В России по сей день продажа квартиры в одном городе и переезд в новую в другом сопряжены с известными неудобствами и даже опасностями. Однако такая потребность существовала всегда и актуальна и сегодня. А спрос, как известно, рождает предложение.

«Основной мотив совершения междугородных сделок — инвестирование в недвижимость (45%), на 2-м месте — переезд к детям в столицу, на 3-м — приобретение недвижимости в связи с расширением бизнеса, на 4-м — переезд в связи с карьерным ростом, в основном в российскую столицу», — перечисляет директор санкт-петербургского отделения компании «Миэль-Брокеридж» Мария Сорокина.

Продавать или не продавать

Междугородная сделка может подразумевать под собой приобретение как основной, так и дополнительной недвижимости. Как объяснила Ирина Гудкина, директор АН «Бекар», «обычно, когда совершается переезд, сначала человек продает жилье, а потом приобретает новое в другом городе. Но если недвижимость покупается как дополнительное вложение средств, то продавать свое жилье необязательно. Все зависит от материального положения покупателя. Многие просто покупают жилье как дополнительное, например в курортном районе, чтобы в летний период отдыхать на море». «Междугородной сделка становится не от того, что необходимо продать имеющееся жилье и купить новое в другом городе. Смысл состоит в том, что клиент, находясь в одном городе, имеет возможность приобрести недвижимость в другом», — объясняет Мария Сорокина.

Но если приобретаемое жилье должно стать основным и необходим переезд, то чаще всего совершается продажа уже имеющейся недвижимости.

Для покупки нового жилья можно продать сразу несколько объектов уже имеющейся недвижимости, например несколько квартир или квартиру и земельный участок. Но, по словам Леонида Сандалова, заместителя директора АН «Бекар», «возникают некоторые трудности. Во-первых, человек сначала должен продать всю свою недвижимость в одном городе, что сделать сразу не всегда получается, а продавец в другом городе ждать не будет. Во-вторых, если человек владеет недвижимым имуществом менее трех лет и продает его на сумму свыше $1 млн, то он должен сообщить об этом в налоговую инспекцию и заплатить определенный налог. Наконец, у него могут возникнуть проблемы с регистрацией при переезде из одного города в другой, если ему негде остановиться в новом городе». Поэтому самостоятельно заниматься продажей имеющейся недвижимости эксперты не советуют. «Продавать квартиру до того момента, пока точно не подобрана альтернатива, не стоит. Это действительно риск», — констатирует Александр Черняк, директор компании «АТТА-Ипотека».

Как правило, риэлторские компании имеют в штате оценщиков. Как рассказала Мария Сорокина, «при сделках недвижимость оценивают профессиональные оценщики из наших компаний-партнеров, в остальных случаях оценкой занимаются наши риэлторы, хотя по желанию клиента мы предоставляем и услугу профессиональной оценки с помощью специалистов департамента оценки «Миэль-Брокеридж». Если клиент сомневается в адекватности произведенной оценки, он всегда имеет право воспользоваться услугами оценщиков «со стороны». В таком случае после проведения оценки недвижимости экспертами с обеих сторон «будет достигнуто соглашение», как пояснили в АН «Бекар».

Как это происходит

Как правило, ознакомиться с планировкой квартиры и подобрать подходящий вариант можно, не покидая место основного проживания — через интернет. «Первоначально можно ознакомиться с объектами по фотографиям, которые отправляются по электронной почте», — называет еще один вариант Мария Сорокина. А в компании «ПИК», например, все планировки квартир выложены на сайте, а также можно получить подробную информацию о доме и планировках по телефону у менеджера компании. В компании MR Group, специализирующейся на продаже недвижимости класса de luxe в Сочи, могут выслать клиенту 3D-тур, поэтажный план и любую другую информацию о проекте. «Бекар» предлагает услугу Skype-консультант — «бесплатная телефонная связь через интернет, посредством которой можно задавать вопросы, и на них будут отвечать эксперты; ведется беседа, выясняются все пожелания клиента».

Как правило, далее вариантов развития событий немного, так как, по словам Леонида Сандалова, «клиент должен заключать сделку лично или посылать для заключения сделки доверенное лицо. Дистанцированной покупки не бывает». «Если клиент планирует приобрести жилье в другом городе, тогда он, как правило, обращается в филиал в том регионе, где собирается совершить покупку», — говорит Александр Черняк.

«Предположим, клиент, постоянно проживающий и работающий в Санкт-Петербурге, желает приобрести квартиру в Москве. Для удобства взаимодействие по большей части будет происходить со специалистами петербургского отделения компании, — приводит пример Мария Сорокина. — Заключается договор на оказание услуги по поиску объекта в Москве, подробно оговариваются характеристики покупаемой квартиры. Покупатель вносит аванс, и риэлторы компании из межрегионального отдела начинают подбирать варианты. Согласовав дату и время для выезда на осмотр подобранных вариантов, покупателя ожидают в Москве для их показа. Определившись с покупкой понравившейся квартиры, можно заключать договор на покупку конкретного объекта. Московский эксперт готовит необходимые документы для сделки и приглашает покупателя на проведение сделки купли-продажи. После получения документов с регистрации мы сопровождаем клиента на взаиморасчетах с продавцом и подписании акта передачи квартиры от продавца. Мы обеспечиваем услугу инкассации денежных средств в тот банк, в котором у покупателя открыт расчетный счет для перевода денежных средств в питерское отделение того же банка».

Еще один немаловажный вопрос, связанный с переездом в другой город, — это собственно процесс самого переезда. «Мы не помогаем человеку с переездом, потому что мы не транспортная компания, а агентство недвижимости», — говорит Леонид Сандалов. Однако некоторые компании готовы предоставить клиенту эту услугу. В «Миэле», например, рассказали, что «в качестве пост-контакта клиенту предлагаются дополнительные услуги, такие как осуществление фактического переезда, создание дизайна помещения и даже ремонт».

Кроме того, некоторые компании готовы содействовать клиенту в вопросе снятия регистрации и постановки на учет по новому месту жительства. В «Бекаре» пояснили, что агентство недвижимости всегда старается взять на себя максимальное количество вопросов по оформлению сделок с недвижимостью: «Это комфортно для клиентов. Комплекс услуг агентства недвижимости включает в себя в том числе и помощь при прописке в приобретенном жилье». В «АТТА-Ипотеке» заметили, что «вопросы с выпиской или пропиской могут решаться как клиентом самостоятельно, так и с помощью риэлторского агентства. В первом случае клиент экономит деньги, во втором — нервы».

Кредитование

В том случае, если клиент не имеет достаточно средств для того, чтобы оплатить всю стоимость приобретаемой недвижимости, он может взять ипотечный кредит. Многие компании взаимодействуют с банковскими структурами, что позволяет синхронизировать все этапы заключения сделки. Как правило, «кредитование возможно через банки, которые находятся в том городе, где будет приобретаться жилье. В каждом городе у банков свои условия», заметила Ирина Гудкина. Поэтому важно индивидуально подобрать подходящий банк.

Например, как рассказала Мария Сорокина, «клиент может получить одобрение на открытие кредитной линии в Санкт-Петербурге для приобретения квартиры в Москве».

Вы откуда и куда?

Практически все эксперты сходятся во мнении, что максимальное количество междугородных сделок совершается с целью приобретения недвижимости в Москве, Петербурге и пригородах столиц. По словам Марии Сорокиной, «в основном междугородные сделки проводятся между Москвой и Санкт-Петербургом, а также между городами Подмосковья и столицей». «Как показывает практика, — заметил Александр Черняк, — чаще переезжают из регионов в столицу, реже — наоборот».

«Москвичи часто покупают квартиры в Подмосковье — стремятся к более комфортным условиям, лучшей экологии. Да и цены в Московской области пока ниже, чем в столице», — добавляет Сергей Канаев, генеральный директор компании «ПИК-Регион».

Но, по словам Олега Репченко, руководителя аналитического центра IRN.ru, «несмотря на то что этот поток всегда был и остается, Москва и Питер постепенно перестают быть основными центрами притяжения и спрос на столицы уменьшается».

Отдельная тема — это приобретение жилья на юге. Оказывается, в «инвестиционной привлекательности» небольшое Черноморское побережье России нисколько не уступает Москве и Петербургу. По словам Олега Репченко, «в основном жилье на юге покупают богатые люди, это недвижимость дополнительная, особенно привлекательная для жителей севера».

Особо актуальный на сегодняшний день город — это Сочи. Ирина Дзюба, коммерческий директор MR Group, рассказала, что приобретение жилья в Сочи как инвестиция было актуально и до принятия решения о проведении Олимпиады, «а в последний месяц, когда все аналитики прогнозируют рост цен до 2014 г. на 50%, стало еще популярнее. Многие покупают недвижимость как второе или третье жилье, для того чтобы отправить в Сочи на лето детей или пожилых родителей, провести здесь отпуск, а зимой покататься на лыжах». По словам Ирины Дзюбы, «география покупателей широка: это и города-миллионники, и многие города северных регионов».

Но Репченко прогнозирует, что «цены в этом городе после проведения Олимпиады могут просто рухнуть, потому что сейчас там идет масштабное строительство и после Игр такое количество недвижимости может оказаться элементарно невостребованным».

Если судить о миграционных процессах по объемам совершаемых междугородных сделок, то, по словам Сергея Канаева, «основная миграция населения в России идет с северо-востока на юго-запад».

Кому это нужно

«Типовое жилье постройки 1970-1980-х гг., — говорит Ирина Гудкина, — покупают люди, которые стремятся улучшить свои жилищные условия. Это работники бюджетной сферы, средний социальный слой». Жилье бизнес-класса в других городах подыскивают «топ-менеджеры, менеджеры среднего звена крупных предприятий. Возрастная категория — 45-60 лет. Состоявшиеся люди с достатком выше среднего». Элитное же жилье покупают владельцы бизнеса, люди от 30 лет и больше. «Они могут брать крупные кредиты под залог своего бизнеса», — говорит Гудкина.

Что касается профессионального статуса клиента, то согласно исследованиям «Миэль-Брокеридж» 50% тех, кто совершает междугородные сделки с недвижимостью между Москвой и Санкт-Петербургом, — это топ-менеджеры компаний, 25% — линейные руководители, 20% — владельцы бизнеса и 5% — служащие. 25% этих сделок совершается хоть и топ-менеджерами, руководителями или владельцами бизнеса, но для своих родителей-пенсионеров, которые хотят переехать в город, где живут их дети.

Еще одним мотивом может быть учеба. Сейчас нередко студенты состоятельных родителей живут в квартирах, специально купленных на время обучения в вузе и с перспективой работы в выбранном городе. Например, в Казани, по данным «Риэлт-портала», в мае 2007 г. 1 кв. м на вторичном рынке стоил в среднем 41 477 руб., а риэлторы ждали лета, когда в Казань приедут иногородние студенты, для которых родители начнут приобретать жилье.

Возраст клиентов, по данным «Миэля», колеблется от 25 до 56 лет и выше: 45% клиентов — это люди в возрасте от 25 до 35 лет, 30% — от 36 до 45 лет, 20% — от 46 до 55 лет, 5% — 56 лет и более.

«Если брать далекую перспективу, то можно сказать, что объемы междугородных сделок на российском рынке будут расти. В США, например, среднестатистический человек за всю свою жизнь переезжает не менее 10-15 раз из города в город. Если в России люди вынуждены искать работу в своем городе, исходя из места жительства, то в Штатах — наоборот: место проживания зависит от места работы. Скорее всего в России будет именно такая ситуация. Поэтому основной мотивацией заключения междугородных сделок можно назвать именно работу, — прогнозирует Олег Репченко. — А вообще люди будут больше передвигаться по стране».

Цена вопроса

По оценке Олега Репченко, самые высокие цены на недвижимость — в Москве и Петербурге: от $2500-4000 за 1 кв. м и выше. Кроме того, в пригородах столиц цены зачастую бывают не ниже городских. Как рассказала Ирина Гудкина, в самых дорогих пригородах Санкт-Петербурга, Сестрорецке и Пушкине, реальная цена, как и в самом городе, колеблется от $3000 за 1 кв. м, кроме того, в условиях постоянного спроса эта цифра регулярно растет.

За последнее время стремительно поднялась цена 1 кв. м в Сочи — от $2500, и рост цен начался гораздо раньше, чем было принято официальное решение о проведении Олимпиады в этом городе. Если брать города-миллионники, такие как Екатеринбург или Новосибирск, то цены за 1 кв. м составляют там от $1000-1500. Весной, по данным агентства RID Analytics, средняя цена предложения 1 кв. м на вторичном рынке Новосибирска составила 51 000 руб. Максимальная величина средней стоимости 1 кв. м в Екатеринбурге, по оценке местных риэлторов, была достигнута в марте — 68 000 руб.

«Если отслеживать динамику цен в течение ряда лет, то можно выявить следующие соотношения, — говорит аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник. — 1 кв. м в Питере — 50-60% от московских цен, в Московской области — 45-55%, в ближайшем Подмосковье (такие города, как Одинцово, Красногорск) — 70-80%».

Источник: http://www.vedomosti.ru/