, необходимость в дублировании жилья исчезает, спрос на дорогостоящие многоквартирные дома не высок, а вот у коттеджных поселков есть будущее», – говорит Илья Пономарев.

Почти все эксперты сходятся во мнении относительно перспектив формирования «настоящего» элитного рынка жилья. «Из–за ограниченности строительных площадок и емкости рынка, в перспективе пяти лет, возможно, появятся два–три дома, которые будут полностью соответствовать категории элитного жилья. Это будет положительная динамика для Ижевска», – считает г–н Пономарев. Среди площадок, на которых могут появиться объекты элитной недвижимости, эксперты называют участок вблизи Свято–Михайловского собора. Также в ходе исследования, проведенного Управляющей компанией «АССО–Строй», наиболее высокий рейтинг имеют такие части города, как центр, Горсовет, мкрн. «Север», гор. Металлургов. «Именно в этих районах Ижевска должны строиться дома высшего класса для того, чтобы однозначно считаться элитными», – считают аналитики. Однако г–н Пономарев отмечает: когда девелоперы начинают задумываться, что же построить на наиболее престижных площадках, то склоняются к строительству торговых и офисных центров либо гостиниц. «Так, например, получилось с участком на территории Центральной площади, где сейчас строится гостиница, это место вполне соответствовало месту расположения элитного дома», – считает эксперт. Михаил Меерзон более перспективным в Ижевске считает строительство объектов эконом–класса.

Рустам Гильфанов, руководитель медиа–группы «Commercial Real Estate в Удмуртии», связывает перспективы развития рынка элитного жилья с экономическим подъемом в республике и в целом по стране. «Развитие малого и среднего бизнеса, рост доходов топ–менеджеров компаний, а также развитие программ ипотечного кредитования обуславливают устойчивые перспективы рынка высококачественного жилья», – считает эксперт. По мнению аналитиков «АССО–Строя», в настоящее время по специфике местоположения элитными могут считаться такие заявленные в девелоперских проектах жилые комплексы, как «Михайловский» и «Красная площадь» (компания «Арт–Тек»), а также комплекс на ул. К.Маркса, строительство которого начинает компания «АСПЭК–Домстрой». Вместе с тем, поскольку технические параметры этих объектов пока не разглашаются, однозначно судить о степени их элитности преждевременно.

Источник: http://www.udm.business-class.su/