Как известно, финансовый кризис сильнее всего ударил по строительной отрасли. Проблема с поиском оборотных средств вынуждает некоторых региональных застройщиков пересмотреть условия договоров, заключенных с соинвесторами — дольщиками, вложившими средства в строительство домов на стадии котлована, по такой схеме сегодня приобретено около 62,4 млн кв. м жилья по всей России.

Девелоперы ставят дольщиков перед фактом: либо доплачивайте деньги, либо проект будет заморожен на неопределенный срок, сообщает газета «Коммерсантъ».

Издание сообщает о ситуации со строительством жилого комплекса «Волжский платинум» в Чебоксарах (240 квартир). Сроки сдачи отодвинуты с февраля на декабрь 2009 года, а соинвесторам предложено оставить средства в компании под 12% годовых, рассказал газете представитель застройщиков.

Он уточнил, что 50% жилья в комплексе продано на начальном этапе за 35 тыс. руб. за 1 кв. м. В виде компенсации покупатель, заплативший за квартиру площадью 68 кв. м 2,38 млн руб., может получить около 500 тыс. руб.

В Екатеринбурге застройщики уведомили соинвесторов двух своих жилых комплексов об увеличении первоначальной стоимости договоров.

В Казани соинвесторам предложили доплатить по 10-17 тыс. руб. за каждый квадратный метр, но дольщики отказались. Строительство заморожено, а против гендиректора и основного владельца строительной фирмы, обвиняемого в присвоении и растрате чужих средств, возбуждено уголовное дело.

Московские девелоперы, по их заверениям, пока не используют методы регионалов. Проекты находятся в высокой степени готовности, поэтому нет необходимости требовать доплаты.

«Сегодня у нас около 78 млн кв. м недостроенного жилья, из которых 80% строится за счет средств населения. В случае замораживания строек хлынет волна протестов»,— говорил ранее заместитель главы Министерства регионального развития Сергей Круглик.

Решить эту проблему должен фонд ЖКХ, который выделит часть из находящихся в его ведении 50 млрд руб. на завершение региональных строек. Однако средства фонда будут направлены в регионы не раньше февраля, сообщил представитель Минрегиона.

Финансовый кризис вызовет новую волну протестов обманутых соинвесторов, прогнозируют эксперты.

«В условиях кризиса происходит падение спроса на жилье и существует острый дефицит заемных средств – банки просто не выдают кредиты,— утверждает председатель Комитета помощи дольщикам «Жилье, Земля, Люди» Антон Беляков.— Поэтому девелоперские и строительные компании оказываются не в состоянии финансировать свои проекты и приостанавливают их. В итоге деньги простых граждан, вложенные в строительство жилья, оказываются «замороженными».

«Кроме того, финансовый кризис становится хорошим предлогом для различного рода мошенников,— продолжает Беляков,— недобросовестные застройщики попросту кладут деньги соинвесторов себе в карман, сославшись на то, что их «съел» кризис».

Уточним, что по закону о долевом строительстве № 214-ФЗ, защищающему покупателей от форс-мажорных обстоятельств, в Москве строится около 10% жилья, а в целом по стране — менее 20%. Большинство остальных сделок по покупке жилья в строящихся домах заключается по вексельной схеме и по предварительным договорам купли-продажи, а не по условиям, оговоренным в законе № 214.

Такие покупатели попадают в невыгодное положение, так как штрафных санкций за срыв срока строительства дома не предусматривается. Тогда как по закону № 214 за каждый день просрочки застройщик должен заплатить покупателю неустойку — 1/300 ставки рефинансирования Банка России (сегодня она равна 13%).

Также дольщик может в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, если, например, застройщик не уложится в срок. Месяц назад в Госдуму были внесены поправки к действующему законодательству, согласно которым все сделки с участием физлиц по покупке жилья в новостройках должны подпадать под действие закона № 214.

Можно ли ожидать новую волну протестов со стороны дольщиков, аналогичную той, что была в стране в 2004 году, до принятия поправок в закон № 214? На вопросы обозревателя КМ.RU отвечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко.

— Сегодня многие региональные застройщики столкнулись с определенными проблемами. Некоторые из них требуют от своих соинвесторов доплатить, в противном случае грозятся заморозить строительство? Как в такой ситуации должны поступать дольщики? Что их ждет?

— Будущее таких дольщиков зависит о того, что записано в их договоре, от того, на основе каких документов эта квартира покупалась. Если квартира покупалась по закону о долевом строительстве № 214-ФЗ, по договору соинвестирования, то с застройщика можно многое потребовать. Но, к сожалению, чаще всего квартиры в России продавались по «левым» схемам, без предварительного договора. Деньги с людей взяли, а взамен дали лишь обещания.

Теперь же, когда возникают проблемы со срывами срока строительства, нужно внимательно читать договор, смотреть, что реально покупали люди, под чем подписывались. Реально может оказаться, что они покупали даже не квартиру, а векселя застройщика, согласно которым застройщик обязуется зачесть их в стоимость квартиры либо вернуть деньги через три года по номиналу. Ситуация очень неоднозначная.

Повезло тем, покупал квартиру по закону о долевом строительстве. В этом случае квартира закрепляется за дольщиком, при этом договоры регистрируются. Если застройщик, с которым был заключен договор, замораживает строительство, то его объект передают другому застройщику.

По договору застройщик может задержать сроки, но в этом случае предусмотрены пени, которые получит покупатель, если он останется в проекте. Также покупатель может разорвать договор, потребовав назад свои деньги с определенными процентами, которые варьируются в зависимости от того, сколько времени они находились у застройщика.

Если же квартира покупалась по вексельной схеме, то может оказаться, что у дольщика никаких прав нет. Он может выйти на улицу, махать флагами, но это ему ничего не даст. Но вся проблема в том, что он купил векселя некой строительной компании со сроком погашения 3 года. Теперь он должен ждать, пока истечет срок этого погашения.

А то, что эти векселя якобы брались за уплату в счет квартиры, это устная джентльменская договоренность, которую к делу не пришьешь. И только через три года, если векселя не будут погашены, можно начинать какие-то разбирательства. Соответственно, если окажется, что эта компания — банкрот, то дольщик не получит и своих вложенных денег, если на счетах компании ничего нет.

— Эксперты прогнозируют, что финансовый кризис вызовет новую волну протестов обманутых соинвесторов. Чего нам стоит ожидать?

— В 2004 году мы столкнулись с пустяковым кризисом, уже тогда мы увидели волну банкротств. Соответственно, в нынешних условиях банкротство будет больше. Сколько их будет, спрогнозировать на данный момент достаточно сложно.

Компания "SV Development"