Земля в столице все дорожает, Москва растет, свободных участков под застройку все меньше. Понятно, что в ближайшие годы жить и работать москвичи будут в небоскребах, а низкоэтажным останется только центр, и то лишь при условии соблюдения городом им же установленных правил по этому поводу. Одновременно в городе постоянно увеличивается количество автомобилей, и транспортная ситуация тоже требует новых решений. Поэтому столичные власти и инвесторы всерьез задумываются о привлечении нового резерва — подземных пространств, теперь уже бывшей вотчины Московского метрополитена.

Пока прослеживаются три перспективных направления развития этого процесса: размещение подземных магистральных улиц для транзитного движения, строительство подземных паркингов и подъездов к ним и третье, наиболее интересное с точки зрения коммерческого использования, — возведение под самыми популярными и любимыми горожанами площадями подземных торгово-развлекательных комплексов.

По словам директора по связям с общественностью Colliers International Екатерины Кутумовой, как правило, пока девелоперы не стремятся организовывать подземное строительство по двум причинам: во-первых, подземные работы значительно удорожают строительство, а во-вторых, покупатель не любит спускаться в цоколи и подвальные этажи даже больше, чем подниматься. «Поэтому подземный ТК имеет смысл строить лишь в суперисторическом месте», — говорит Кутумова и приводит в пример киевский проект Colliers: на площади Независимости (Майдан Незалежности) был построен двухуровневый торговый комплекс общей площадью 21 000 кв. м. И все-таки в первую очередь строительство подземного торгового комплекса в историческом центре города продиктовано необходимостью сохранения городского ландшафта. «Например, при возведении “Охотного Ряда” как классического торгового центра неизбежно был бы закрыт вид с улицы Охотный Ряд на Никольские ворота Кремля и часть Александровского сада, в то время как фонтаны на крыше торгового центра только украсили пейзаж», — утверждает она.

Первый опыт подземного строительства — возведение торгового комплекса «Охотный Ряд». По сведениям Colliers, площади там сдавались по достаточно высоким ценам и первоначально из-за этого некоторые секции пустовали. «Тогда концепция комплекса была довольно эклектична, но с приходом нового менеджмента ситуация изменилась», — считает Кутумова. В тот момент девелопер пошел на «осознанную ротацию», и началась политика замены арендаторов на «монобрэнды» (такие, как Mango, Benetton).

Кто-то из арендаторов не смог работать по предложенным арендным ставкам, так как для них они были слишком высоки, другие не вписывались в новую концепцию торгового центра. Посетителями комплекса помимо гостей столицы стали молодежь и подростки. Они-то и сформировали устойчивую аудиторию, которая в итоге совершенно естественно подкорректировала состав арендаторов ТЦ в соответствии с собственными запросами. В ТЦ появилось больше магазинов с молодежными товарами.

Специалисты Colliers считают, что комплекс использует синергию местоположения: он создавался не только как объект торговли, но и как место для привлечения туристов.

Масштаб центрального ядра.

Еще один полуподземный проект активно строится на 7 — 8-м участках комплекса «Москва-Сити». Заказчиком-застройщиком комплекса является Государственное унитарное предприятие (ГУП) «Центр-Сити» с уставным фондом 500 000 руб. ГУП подчиняется Комитету по внешнеэкономической деятельности правительства Москвы и был создан распоряжением мэра столицы в январе 2003 г. для завершения строительства объектов центрального ядра. Основные его задачи — проектирование и строительство, привлечение средств инвесторов, а также последующая коммерческая эксплуатация объектов ядра в интересах города.

По словам гендиректора ГУП «Центр-Сити» Бориса Ланцмана, общая площадь центрального ядра — 500 000 кв. м, там разместятся городская площадь, закрытое прозрачным куполом атриумное пространство (высотой более 30 м, шириной более 70 м) , многоуровневые торговые ряды и развлекательные центры, многофункциональный концертный зал, рестораны и кафе. Ежедневно комплекс смогут посетить 150 000 — 170 000 человек. На самом нижнем ярусе ядра расположена транспортная артерия «Москва-Сити» — станции метро, скоростные магистрали, соединяющие ММДЦ с международными аэропортами «Внуково» и «Шереметьево», следующие три уровня займет паркинг, а выше планируется разместить единое общественное пространство с вестибюлями выходов из метро.

В строительство подземной части центрального ядра город уже инвестировал около $120 млн. Стоимость одного только атриумного купола над комплексом составит около $50 млн.

В апреле стало известно, что по итогам недавнего тендера генеральным инвестором центральной части комплекса «Москва-Сити» была выбрана британская компания Moscow City Center (MCC). Инвестор финансирует строительство наземной части комплекса (около 500 000 кв. м) , а взамен получит в ней в собственность 90 000 кв. м торговых площадей. Контракт с MCC планируется заключить до конца месяца. По словам Ланцмана, интересы британской компании в России представляет ТД «Перекресток». Как рассказал председатель совета директоров торгового дома Лев Хасис, он и гендиректор компании Александр Косьяненко являются членами совета директоров МСС, но ни они, ни сам ТД «Перекресток» не входят в число ее учредителей. Впрочем, Хасис не исключает, что руководители «Перекрестка» могут войти в число владельцев MCC. «Если такое требование поступит от других участников, мы станем миноритарными акционерами», — говорит он. По его словам, большую часть из $250 млн, необходимых для строительства комплекса, вложат западные инвесторы, поиском которых занимались он и Косьяненко. Возможно, финансировать проект также будет Альфа-банк. И, разумеется, MCC не забудет разместить в комплексе гипермаркет сети «Перекресток» площадью от 5000 до 10 000 кв. м.

Турки на Тверской.

На подходе и второй громкий проект — строительство на Тверской площади крупного торгового центра. Проект этот непростой, поэтому до широкой общественности долетали лишь отголоски его развития и согласования в московских инстанциях. Как стало известно «Ведомостям», одним из соинвесторов строительства подземного комплекса будет турецкая компания «Гюнал Иншаат тиджарет ва Санаии А. Ш.», уже этим летом строители выйдут на площадку, а к 2006 г. проект должен быть реализован. Условия получения этого подряда турками до сих пор не афишируются, даже если тендер на него и проводился, то его закрытость была абсолютной. Постановление правительства Москвы, регламентирующее отношения и распределение долей между городским бюджетом и инвестором, тоже в открытые источники не поступало. Источники «Ведомостей» в среде девелоперов утверждают, что городские власти выставили иностранцам более чем приемлемые условия. «Долю города эта компания будет платить уже после ввода комплекса в эксплуатацию, отдавая определенный процент с арендных платежей», — заявил «Ведомостям» на условиях анонимности гендиректор одной из строительных компаний, причастный к проекту. Комментарии представителей турецкой стороны получить не удалось. Предполагается, что из 96 500 кв. м общей площади торговая часть займет 35 000 кв. м, остальное пространство отводится под парковки и тоннели, за счет чего должна быть улучшена транспортная ситуация в районе Тверской.

Гагарин, я вас любила.

Развитие еще одного масштабного проекта, площади Гагарина, — тоже отдельная и весьма интересная история. С одной стороны, этот подземный проект «лежит на поверхности»: с его планом может ознакомиться любой желающий, так как редкая крупная выставка обходится без выставления макета «Объекты перспективной застройки площади Гагарина». С другой — все, что касается появления тут инвестора, способного воплотить в жизнь наработки «Мосинжпроекта», окутано ореолом тайны. Финансирующее создание концепции проекта ООО «Организатор» все вопросы переадресует городским властям, которые тоже пока не спешат афишировать ни проведение тендеров на строительство объектов, ни имена претендентов. Хотя проект, безусловно, перспективный.

Всего над тоннельными сооружениями и вблизи от них предусматривается размещение зданий различного назначения общей площадью более 700 000 кв. м, в том числе многофункционального центра, кинотеатра, торгового пассажа «Третье кольцо», делового центра, информационного торгово-развлекательного центра «Верхний сквер» и отеля «Академия».

Консультант по исследованиям рынка Colliers International Наталья Сазонова считает, что поиск инвесторов на торгово-развлекательный комплекс может быть осложнен по двум причинам. Во-первых, вероятно, потенциальный инвестор опасается возможной конкуренции с аналогичным проектом, который планируется сделать на Октябрьской площади. «Если проект на Октябрьской площади будет реализован, то он, безусловно, оттянет на себя большую часть потенциальных посетителей ТЦ на площади Гагарина», — утверждает она. Прежде всего потому, что он будет находиться ближе к центру города, его расположение на Садовом кольце определяет удобный подъезд для большего числа посетителей, ну и, наконец, хоть рядом с Гагаринской площадью и расположена станция метро, она размещена несколько в стороне от участка строительства, тогда как ст. м. «Октябрьская» выходит прямо на площадь и является пересадочным узлом, что опять-таки повышает посещаемость комплекса. Таким образом, потенциальный девелопер перед приобретением участка на площади Гагарина должен четко понимать судьбу проекта на Октябрьской площади. Другой, более прозаической причиной может быть неоправданно высокая стоимость аренды участка.

Под землей и под водой.

Программа «Золотой остров» — создание на Болотном острове туристическо-рекреационной зоны — предусматривает очень плотное использование подземного пространства. «Золотой остров», конечно, не станет исключительно пешеходной зоной, но транспорт не должен мешать туристам и горожанам, поэтому подземное пространство будет использовано по максимуму«, — утверждает Валех Рзаев, пресс-секретарь компании «Корпорация развития территорий» (КРТ) , являющейся техническим заказчиком программы. Ориентировочная общая площадь объектов, входящих в программу, составляет 1,1 млн кв. м. Объем необходимых инвестиций — $2,7 млрд. По степени предусмотренного проектом максимального использования подземного пространства «Золотой остров» — а это 350 000 кв. м — может сравниться только с подземным городом в Торонто.

Одна из изюминок этого проекта — ресторан под Водоотводным каналом. Проект в общих чертах таков: «подводное» здание будет трехэтажным, 3-й, нижний, этаж отведут под автостоянку общей площадью 45 000 кв. м, на 2-м разместится собственно рыбный ресторан (15 000 кв. м) , а на верхнем, 1-м, этаже — самый большой в Москве супермаркет (15 000 кв. м) , торгующий дарами моря.

Проект планировки пока уточняется, как и технологии и архитектурные решения. В частности, по словам Рзаева, обсуждаются вместе с немецкими и австрийскими специалистами технологии, которые позволили бы очищать акваторию Москвы-реки и создать вид на подводный мир. Вообще, западные инвесторы проявляют интерес к проекту, практика создания подобных подземных и подводных сооружений есть в Японии, Канаде, США и особенно в Германии. А вот для Москвы это будет уникальный проект.

Паркинг-квартал.

Возможно, в ближайшем будущем оборудовать подземными паркингами будут не только отдельные дома и жилые комплексы, а целые кварталы. Например, компания «Крост», возводящая в Хорошево-Мневниках «Велтон Парк», делает под микрорайоном единое подземное паркинговое пространство со всеми атрибутами настоящего города — улицами, магазинами и пр. По словам президента компании «Крост» Алексея Добашина, придворовая территория, обычно используемая как парковка, будет облагорожена: там разобьют скверы, построят детские площадки, а все транспортное движение в пределах района будет осуществляться под землей.

Полностью реализация проекта «Велтон Парк» рассчитана на семь лет. Общая площадь застройки составит около 650 000 кв. м. Ориентировочная площадь подземного города под «Велтон Парком» составит порядка 200 000 кв. м (включая автомобильные паркинги площадью более 100 000 кв. м). Стоимость одного машино-места в комплексе, по предварительным оценкам, составит около $15 000 — 25 000. Ориентировочный объем капиталовложений в этот проект — около $100 млн, а сдача первой очереди проекта намечена на декабрь 2004 г.

Вверх и вниз.

Возможно, через несколько лет и набережные Москвы-реки станут пешеходными, соответственно, увеличится количество парков и скверов. Во всяком случае, в архитектурной мастерской Сергея Ткаченко разрабатывается весьма интересный проект. В соответствии с ним весь транспортный поток, следующий по Пречистенской набережной до Фрунзенской набережной, будет пущен по трассе, «вывешенной» над Москвой-рекой, а сама набережная станет пешеходной, озелененной и благоустроенной. С выведенной над акваторией реки и проходящей ниже уровня пешеходной зоны трассы будут организованы съезды на подземные автостоянки под набережной, откуда при необходимости машины смогут уже попадать вглубь квартала. Впрочем, скорее всего это мероприятие будет финансироваться из городского бюджета, а поэтому, к сожалению, сроки его реализации зависят от желания властей претворить этот проект в жизнь.

Подземные перспективы.

Планов на развитие «подземелий» у города немало. По словам академика Российской академии архитектуры и строительных наук Ильи Лежавы, центром нового подземного города станет Манежная площадь. Существует проект строительства подземного комплекса под гостиницей «Москва» и соединения его с торговым комплексом «Охотный Ряд». Затем дело дойдет и до крупных центральных площадей — Таганской, Кудринской и Смоленской. Следующее направление — железнодорожное: подземные комплексы с торгово-развлекательными центрами, кинотеатрами и автостоянками обретут Белорусский, Киевский и все три вокзала на Комсомольской площади.

До улиц доберутся позже: планируется убрать под землю Тверскую, которая свяжет подземную Манежную площадь с подземным Белорусским вокзалом. Второй подземной улицей станет Новый Арбат, который «закопают» только наполовину, чтобы не создавать неудобств посетителям арбатских магазинов. А «Новейший» Арбат свяжет подземную Манежную площадь с подземными Кудринской и Смоленской. Впрочем, до реализации всех этих планов у городских властей вряд ли скоро дойдут руки.

Источник: http://www.vedomosti.ru/