Основными характеристиками рынка загородной недвижимости являются:

• высокая рыночная цена объектов,
• сравнительно небольшое (по сравнению с Москвой) количество объектов,
• большое разнообразие предложений,
• долгий срок экспозиции.

Эти  факторы обеспечивают большую инертность и, следовательно, устойчивость рынка по отношению к рынку московских квартир, высокие прибыли при инвестировании и невысокую ликвидность объектов.
По оценкам специалистов ряда компаний, за последние семь лет объем рынка загородной недвижимости вырос с $3 млрд. до $14 млрд. Ожидается, что к 2012 году он увеличится более чем втрое и достигнет отметки $50 млрд.

Наиболее интенсивный рост стоимости земельных участков в 2006 году был отмечен на северном и северо-западном направлении - около 72-75%. Наименьшую динамику темпов роста демонстрировало северо-восточное направление - около 55%. Рост цен на объекты загородной недвижимости в I квартале текущего года составил 5-9% в зависимости от направления и категории объекта.

По данным Агентства RWAY, в Подмосковье насчитывается около 500 организованных коттеджных поселков (ОКП) с общим числом домовладений порядка 15 тысяч, из них в фазе активной реализации жилья находится около 230 поселков.

На долю же неорганизованных (НКП) приходится существенно больше — не менее 700 тыс. домовладений. В среднем ежемесячно на продажу выставлено около 3 тысяч загородных домов.

В течение последнего года структура предложения была примерно такова: коттеджи в ОКП — около 24%, дома вне организованных поселков — 52%, дома для сезонного проживания — 21%, таунхаусы — 3%.
Заметно расширилась география загородной недвижимости, как по направлениям, так и по удаленности от Москвы.

Классификация по стоимости

Загородное жилье классифицируют по его стоимости. Принятой классификацией является деление недвижимости по типам на элитное жилье, бизнес-класс и эконом-класс.

Верхняя граница эконом-класса $250-300 тысяч, верхняя граница бизнес-класса $600-700 тысяч, а все что превышает эту границу принято называть элитным жильем.

Площадь в пределах от 100 кв. м. до 220 кв. метров является признаком эконом-класса.

С 200-250 кв. метров начинается бизнес-класс. Площадь земельного участка при определении класса поселка в расчет не принимается.

В структуре предложения эконом-класса преобладают новые объекты за пределами 30-км зоны от МКАД, объекты в пределах 30 км от МКАД расположены на непрестижных южных и юго-восточных направлениях (Каширское, Егорьевское, Симферопольское, Варшавское шоссе). В секторе эконом-класса до 2007 года ощущается дефицит предложения.

Целью покупателей является постоянное проживание в коттедже и они стремятся покупать жилье как можно ближе к Москве, но цены на этом расстоянии не соответствуют ценам эконом-класса.

Минимальная стоимость коттеджа данной категории составляет сейчас $250 -300 тысяч. При этом в большинстве случаев площадь дома варьируется в диапазоне 100-150 кв. метров, а находиться он будет на удалении 25-40 км от МКАД.

Строительство поселков эконом-класса в ближайшем Подмосковье ограничивается продолжающимся ростом цен на земельные участки, которые с 2002 года выросли примерно в 10 раз. Даже на малопрестижных восточных направлениях стоимость одной сотки на расстоянии до 15 км от МКАД, как правило, превышает $5000.

По цене $90-120 тысяч на рынке предлагаются коттеджи эконом-класса в деревне или садоводческом товариществе на расстоянии не менее 30 км от МКАД с минимальной инфраструктурой или без нее.

Стоимость $150-180 тысяч соответствует, как правило, объектам, расположенным в стихийной коттеджной застройки в удаленных районах (далее 50 км от МКАД). Средняя площадь таких домов, созданных по типовым проектам на участках 8-12 соток, составляет не более 100-120 кв. метров, статус земель, на которой они располагаются - дачное строительство.

В отличие от элитного жилья спрос на дома в поселках эконом-класса не удовлетворен. Более половины потребителей, желающих приобрести загородный дом, рассчитывают купить его не дороже $250 тыс., в то время как в структуре предложений лишь 15% коттеджных поселков относятся к данной ценовой категории. К сожалению, значительного увеличения их доли пока не наблюдается.

Наибольшим спросом в настоящий момент пользуются поселки, расположенные далеко от Москвы. Это коттеджи большой площади, но без излишних претензий. Фактически сегодня по цене однокомнатной квартиры в Москве можно купить дом с участком земли в 50-60 км от МКАД.

Несмотря на то, что самой очевидной проблемой рынка участники называют дефицит предложения эконом-класса, именно заметный рост доступного предложения отмечается и как основная тенденция-2007.
Девелоперы обратили внимание на проблему дефицита объектов эконом-класса (дома до $250 тыс.). Возможности инвестиционных и девелоперских компаний «доросли» до такого уровня, который позволяет начать удовлетворять  спрос на загородное жилье эконом-класса.

Коттеджные поселки бизнес-класса в основном располагаются по Калужскому Дмитровскому направлению. А также и по Рублево-Успенскому и Новорижскому. В бизнес-классе ценовые границы - от $400 тысяч до $1 млн. Но рамки эти очень подвижны - прежде всего, потому, что само Подмосковье очень неоднородно.

Например, к югу и юго-востоку от столицы за $800 тысяч можно купить объект, который по всем характеристикам будет принадлежать к элитному, в то время как на Рублево-Успенском шоссе такой же коттедж будет стоить $5 млн. (фактор местоположения объекта).

Стоимость квадратного метра в сегменте «элитной загородки» составляет порядка $7,0 тысяч. Стоимость элитного загородного дома начинается от $1,2 млн., однако, есть и такой класс суперэлитного жилья, который стартует от $7,0 млн.

К элитным коттеджным поселкам относятся поселки с водной тематикой, цена за сотку колеблется от $3,5 до 7 тысяч. К особой ценовой категории элитной недвижимости относятся прибрежные зоны с элитными яхт-клубами, серфинг-клубами и водными лыжами, где цена за сотку уже превышает $10 тысяч.

Инвестиционная привлекательность объектов у воды очевидна. Проекты у воды требуют большего объема инвестиций в первую очередь за счет более высокой стоимости земельного участка. Но уровень доходности существенно превышает показатели аналогичного поселка, не имеющего выхода к воде. Разница может доходить до 40%.

Наличие большого водоема вблизи коттеджного поселка становится основным конкурентом Рублевского направления. Стоимость объектов недвижимости с хорошими участками на так называемой «большой воде» (Пестовское, Икшинское, Учинское, Рузское и др. водохранилища) в централизованных поселках перевалила уже за $5 миллионов. Причина в том, что состоятельные собственники домов могут заниматься модными ныне водными видами спорта.

Элитные коттеджные поселки концентрируются по самым престижным направлениям, прежде всего по Рублево-Успенскому и Новорижскому, и по Калужскому. В начале 90-х на такой параметр, как размеры участка, внимание почти не обращали. Строения по 1000 кв. метров и более вырастали на наделах в 6-8, максимум 10 соток. Однако постепенно пришло понимание, что это не только некрасиво, но и неудобно — видеть из своего окна только стены соседнего дома.

Поэтому явной тенденцией стало увеличение размера земельного участка - сегодня для поселков, претендующих на статус элитных, они должны быть не менее 25—30 соток. Исключение составляет только Рублевка: при стоимости земельных участков здесь, доходящей до $300 тыс. за сотку, и 15 соток — вполне элитный объект.

Классификация по форматам

Загородное жилье классифицируется и по форматам, это могут быть таунхаусы, дальние дачи, ранчо, усадьбы, плавучие дачи, лэйнхаусы, организованные коттеджные поселки.

Таунхаус – это комплекс двух-трехэтажных коттеджей, совмещенных друг с другом боковыми стенами, с небольшим прилегающим к дому земельным участком. Площадь каждого из таких домов составляет, как правило, 100-300 кв. метров. Первый этаж традиционно занимают гостиная, кухня и подсобки, а на втором и третьем расположены жилые и рабочие помещения.

Каждый таунхаус оснащен гаражом и парковочным местом. Главным образом таунхаусы предназначены для тех, кто хочет жить за городом, но не может себе позволить покупку коттеджа. Однако не всегда таунхаусы можно отнести к жилью эконом-класса.

По таким престижным направлениям, как Рублево-Успенское или Дмитровское шоссе и в радиусе до 20 километров от Москвы стоимость таунхаусом может быть очень дорогой. На рынке пока нет общепринятого деления, согласно которому индивидуальный дом — это обязательно бизнес-класс или de luxe, а таун-хаус — эконом.

Есть таун-хаусы большой площади, расположенные в дорогих престижных местах.

Сейчас стоимость таунхаусов колеблется в пределах от $1100 до $6000 за 1 кв. метр. В 2006 году наблюдался заметный рост цен на таунхаусы, особенно в сегменте бизнес-класса.

В целом в 2006 году увеличение стоимости такого жилья составило от 18 до 42%. За первую половину 2007 года повышение цены таунхаусов в среднем составило 12-15% в зависимости от направлений. По прогнозам экспертов за текущий год рост цен предложений составит порядка 20-22%.

Средняя цена за 1 квадратный метр жилья в таунхаусе на июнь 2007 года

 Цена, $ за кв. метр:

• Север ---1900
• Северо-Восток --- 1740
• Восток --- 1645
• Юго-Восток --- 1825
• Юг --- 1690
• Юго-Запад --- 1980
• Запад --- 4000
• Северо-Запад --- 2065
   

Сначала покупатели и девелоперы относились к таунхаусам крайне осторожно, но сейчас покупатели находят идею приобретения для постоянного проживания дома по сходной цене, максимально приближенного к привычному городскому жилью, но расположенного на природе очень привлекательной.
Напомним, что еще два года назад, в 2005 году, специалистами агентства RWAY на очередном ежегодном Конгрессе по недвижимости был сделан прогноз активного развития именно этого сегмента подмосковного загородного рынка.

Основные покупатели жилья в таунхаусах - это представители бизнес-класса, менеджеры среднего и высшего звена в возрасте от 30 до 50 лет, семейные, с детьми, ведущие достаточно активный образ жизни. Согласно статистике большинство граждан, приобретающих таунхаусы, уже имеют дом за городом и квартиру в Москве, но жить предпочитают именно в малоэтажном поселке. Сэкономитить на покупке дорогой земли и на внутриплощадных коммуникациях можно путем уменьшения площади таунхаусов, чем и занимаются девелоперы. К тому же поселки таунхаусов отличает более плотная (в среднем на 30%) по сравнению с коттеджами застройка земельного участка.

Объем предложения таунхаусов в I квартале 2007 по сравнению с концом 2006 года сократился на 3% и составил в среднем 132 объекта. Доля объектов по юго-восточному направлению в период с IV квартала 2006 года по I квартал 2007 года снизилась на 7%. Зато на западе Подмосковья доля предложений таунхаусов увеличилась.

Перспективы у таунхаусов очень большие. Московская область все больше становится привлекательной для москвичей с точки зрения благоприятной экологической обстановки и более выгодной по экономическим соображениям. Цена таунхауса в настоящее время примерно равна стоимости трехкомнатной квартиры в столице и в то же время ниже стоимости коттеджей, что делает таунхаус доступным видом недвижимости. При этом покупатель получает отдельный жилой дом с гаражом и небольшим земельным участком земли.
По мере того как пригородная застройка уплотняется и свободных земельных участков вблизи МКАД становится все меньше, растет спрос на недвижимость в дальнем Подмосковье и прилегающих областях. В дальних дачах коттеджи стоят значительно дешевле, а экологическая обстановка существенно лучше, чем в пригородной зоне.

Сегодня девелоперы охотно осваивают дальние районы области. Значительное число крупных коттеджных поселков, вышедших на рынок в прошлом году, расположено на расстоянии свыше 50 км от МКАД, в основном по Киевскому, Минскому, Дмитровскому и Новорижскому шоссе.

Уже зафиксирован существенный рост цен на загородные дома и участки в дальнем Подмосковье. Так, стоимость объектов, расположенных на расстоянии 80 километров от МКАД, в 2007 году увеличилась на 15-20%, а на удалении свыше 150 километров – на 7-10 %.

Дальние дачи, как сегмент загородного рынка недвижимости, находятся на этапе формирования, идет активное освоение земель дальнего Подмосковья. По заявленным проектам лидирует Тверская область, особенно районы Завидово и Конаково, где находится Московское море, а также Рузское и Можайское водохранилища в Московской области. Практика показывает, что будущее – за дачными проектами у «большой воды», предоставляющими жителям широкие возможности для отдыха и занятий спортом.

Ранчо – это новое направление для богатых и очень богатых людей, основные земли для них в Тверской или Вологодской области, Мещере, Валдае. В тенденциях и структуре спроса следует отметить предпочтения приобретать именно земельные участки (или участки с подрядом) площадью от 13 до 20 соток (около 45%), участки менее 12 соток (около 25 %), а на третьем по популярности месте находятся участки площадью от 20 до 30 соток (12%).

Усадьба является особенной разновидностью загородной недвижимости. На сегодняшний день в Подмосковье насчитывается около 150 дореволюционных усадеб, и лишь в немногих из уцелевших сохранились главный дом или другие крупные постройки.

За последние годы спрос на настоящие «барские поместья» возрос. Земли, на которых строились усадьбы, обладают хорошими видовыми характеристиками, расположены рядом с водоемами и поэтому вызывают интерес и немало стоят. Стоимость усадебных земель зависит от размера участка, ландшафтных особенностей. Состояния усадьбы, исторической ценности. Эксперты считают, что в среднем стоимость участка площадью 5-6 га с расположенными на ней строениями оценивается в $3-5 млн.

Считается, что у таких объектов, как усадьбы, низкая коммерческая привлекательность, так как вложенные инвестиции будут окупаться годами. Стоимость реконструкции особняка равна $1,5-3 тыс./ кв. метр и суммарно часто превышает $30 млн. Инвесторам не интересны такие расходы на объекты, которые им не принадлежат. Для них дешевле и выгоднее построить новый дом с такой же архитектурой, и это будет скорее имиджевое, чем коммерческое приобретение.

Спрос на современные усадьбы относительно велик, спрос на коттеджи площадью более 1 тыс. кв. метров составляет 14% от общего, а на участки от 100 соток – 12%. Это обусловлено тем, что людей, готовых потратить более $3-5 млн. за домовладение, становится все больше, а возникающие на рынке предложения достаточно удачны и все более удовлетворяют современным потребительским предпочтениям.

Те, кто всегда стремится к чему-то необычному, предпочитают дачи на воде. Теоретически подмосковный загородный рынок к появлению плавучих дач готов. Правда для Подмосковья в нашем случае под этим понятием, скорее всего, следует подразумевать дебаркадеры, которые ставятся на прикол у берега. Их можно было бы разместить на водохранилищах Подмосковья. В настоящее время в Московской области ничего подобного нет.

Часть экспертов рынка называют плавучие дачи лишь интересной забавой или «странностью» некоторых любителей водного отдыха. Они считают, что в подмосковном климате жизнь на хаусботе возможна не более 6 месяцев в году, поэтому выкладывать от $300 тысяч до $1 млн. за подобный проект пока готовы очень немногие. Если сюда прибавить расходы на покупку эллинга, членство в клубе, получение прав и лицензий, то станет понятно, что массового распространения такой экзотический вид жилья, как хаусбот, в ближайшее время в Московском регионе не получит.

Относительно недавно на рынке появился еще один формат бизнес-жилья, сочетающий в себе преимущества коттеджа и городской квартиры - лейнхаус. В Подмосковье строится поселок лейнхаусов - "Ильинка", расположенный на 11 км. Ильинского шоссе. Здесь удачного "соседствуют" живописная природа и участки от 2 до 7 соток вместе с индивидуальным проектом дома площадью не менее 250 кв. метров.

По оригинальному генеральному плану будет создан комплекс лэйнхаусов на Ильинском шоссе. Лэйнхаус (дом в переулке) позиционируют как новый вид загородной недвижимости, предназначенной для постоянного проживания и объединяющий достоинства таунхауса и коттеджа.

Большим спросом пользуются коттеджи, расположенные в организованных коттеджных поселках. В отличие от коттеджей, построенных по индивидуальным проектам в местах стихийной застройки, в таких поселках уже все продумано, здесь есть своя служба эксплуатации, охрана, развита инфраструктура.

Самым популярным у девелоперов и инвесторов сегментом рынка организованных коттеджных поселков является бизнес-класс. Поселки с домами от $600 тыс. до $1 млн. (а по ряду направлений – и выше) активно предлагаются на рынке (до 70 % от всего рынка), но продаются не столь успешно, особенно в случаях явного завышения стоимости.

Спрос и предложение

Плотность коттеджных поселков возрастает с престижностью направления, самое большое количество КП находится по Рублево-Успенскому направлению, далее следует Новорижское направление, за ним Калужское, потом Дмитровское и Киевское, а за ними все остальные.

По данным одной из девелоперских компаний, структура спроса на загородную недвижимость по сегментам рынка выглядит следующим образом:

• эконом-класс – 29 %,
• бизнес-класс – 62 %,
• элитный – 9 %.

Потребительские предпочтения по удаленности от МКАД следующие:

• 15% покупателей хотят приобрести жилье в радиусе 15 км от МКАД,
• 45 % - в радиусе от 15 до 30 км и
• 4 % - в радиусе 30 – 50 км.

Потребительские предпочтения по направлениям следующие:

• 43 % покупателей предпочитают Рублево-Успенское направление,
• 28 % - Новорижское,
• 16 % - Калужское,
• 7 % - Дмитровское,
• 6 % - Минское.

Как правило, подобные данные у различных профессиональных участников рынка существенно расходятся. С большой степенью вероятности они получены по результатам продаж в каждой конкретной компании.

Обобщенные данные о структуре потребительских предпочтений на загородном рынке свидетельствуют о том, что наибольшим спросом у покупателей пользуется жилье эконом-класса (не менее 50%), но спрос в этом классе удовлетворен не более чем на 20%.

Сегмент элитных коттеджных поселков перенасыщен, так как предложение превышает существующий спрос минимум на 20-25%. В сегменте бизнес-класса рынок также приближается к насыщению, что обусловлено большим количеством строящихся поселков бизнес-класса.

Достаточно востребованы и активно покупаются дома бизнес-класса, стоимостью от $400 тыс. до $800 тыс. Увеличение платежеспособного спроса в этом сегменте объясняется развитием ипотеки на рынке загородной недвижимости.

Если раньше дома указанного ценового диапазона приобретали в основном представители топменеджмента компаний и часть чиновников, то сегодня к ним присоединился также средний менеджмент. Отдельно сформировалась также категория людей, продающих свои городские квартиры с целью переезда за город.
На сегодня оптимальный размер дорогого дома 600-700 кв. метров, однако еще достаточно много людей, желающих приобрести огромные помещения (1000-1500 кв. метров) и этот спрос вполне платежеспособный.

По прогнозам специалистов, в будущем будут очень востребованы поселки на дальних расстояниях, а спрос на жилье эконом-класса будет продолжать увеличиваться.

Структура предложения на рынке загородной недвижимости выглядит следующим образом:

• 30% загородной недвижимости предлагается приобрести в радиусе до 15 км от МКАД,
• 32% - в радиусе от 15 до 30 км от МКАД,
• 27% - в радиусе от 30 до 60 км от МКАД,
• 11% - в радиусе более 60 км от МКАД.

Элитный класс в структуре предложения занимает 22%, бизнес-класс – 60%, эконом-класс 18%.

По словам аналитиков, в этом году, начиная с весны, на всех подмосковных направлениях наблюдается очень активный спрос на земельные участки. По прогнозам некоторых экспертов, до конца 2007 года земли в 30-ти километровой зоне от МКАД могут подорожать на 30-40%.

По данным аналитиков в Подмосковье сегодня насчитывается 74 КП высшей ценовой категории, в которых более 2250 домовладений.

Значительное число крупных КП, вышедших на рынок в 2006 году, расположено на расстоянии свыше 50 км от МКАД, в основном по Киевскому, Минскому, Дмитровскому и Новорижскому шоссе.

Значительная доля коттеджей приходится на южное, северо-западное и западное направления - 15-16% по каждому. Увеличение количества КП наблюдается на всех основных направлениях - Новорижском, Дмитровском, Минском, Ильинском шоссе. Исключение составляет юго-запад Подмосковья, вклад которого незначительно уменьшился с 15% в 2006 году до 13% в текущем году.

Рублевка по уровню предложения постепенно отстает от Новой Риги, поскольку здесь наблюдается острый дефицит свободных земель, что, в частности, создает предпосылки для развития вторичного рынка. Однако, все же основной спрос в элитном сегменте, как и год назад, приходится на Рублево-Успенское направление.

Ощущается нехватка качественного предложения на рынке, требовательность потребителей растет быстрее, чем качество предложения. Не так много людей, которые могут позволить себе купить второе жилье за большие деньги.

Происходит перераспределение девелоперской активности: они уходят с западного направления, пытаются осваивать юг, юго-запад, Киевское, Симферопольское, Калужское шоссе с хорошей транспортной доступностью и благоприятной экологической обстановкой.

Растет интерес инвесторов и девелоперов к реализации проектов эконом-класса.

Источник: http://www.bld.com.ua/