Разразившийся финансовый кризис оборвал многолетнее “ралли” на рынке российской недвижимости, заметно сократив покупательную способность населения и подавив инвестиционную активность в этом деловом секторе. О необходимости “остудить” рынок недвижимости говорили давно: головокружительные темпы роста цен оторвались от уровня платежеспособности большинства потенциальных покупателей, а с началом ипотечного кризиса в США падение цен на российском рынке стало лишь вопросом времени. Теперь, когда дальнейшее направление движения рынка не вызывает сомнений, основной вопрос заключается в том, насколько упадут цены и когда начнется восстановление?

Результаты опроса среди экспертов, проведенного rb.ru, показывают, что, согласно мнению подавляющего большинства из них, низшей точки рынок недвижимости достигнет летом-осенью 2009 г. Между тем, исходя из мирового опыта, процесс восстановления на рынке недвижимости занимает как минимум около двух лет. Некоторые эксперты с уверенностью говорят о гораздо более длительных сроках.

После кризиса 1998 года, когда падение цен на недвижимость было наиболее глубоким за всю историю молодого российского рынка, снижение составило в среднем около 35%, а цены  восстанавливались 52 месяца. Рухнувшие после ипотечного кризиса 1988 г. цены на недвижимость в Лондоне вернулись на прежний уровень лишь в 2000 г. В Японии после кризиса  1984 г. цены не восстановились до сих пор.

В любом случае, на оживление российского рынка недвижимости раньше 2010 г. можно не рассчитывать. "Конец снижения наступит в конце июля – начале августа 2009 г., а общее падение цен на московскую недвижимость может составить порядка 40%", – считают специалисты одного из наиболее авторитетных отраслевых источников аналитического центра “Индикаторы рынка недвижимости”. По их оценке, стоимость московских квартир к концу 2008 года уже потеряла порядка 20%-30%.

Согласно прогнозу Центра макроэкономических исследований Сбербанка, к концу 2009 года цены на жилье в Москве (в долларах США) на первичном рынке упадут на 47-60% и на 37-51% – на вторичном.

Жилье в России дешевеет медленнее по сравнению с темпами падения спроса, отмечают аналитики Центра экономических исследований Института глобализации и социальных движений (ИГСО). По их мнению, работающие в сфере недвижимости компании недооценивают глубину текущего кризиса и упускают последнюю возможность выручить за жилье хоть какие-то средства. Выставленные на продажу объекты не находят покупателей, а выжидательная политика продавцов на начальной стадии кризиса обернется в 2009 году тем, что основная масса недвижимости останется нераспроданной. Продавцам имеет смысл поторопиться, пока покупательная способность потребителей окончательно не обвалилась. По оценке ИГСО, переломный момент наступит в феврале 2009 г., после чего ухудшение экономической ситуации ускорится, а спрос на жилищном рынке резко сократится.

Ряд экспертов замечает, что в настоящий момент на продажу выставлены объекты, построенные в период, когда стоимость земельных участков и стройматериалов находилась на максимальных уровнях. При этом падение цен на стройматериалы также вряд ли способно в ближайшее время оказать влияние на цены, так как строительство многих объектов переносится на неопределенный срок ввиду отсутствия финансовых ресурсов, утверждает k2kapital.

При составлении прогнозов относительно масштаба дальнейшего падения цен целесообразно разделить все объекты жилого фонда на две категории. К первой относятся хорошие или сбалансированные по всем параметрам помещения, не имеющие серьезных недостатков, изначально предлагавшиеся по разумным ценам. Потенциал снижения цен на такие объекты уже во многом исчерпан. В текущем году эти квартиры могут потерять в стоимости не так много, возможно, дополнительные 10%-15%. Во вторую категорию попадают квартиры, цены на которые были явно завышены. Здесь коррекция может оказаться куда более существенной, учитывая, что во время кризиса низколиквидные активы сильно теряют в стоимости. Такие квартиры могут подешеветь ещё на 30% и более.

Большинство экспертов сходятся во мнении, что основная волна коррекции цен на московские квартиры закончится в I полугодии 2009 года, во второй половине года цены стабилизируются, а рост может начаться лишь в следующем году.

"К середине года мы не выйдем из кризиса, - говорит начальник отдела структурного и проектного финансирования "Газпромбанка" Константин Лимитовский. - К I-II кварталу 2010 г. начнет все расти".

Первые признаки оживления появятся осенью 2009 г., "как только мы уйдем от тренда вниз к колебаниям", - полагает руководитель аналитического центра корпорации ИНКОМ Дмитрий Таганов. Между тем, фонд прямых инвестиций Marshall Real Estate Fund, по словам его директора Павла Бондарчука, намерен приступить к скупке обремененных девелоперских активов через 2-3 квартала.

Однако некоторые участники рынка недвижимости считают, что в ряде случаев цены на жилье уже достигли своего дна. Так, по мнению, директора по связям с общественностью корпорации "Главстрой" Ивана Слепцова “дальнейшее снижение означает продавать, в лучшем случае, на уровне себестоимости, в худшем – работать в убыток".

“Сейчас произошло разделение на рынок розницы и оптовых продаж. В Подмосковье оптовые скидки достигли 60-65%, в Москве в зависимости от ситуации – 20-25%. Рынок уже достиг дна или достигнет в ближайшее время", - говорит генеральный директор УК "Альянс-Континенталь" Алексей Чаленко. При этом г-н Чаленко полагает, что на восстановление рынку понадобится от двух до четырех лет.

Загородная недвижимость

Снижение цен на жилье в Подмосковье и в ряде регионов будет более сдержанным, чем в Москве, и может ограничиться 15%-30%. Как отмечают участники рынка, на рынке загородной недвижимости активность покупателей упала практически до нуля и здесь началась буквально война за клиентов. “Cтроительный рынок в стагнации, все ждут, что рухнут цены на квартиры, а за ними и на землю”, - комментирует ситуацию для “Ведомостей” один из участников рынка. “В сложной экономической ситуации именно недвижимость является одним из самых надежных денежных вложений. Сегодня на этом рынке можно получить хороший дисконт”, — считает Дмитрий Таганов.

По мнению генерального директора аналитического консалтингового центра "Миэль" Владимира Луцкова, земельные активы могут существенно подешеветь, поскольку желающих продать пока не нужную землю будет много, а купить – мало. Компания Swiss Realty Group прогнозирует, что суммарное падение цен на земельные участки, купленных в спекулятивных целях и продающихся большими лотами, может составить до 50-70%. Начальник отдела развития холдинга “МДК-групп” Алексей Тонконогов надеется, что земля вряд ли подешевеет больше чем на 50%: “С 2004 г. ее стоимость жестко привязана к цене квадратного метра в столице, а она сейчас снизилась на 30-40%”.

Но эксперты предостерегают от соблазна вложиться по сверхвыгодной цене в покупку участка с подрядом в тех поселках, где ничего еще нет. Лучше покупать готовые дома, говорят они. Коммерческий директор RDI Group Андрей Васильев советует покупать “либо вторичку, которой сразу же можно воспользоваться, решив свой жилищный вопрос, либо участок без подряда, который в отличие от участка с подрядом будет стоить дешевле. А себестоимость строительства в ближайшее время заметно снизится, и через полгода дом можно будет построить существенно дешевле”. С ним соглашается начальник отдела маркетинга “Абсолют Менеджмента” Анна Шишкина: “Если есть свободные деньги сейчас, то нужно ловить выгодные предложения, которые выставляют нуждающиеся в продаже инвестиционных или ипотечных домов — альтернатив квартирам. И аккуратно скупать земли без подряда в ликвидных местах и коттеджных поселках”.

Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость в условиях кризиса может пострадать больше. Уже сейчас коммерческую недвижимость пытаются продавать с дисконтом более 50%, и далеко не всегда это позволяет найти покупателя. Себестоимость метра нежилого фонда уступает величине расходов на метр жилья аналогичного класса. Однако в Москве стоимость квадратного метра в бизнес-центрах нередко даже выше, чем в новых жилых домах, расположенных в том же районе. Это объясняется, во-первых, острым дефицитом офисных площадей, а во-вторых, тем, что большинство застройщиков и собственников зданий по-прежнему пытаются оперировать только большими площадями по несколько тысяч метров, рассчитывая на крупные богатые компании.

В ближайшее время коммерческая недвижимость, по всей видимости, в большинстве случаев будет переформатирована с нарезки на большие блоки (тысячи метров) к блокам средней (несколько сотен метров) и малой площади (до 100 метров). Это позволит привлечь существенный спрос на офисы и торговые площади со стороны небольших и средних компаний. Сейчас большинство из них, как правило, размещаются в довольно ветхих помещениях и при наличии разумных предложений в новых бизнес-центрах, скорее всего, пожелают перебраться в них.

Аренда

В ИГСО обращают внимание на рост предложения на рынке аренды и прогнозируют начало обвала и на этом рынке, где стоимость аренды в 2-3 раза превышает общеевропейский уровень. Однако в центре “Индикаторы рынка недвижимости” считают, что коррекция арендных ставок вряд ли будет значительной и в большей степени может затронуть сегмент дорогих квартир и домов, а в эконом-классе снижение ставок вряд ли превысит 10%-15%. В качестве одного из аргументов эксперты приводят отстающую динамику арендных ставок по сравнению с темпами роста цен на рынке купли-продажи жилой недвижимости.

Что касается торговых центров, то многие предприятия розничной торговли стремятся перейти на оплату аренды по принципу «процент от оборота». В Cushman & Wakefield/Styles & Riabokobylko считают, что арендные ставки в торговых центрах в скором времени могут упасть на 20-40% в зависимости от арендатора и площади помещений.

Ипотека

Ипотека в ближайшие год-полтора вряд ли будет способна поддержать рынок. Парадоксально, но Государственное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), основной задачей которого является стимулирование и развитие рынка ипотеки в России, по мнению аналитиков “Индикаторы рынка недвижимости”, сыграло значимую роль в “схлопывании” ипотечного рынка. АИЖК предоставляло банкам cредства, выкупая у них ипотечные закладные. Однако как только доля просроченной задолженности по ипотеке стала неконтролируемо расти, АИЖК ужесточило требования к закладным и кредитование населения фактически остановилось. Хотя стоит заметить, что благодаря ужесточению требований долю “просрочки” удалось за короткое время сократить.

И хотя общий объем средств, который АИЖК при поддержке Банка России может направить на поддержку российского ипотечного рынка составляет более половины его годового объема, при определенном сценарии эти меры могут лишь усугубить ситуацию на рынке жилищного кредитования. Теоретически в России может повториться ситуация, в которой недавно оказались два американских ипотечных гиганта Fannie Mae и Freddie Mac. Согласно разработанной схеме, АИЖК предложит банкам под его гарантии выпускать облигации, а выпущенные бумаги менять на шестимесячные кредиты репо Банка России. Пока еще Банк России таких кредитов не выдает, но, по всей видимости, они скоро появятся. Однако все дело в том, что ресурсы, которые планируется направить на ипотечные кредиты (которые выдаются иногда на десятки лет) банки будут получать лишь на шесть месяцев. Таким образом, если данная схема будет реализована, в России может возникнуть масштабный ипотечный дефолт, подобный тому, что случился в США.

Компания "SV Development"