Директор Центра недвижимости «Мегаполис», президент Республиканской Ассоциации риэлторов Ольга Морозова рассказала в интервью «bc» о влиянии мирового финансового кризиса на республиканский рынок риэлторских услуг и о прогнозе цен на недвижимость.

Ольга Владимировна, как кризис сказался на рынке недвижимости Удмуртии и Ижевска в частности?

– Честно говоря, я ожидала худшего, и прежде всего по причине психологического, информационного влияния на людей, но по октябрьской статистике количество сделок с куплей–продажей недвижимости не уменьшилось, даже несколько увеличилось.

Надо сказать, что Удмуртия – особый регион. Если в большинстве городов России за первые шесть месяцев года цены на жилье выросли на 20–40%, то у нас они оставались на одном уровне. Более того, как показывает наш анализ, очень часто рыночные законы в республике не работают. К примеру, в Можге по некоторым предлагаемым объектам цены выше, чем в Ижевске. Если в Америке 70% населения участвует в ипотеке, то у нас, в России, этот показатель составляет 8–12%, поэтому кризис ликвидности для Америки – катастрофа. Сейчас в Удмуртии от участия в ипотеке откололись не более 3–5%, и то в основном те, кто брали кредиты по «липовым» справкам, но это не критический показатель.

Некоторые из крупных федеральных риэлторских агентств приостановили свою деятельность либо вовсе закрылись. Какие шаги вы предпринимаете, чтобы максимально нивелировать влияние кризиса на отрасль?

– Кризис четко показывает, кто может, а кто нет существовать в дальнейшем, поэтому сегодня в республике на рынке риэлторских услуг идет естественный отбор.

Многие риэлторские агентства действительно закрылись, поскольку в условиях кризиса люди стали более осторожными, больше внимания стали уделять репутации и профессионализму агентства, поэтому у сомнительных компаний произошел отток клиентов. Количество рекламодателей в местных специализированных изданиях уменьшилось, что в том числе указывает и на сокращение их числа.

Между тем республиканский рынок недвижимости уже два года стагнирует. На местном рынке много непрофессионалов, которые не умеют анализировать ситуацию, что в нашем деле самое важное. На растущем рынке работать легко, на стагнирующем – сложно. Поэтому «чистка» в наших рядах началась еще в период стагнации, а с наступлением кризиса процесс отсева менее грамотных специалистов просто ускорился. Сейчас выиграют только профессионалы, так как все равно придется менять подход к клиенту, выстраивать новые техники продаж, повышать качество работы персонала, продвигать услуги. Однако многие не желают тратить на это силы, ссылаясь на экономию средств в условиях кризиса. Недавно мы организовали семинар с участием специалистов «Риэлт Академии» (г. Москва) по работе риэлторов в условиях стагнации, однако 70% среди присутствующих были наши сотрудники, так как мало кто решился вложить деньги в учебу.

Ваши прогнозы относительно влияния кризиса на строительную сферу региона.

– Строительная отрасль однозначно пострадает, но я считаю, что в Ижевске естественный отбор на этом рынке произошел еще до кризиса. В первую очередь это коснулось инорегиональных компаний. Но те, кто сегодня стабильно работает на рынке, в состоянии пережить кризис, выдать нормальный результат клиентам. Я не вижу компаний, которые могут разориться, – основные игроки достаточно устойчивы. Но, безусловно, теперь им придется тратить больше сил, делать более гибкую политику продаж, чтобы привлечь покупателей.

В Ижевске произошел некий ценовой перекос: если раньше, в 1995–2003 годах, на начальной стадии строительства жилье действительно стоило дешевле, то потом разница между стадиями строительства практически исчезла. Раньше мы очень активно переселяли людей, скажем из 2–комнатной квартиры в 3–комнатную в строящемся доме, поскольку стоимость жилплощади практически была одинаковой. Те, кто был готов рисковать, шел на расширение жилья, другие покупали квартиры на завершающей стадии строительства. В последнее время строители своей ценовой политикой сами подорвали такой интерес покупателей. Теперь просто повышать цены бессмысленно, нужно думать, как продать покупателю существующий продукт. Выиграют те фирмы, которые предложат обоснованные цены и скорректируют систему гарантий по страхованию и преференциям.

Многие заявляют о том, что продать квартиру сегодня стало очень сложно, вплоть до того, что сдача жилья в аренду становится вынужденной мерой...

– По реальным ценам сделки идут. А если клиент назначает необоснованную цену, тогда, конечно, продать сложно. Здесь задача риэлтора, как посредника в сделках с недвижимостью, грамотно объяснить это продавцу.

Насколько серьезно кризис повлиял на сотрудничество банков и риэлторов?

– До кризиса мы достаточно стабильно работали с рядом банков на весьма выгодных условиях. Это естественно – если ты отстаиваешь интересы клиента, ты должен обеспечить ему максимальную финансовую выгоду. Сейчас преференции остались, но в условиях сложившейся финансовой ситуации они уже не настолько актуальны, поскольку теперь мы выбираем не тот банк, который, скажем, предлагает меньшую процентную ставку по ипотеке, а вообще дает кредит, который удовлетворяют представленные нами справки. При этом есть люди, настолько напуганные кризисом ликвидности, готовые брать ипотеку под 40% либо приобрести плохой дом, лишь бы получить кредит. Не надо паниковать и совершать подобного рода ущербные сделки! Недвижимость никуда не денется, а ситуация с выдачей кредитов через какое–то время успокоится. Уверена, что и государство повлияет на ситуацию. А иначе какой смысл создавать продукт, которым нет возможности пользоваться?

Цены на коммерческую, торговую недвижимость претерпели изменения под воздействием тяжелой экономической ситуации?

– Покупатели и продавцы коммерческой недвижимости – это люди, наиболее зависимые от финансового кризиса. Поэтому многие пока заняли выжидательную позицию, приостановив свои планы по расширению бизнеса либо освоению нового. Но все понимают, что это временное явление. Думаю, цены существенно не изменятся, особенно по торговым площадям, базам, складам. Возможно лишь некоторое снижение цен на офисные помещения внутриквартального расположения.

Вам известны случаи, когда инорегиональные бизнесмены, намеревавшиеся прийти в наш регион, сегодня отказались от открытия предприятий и, соответственно, покупки или аренды недвижимости?

– Да. С лета мы вели переговоры с голландским предприятием, с московскими сетевыми компаниями, некоторые банки хотели расширяться. Сейчас сотрудничество с ними приостановлено.

Вы полагаете, цены на жилую недвижимость в ближайшее время снизятся?

– Поскольку в течение года цены не росли, то и ожидать снижения, особенно в сегменте эконом–класса, не стоит: ниже уже некуда. Не нужно сравнивать со столичным рынком, где рост цен составил почти 40% и можно надеяться на спад. Возможно, небольшое снижение по продажам в сегменте класса Premium.

Какие действия в отношении своей или желаемой недвижимости можно и нужно предпринимать сейчас в Удмуртии, во время кризиса?

– Некоторые люди, в страхе потерять свои сбережения, сняли деньги со счетов и вкладывают в недвижимость. Это правильно. Это хорошее сбережение, с учетом того, что цены на недвижимость в нашем регионе стабильные.

Результаты опроса населения страны показали – 47% по–прежнему считают, что деньги нужно держать в недвижимости. Если прогнозы по колебаниям валютных котировок не ясны, то цены по недвижимости в регионе уже достигли своего минимального предела и снижаться вряд ли будут, они могут только расти вместе с инфляцией. Недвижимость можно сдавать в аренду, которая продолжает дорожать, так как в Ижевске спрос на аренду намного выше предложения. Если раньше хорошо отремонтированную квартиру в центре можно было снять за 10–12 тысяч рублей, то сейчас уже идут предложения до 20 тысяч. Поэтому покупать недвижимость и сдавать в аренду остается выгодным.

Еще отмечу, что на нашем провинциальном рынке квартир в «чистой продаже» мало, 80% – альтернативные сделки. Этот сегмент рынка как работал, так и будет продолжать работать.

Компания "SV Development"