Земля, как объект недвижимого имущества, представляет особую имущественную ценность, и поэтому сделки с землей, в частности приватизация земельных участков, требуют повышенного внимания как со стороны участников хозяйственного оборота, так и со стороны государственных и муниципальных органов. Для того, чтобы провести такие сделки с минимальным риском необходимо вооружиться некоторыми знаниями в области права и недюжинным терпением. На вопросы отвечает консультант Промышленного районного суда г. Владикавказа РСО-Алания Виктория Таймуразовна Цогоева.

- Как приобрести землю в собственность в порядке приватизации, и какова цена вопроса?

- Для большинства россиян вопрос земли занимает особое место. Своя земля кормит, на земле строим дома, в которых живем. Так исторически сложилось, что земля в России продолжительное время находилась в собственности государства. Однако на закате прошлого века, в 1991 году, в России появилась законодательно утвердившаяся возможность приобретения земли в частное пользование. Позже, уже с 1995 года, Гражданским кодексом РФ были установлены вещные права на землю, регламентированы операции, связанные с приватизацией, арендой, продажей земли, установлен порядок регистрации земельных участков и оформления их в частную собственность.

Действующие на сегодняшний день Земельный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусматривают то, что каждый гражданин имеет право приватизировать, то есть однократно бесплатно приобрести в собственность земельные участки в следующих случаях:

земельные участки были получены гражданами по наследству, то есть пожизненного наследуемого владения при наличии надлежащим образом оформленных правоустанавливающих документов или на праве постоянного (бессрочного) пользования;

земельные участки находятся в фактическом пользовании граждан с расположенными на них жилыми домами, приобретенными в собственность в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 г. №1305-1 «О собственности в СССР» (01.07.1990 г.), некоторые не были надлежащим образом оформлены и зарегистрированы.

Таким образом, в законодательстве четко прописано, что только обладание земельным участком на праве собственности дает возможность в полном объеме и по своему усмотрению осуществлять права владения, пользования и распоряжения земельным участком. Гражданин, не являющийся собственником земельного участка, но владеющий им, не вправе им распоряжаться в полной мере.

- Каков порядок проведения приватизации?

- Для приобретения земельного участка в собственность в порядке приватизации, необходимо подать об этом соответствующее заявление в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Выбор органа зависит от того, в чьей собственности находится земельный участок: в государственной или муниципальной. Это можно определить по документам, выданным на предоставление земельного участка или в органе местного самоуправления.

К заявлению прилагаются следующие документы:

Документ, удостоверяющий личность заявителя, а для юридических лиц пакет учредительных и регистрационных документов.

Кадастровый план земельного участка.

Документы о предоставлении земельного участка (постановления, распоряжения, решения, свидетельства и т.д.), правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на здание, сооружение или строение, возведенные на земельном участке (договоры, свидетельства, решения судов, свидетельства о государственной регистрации права).

Приведенный перечень документов не является исчерпывающим. Орган исполнительной власти или местного самоуправления в случае необходимости может потребовать дополнительно. Устав садоводческого, огороднического и дачного объединения, списки членов такого объединения, проект организации и застройки территории.

В случае, когда представленные документы отвечают установленным требованиям, указанные органы принимают решение о переоформлении права постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения на земельный участок - на право собственности. При этом законодательством предусмотрена процедура приватизации земли не только бесплатно, но и за плату. Полученное в конечном итоге право собственности позволят гражданам владеть, пользоваться, распоряжаться земельным участком, однако не стоит забывать о том, что право подлежит обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы.

- Что делать, когда земельные участки первоначально выделялись с соблюдением установленного порядка, а затем переходили в порядке правопреемства к другим лицам?

- Если первоначально человек купил дом (строение), состоялась сделка купли-продажи с соблюдением установленного порядка, то согласно ей при переходе права собственности на строение переходит право пожизненного наследуемого владения или пользования земельным участком. Аналогичная норма содержалась и в Земельном Кодексе РСФСР 1970 года (статья 87) и практически без изменения воспроизведена в новом Земельном Кодексе РФ. То есть наследники гражданина, к которым переходит право собственности на строение, получают в порядке правопреемства и права на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника строения.

- Какие земельные участки нельзя приватизировать?

- Законодателем предусмотрен перечень земель, не подлежащих приватизации. К таким земельным участкам относятся:

• государственные природные заповедники;
• здания, сооружения для постоянной деятельности Вооруженных сил РФ, воинских формирований и органов;
• здания и строения военных судов;
• объекты федеральной службы безопасности;
• объекты федеральных органов государственной охраны;
• объекты, необходимые для использования атомной энергии;
• объекты органов Федеральной службы исполнения наказаний,
• воинские и гражданские захоронения.

- Что означает понятие «беститульное владение» земельными участками?

- Понятие «беститульное» владение земельными участками очень распространено в России, ведь многие собственники зданий, строений не обладают никакими правами на расположенные под ними земельные участки, это так называемое фактическое пользование земельным участком. Например, гражданин является собственником коммерческого предприятия и купил здание, в котором разместилась его организация. Но приобретая объект недвижимого имущества, в данном случае здание, гражданин не становится собственником земельного участка, на котором это здание располагается.

В этом случае закон предусматривает возможность покупки или аренды собственниками зданий расположенных под ними земельных участков. Вместе с тем он прямо не указывает на лицо, правомочное принимать решение о том, на каком праве приобретать земельный участок: в собственность или в аренду. Это неопределенность уже породила споры между собственниками зданий и собственниками земельных участков (муниципалитетами и субъектами РФ). Первые полагают, что участок должен быть предоставлен им на том праве, какое они сами выберут. Вторые считают, что право выбора принадлежит в этом случае им, как собственникам участков.

Согласно нормам закона, право выбора покупать расположенный под зданием, сооружением земельный участок или взять его в аренду принадлежит собственнику здания, сооружения. Законодатель исходит из основной своей позиции - это объединить в одном лице собственника земельного участка и здания, сооружения на нем. Поэтому на сегодняшний день многие вопросы приватизации земельных участков решаются только в судебном порядке.

Непосредственно процедура изъятия из оборота земельных участков в наши дни отсутствует. И решить этот вопрос смогут закон о резервировании земельных участков и правила землепользования и застройки, принятые на уровне местного самоуправления. Однако указанные акты на сегодняшний день находятся только в проекте.

- Возникают ли спорные вопросы при приватизации земельных участков, находящихся в «беститульном владении»?

- Особые сложности возникают у граждан, являющихся сособственниками зданий, строений, сооружений. Из пункта 3 статьи 36 Земельного Кодекса Российской Федерации следует, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным Кодексом Российской Федерации и федеральными законами РФ. Принимая во внимание, что ситуация, когда строение находится в общей долевой собственности, является достаточно распространенной, рассмотрение проблем, возникающих у сособственников при реализации предоставленных им исключительных прав, представляет определенный интерес.

Нередко отказ органа публичной власти, которому принадлежит земельный участок, предоставить сособственникам расположенных на нем строений возможность выкупить такой земельный участок обусловлен несоблюдением сособственниками установленного в пункте 5 статьи 36 Гражданского Кодекса РФ порядка приобретения прав. Такой порядок предусматривает совместное обращение граждан или юридических лиц в исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).

По материалам газеты Единство.

Компания "SV Development"