В декабре в СМИ прошел ряд публикаций с громкими заголовками, например: «В 2009 году недвижимость может упасть в стоимости на 60%», «Столичная недвижимость продолжит дешеветь» и т.п. Информационным поводом для подобных статей послужили опубликованные аналитические отчеты уважаемых банков, утверждающих, что в 2009 году недвижимость обязана упасть в цене. Различается только прогнозируемая вилка падения.

Так, по прогнозам центра макроэкономических исследований Сбербанка, долларовые цены на жилье в Москве к концу 2009 года упадут на 47-60% на первичном рынке и на 37-51% на вторичном, пишет «Коммерсантъ». А в отчете Unicredit Aton, который цитирует газета «Ведомости», говорится, что для оживления рынка необходимо снижение цен на 25-50%.

Эта информация была весьма активно подхвачена многими СМИ, зачастую с искажением ряда деталей и подробностей. В итоге, и без того тяжелая ситуация на рынке недвижимости, в которой в той или иной степени оказались, безусловно, все его участники, как продавцы, так и покупатели, осложнилась еще и массовой истерией, вызванной обилием противоречивой, и, зачастую, недостоверной информации, пишет Газета.ру.

Нередко можно встретить сейчас в прессе и интернете высказывания различных аналитиков, а также людей, себя таковыми считающих, и просто «сопереживающих» о том, что недвижимость в Москве должна стоить 30-40 тыс. рублей за квадратный метр.

Что ж, на первый взгляд, это очень привлекательная цена, ведь все мы, даже те, кто работает в сфере инвестиций, строительства и девелопмента, являемся также и потребителями, и с большим удовольствием приобрели бы себе жилье в Москве, при условии, конечно, если за такие деньги оно будет современным, комфортным, качественным, а главное – надежным, то есть, если говорить о новостройке – попросту достроенным вовремя и сданным в эксплуатацию, а если говорить о «вторичке» – юридически чистым. Возможно ли такое приобретение сегодня или в ближайшем будущем?

Продавцы, которые сегодня столкнулись со значительным снижением спроса, уже снижают цены, и это факт, который следует признать. Коррекция цен идет неравномерно, и зависит от многих факторов. Теоретически, на вторичном рынке «дна» нет, поскольку нет себестоимости как таковой. Продавец, нуждающийся в деньгах, может выставить на продажу квартиру по любой цене, вплоть до оценочной стоимости БТИ. Все зависит от того, насколько сильно нужны в данный момент продавцу деньги, и как пользуется спросом его недвижимость.

Последнее является ключевым моментом, так как все понимают, что спрос как таковой на жилье в Москве, да и вообще в России, никуда не девается, более того, растет.

Сегодняшнее снижение покупательской активности на рынке неминуемо отзовется накопленным отложенным спросом в будущем, и как следствие – цены снова будут расти. За любым спадом обязательно следует подъем, это закон экономики. Надо отметить, что, безусловно, нас ожидает коррекция цен по конкретным типам жилья, так как в недалеком прошлом при активно растущем рынке многие объекты были переоценены. Например, дома псевдо-бизнес-класса, неликвидная неудачно спроектированная или не там построенная «элитка», а также низкокачественное «панельное» жилье в старом жилом фонде, которое по определению не может стоить по 7 тыс. $ за кв.м.

Несколько другая ситуация на первичном рынке жилья. Здесь ценообразование связано не только и не столько со спросом, но и с себестоимостью строительства, которая складывается из многих факторов. А чтобы не быть голословными, мы готовы показать это в цифрах на конкретном примере одного из своих строящихся объектов.

ЖК «Лазаревское» возводится в Южном Бутове ЮЗАО г.Москвы, вблизи станции метро «Бунинская аллея» и представляет собой комплекс из 4 монолитных многоэтажных домов комфорт-класса с подземным гаражом-стоянкой и детским садом на 95 мест. Один из корпусов комплекса будет передан Федеральной службе охраны РФ для решения жилищного вопроса сотрудников службы.

Очевидно, что участие в проекте государственной структуры является серьезным аргументом в пользу успешного окончания строительства.

Однако, здесь не лишне будет объяснить уважаемому читателю, что строительство объектов муниципального, государственного назначения ( таких как школа, детский сад или, к примеру, спортивный комплекс) и безвозмездная последующая передача их городу, является также дополнительной финансовой нагрузкой девелопера, которая не может не отразиться на конечной цене реализуемого коммерческого жилья.

На сегодняшний день квартиры в ЖК «Лазаревское» продаются по цене от 80 000 до 100 000 рублей за кв.м., в зависимости от этажа и метража. Мы предлагаем покупателям квартиры по указанным ценам при условии 100% предоплаты, фактически уже произведя коррекцию цен примерно на 20% вниз по отношению к III кварталу этого года. Может ли эта цена опуститься еще на 20, 30 и даже 60 %, как утверждают в некоторых источниках?

Расчет себестоимости

Текущая себестоимость проекта на сегодняшний день составляет порядка 70 000 рублей за 1 кв.м. Мы не зря говорим «текущая», так как окончательная цифра может быть определена только по завершению строительства и подведению всех финансовых итогов. А до той поры на величину этой цифры может повлиять ряд, как прогнозируемых, так и не очень событий, таких как инфляция, повышение цен поставщиками услуг- монополистами, например, энергетиками, и многое другое.

Из чего складывается эта цифра? Ведь многие думают, что себестоимость строительства – это только работа и материалы, и что она не превышает 25 тыс. рублей за м.кв.

Давайте считать вместе:

Повторимся, что данные являются примерными и приводятся по одному из конкретных объектов комфорт-класса. В жилых комплексах выше уровнем (бизнес, элит), эта цифра еще больше. В классе эконом - несколько ниже.

Работы по строительству объекта в расчете на 1 кв.м. жилья состоят из:

• Проектирование и согласование – от 3% (от 2100 руб).
• Инженерная подготовка строительства, в т.ч. плата за подключение электричества – от 5 до 10% (от 3500 руб).
• Управленческие расходы по проекту – приблизительно 2% (1400 руб).
• Строительно-монтажные работы и материалы – не менее 50% (от 35 000 руб).

Кроме того на себестоимость «ложатся» и другие, весьма значительные, расходы, такие как:

Стоимость земельного участка и доля города в том или ином виде: около 30% (21 000 рублей). По различным инвестконтрактам этот процент может значительно варьироваться, достигая порой до 50% себестоимости строительства.

Расходы на рекламу и административные расходы (такие как зарплата сотрудников, аренда офиса и др.): около 5% (3500 руб).

Финансовые расходы по проекту (% по кредитам, так как объект строится с участием как собственных, так и привлеченных средств): около 5% (3500 руб).

Эта сумма существенно зависит от величины и срока кредита, а также от % ставок, которые, как известно, сегодня выросли.

В связи с этим, необходимо понимать, что чем больше необходимость в заемных средствах, тем дороже получается проект.

Разумеется, у разных компаний по различным объектам ситуация с распределением расходов может существенно отличаться. Однако, достаточно уверенно можно сказать, что в ближайшем обозримом будущем вряд ли подешевеет стоимость московской земли, или существенно (в разы) снизится стоимость СМР. А значит, стоимость квадратного метра в новостройке Москвы не может быть менее 70 тысяч рублей, и чем выше уровень объекта – тем выше эта цифра.

Все, что ниже ее – уже за гранью себестоимости, а ведь любой девелопер, осуществляя свою работу, в конечном итоге планирует получить еще и прибыль, необходимую для роста и развития компании. К тому же налогооблагаемую, благодаря чему впоследствии у города есть возможность приобретать социальное жилье для нуждающихся и осуществлять многие другие социальные программы.

И покупатель, который рассчитывает приобрести московскую новостройку по существенно сниженным ценам, должен серьезно оценивать свои риски и очень взвешенно подходить к приобретению такого жилья. Ведь все мы знаем про бесплатный сыр, и, погнавшись за дешевизной, можно остаться ни с чем.

Компания "SV Development"