Мой коллега, сотрудник редакции петербургского журнала, решил взять кредит. Дело было в конце лета, финансовые тучки уже сгущались, но еще не штормило. Брокерская контора подобрала вполне приемлемый, казалось, вариант: Альфа-банк согласился выдать нужную сумму под залог квартиры. Кредитный комитет, проверка службой безопасности, оформление документов…

Наконец уже в октябре подписанный договор был направлен в Росрегистрацию. Еще через три недели банк сообщил: кредит-то получить можно, но уже не по ставке 16% годовых, а по 21%. Не нравится — не надо.

Директор по ипотечному кредитованию петербургского филиала Альфа-банка Вячеслав Михайлов объяснил: в договоре есть пункт, в соответствии с которым, если банк вдруг получил основания усомниться в платежеспособности заемщика, он может отказать в любой момент. А кризис как раз и дает такие основания, пишут Ведомости.

Интересно, думаю, а если я откажусь банку платить — ровно по тем же причинам?

В минусе у коллеги потерянное время, комиссионные брокеру и банку (около 50 000 руб.), резко ухудшившаяся конъюнктура (как раз за эти два месяца все банки повысили ставки на 2-4%).

Случай печальный, но не единичный. Один из петербургских брокеров рассказывает: «Оформляли кредит под залог загородного дома; кредитный комитет одобрил ссуду на крупную сумму под 13%, потом в банке заявили: хотите — берите под 18%, других условий уже не будет». Как ни странно — тоже в Альфа-банке.

Брокеры говорят, что рынок трудный, ситуация меняется очень быстро и всякое бывает: сумму могут урезать, дополнительные гарантии попросить. Но менять условия после подписания договора — это все-таки считается неприлично.

Петербургская ипотека за три осенних месяца совершила поворот «все вдруг»: рынок покупателя, где банки наперебой предлагали выгодные условия и совершенствовали сервис, превратился в рынок продавца. С господствующим настроением советской продавщицы «вас много, а я одна». На недавней конференции в отеле «Ренессанс» начальник кредитного управления Национального резервного банка (НРБ) Наталья Григорьева выразилась достаточно откровенно: банковская система прежде всего озабочена сохранением себя самой и рисковать ни в коем случае не будет.

Поддержание собственного здоровья и благополучия — дело, безусловно, важное. Но вряд ли это можно считать главной задачей финансовой системы.

Итак, заемщики остались при своих: первоначальный взнос резко увеличен (до 30% в большинстве случаев), ставки по ипотеке выросли до 16-24%, максимальная сумма кредита уменьшилась. Резко сократилось кредитование первички — банки не уверены в том, что застройщики уложатся в установленные договором сроки. Земля больше не считается залогом; получить кредит для приобретения готового коттеджа очень трудно, под строительство — нереально в принципе. «В некоторых банках вам не откажут, — говорит заместитель генерального директора НЖК Дмитрий Майоров. — Попросят дополнительные справки, будут изучать ситуацию, потянут время, но денег так и не дадут».

Самое печальное — в том, что все последние годы рост рынка с лихвой перекрывал чуть ли не любые затраты по ипотеке. Теперь рынок встал. Одно дело — платить 15%, когда купленная в кредит квартира за год дорожает на 25%. И совсем другое — когда она падает в цене. В США такая ситуация привела к массовым неплатежам.

Добавляет рисков валютная неопределенность. Около 80% ипотечных кредитов в стране выдается в рублях. Глава АИЖК Александр Семеняка уверен, что доля рублевых кредитов будет расти: доступ к валютным ресурсам для большинства кредиторов затруднен. Он даже предположил, что в следующем году жилищные кредиты будут оформляться исключительно в рублях. А Городской ипотечный банк, наоборот, убрал рублевую программу.

Разница между процентными ставками в долларах и рублях за последние два месяца достигла в среднем 3%. Самый незначительный разрыв и одновременно самые низкие рублевые проценты предлагают Сбербанк и «ВТБ 24». В НРБ при сравнительно небольшой разнице «рубль/доллар» минимальные ставки значительно выше: 16% и 14%. «Абсолют банк» предлагает ссуды под 15% или 12%. Рекорд по величине процентов и разрыву валют поставил Альфа-банк: 21,4% и 16,4%.

По данным Санкт-Петербургского ипотечного агентства, за III квартал выдача ипотечных ссуд в Петербурге сократилась на 30% (по сравнению со II кварталом). Половину кредитов выдают лидеры — Сбербанк и «ВТБ 24». За девять месяцев 2008 г. выдано 14 936 ипотечных ссуд на сумму 38,8 млрд руб. Три месяца назад лидеры ипотечного кредитования в Петербурге — Сбербанк и «ВТБ 24» — занимали 32% рынка, теперь — без малого 46%. На 3-м месте — банк «Санкт-Петербург».

Резко сократилась доля ссуд, выданных по программе АИЖК; в октябре — ноябре работа по стандартам агентства была практически заморожена. Продолжает уменьшаться доля мелких и средних банков, которые выдавали в среднем по 25-35 кредитов в месяц, — с 27,2% до 19,3%.

Всего в III квартале питерские банки выдали 3901 ипотечный кредит — на треть меньше, чем во II квартале этого года, и на 15% меньше, чем в III квартале 2007 г. Средний объем выдаваемых ссуд увеличился несущественно — на 60 000 руб. (до 2,6 млн руб.). Руководители АИЖК прогнозируют, что общероссийский откат по ипотеке за 2008 г. составит 23% по сравнению с 2007 г. (во втором полугодии кредитов будет выдано на 56% меньше, чем в первом).

Недавно пришлось покопаться в личном архиве. Газетные вырезки 15-летней давности повествовали о кредитах на покупку недвижимости под 15-20% — и не в год, а в месяц! Ничего, выжили как-то. По прогнозам специалистов, ипотека начнет возвращаться к норме через полгода-год. Интересно, сколько времени понадобится банкам на восстановление репутации, на завоевание доверия клиентов?

Компания "SV Development"