В  списке актуальных  «по жизни»  вопросов  жилищный, кажется, получил  бессрочную «прописку». И какие бы новые вводные ни подкидывала жизнь, от решения насущных жилищных проблем не уйти. Одним из способов решения  квартирного вопроса является долевое участие в строительстве жилья. 

И здесь немало нюансов, которые необходимо учитывать и знать как застройщику, так и дольщику. По-прежнему волнует граждан и «дачная амнистия» - какие необходимо иметь документы, насколько упростилось оформление и как минимизировать риски? Как все это грамотно  сделать в приемлемый срок, руководствуясь буквой и духом закона?

На эти и другие вопросы для читателей газеты «Комсомольская правда» отвечает руководитель Управления Федеральной регистрационной службы по Липецкой области, главный государственный регистратор Липецкой области Валерий  НЕГРОБОВ.

- Валерий Леонидович,  кто сейчас выступает в качестве  застройщика, может ли им быть индивидуальный предприниматель?

- С вступлением в силу (20.07. 2006 г.)  поправок  к Федеральному закону (от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов  недвижимости и о внесении  изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») изменился субъектный состав участников. Вследствие этого в качестве застройщика по долевому строительству теперь может выступать только юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы. А вот индивидуальные  предприниматели из состава застройщиков исключаются.

- А как теперь решается вопрос привлечения денежных средств граждан для долевого строительства?

-  Застройщик вправе привлекать денежные средства только после получения разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и госрегистрации права собственности или  договора аренды земельного участка под строительство многоквартирного дома.

 - В числе печально известных рисков в долевом строительстве было  исчезновение  вдруг застройщика или объявление себя банкротом (в обоих случаях, как говорится, плакали денежки). Как теперь страхуются риски соинвесторов?

- Федеральным законом № 111 -ФЗ от 18.07.2007 года были внесены изменения в Закон о долевом участии в строительстве, в частности, касающиеся обеспечения исполнения обязательств по договору долевого участия. Так, наряду с ранее действовавшим порядком обеспечения исполнения обязательств путем передачи земельного участка и строящегося на нем объекта недвижимости в залог участникам долевого строительства сейчас законодательством предусмотрен и другой, дополнительный способ - обеспечение исполнения обязательств по договору поручительством банка.

Поручительством обеспечивается исполнение таких обязательств, как возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства. Обращу внимание, что договор поручительства заключается до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

- И как сейчас осуществляется государственный контроль в сфере долевого строительства?

- Согласно вышеупомянутому закону, с 1 января 2007 года контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости будет осуществляться уполномоченными органами исполнительной власти субъекта РФ  (таковым у нас является Управление строительства и архитектуры Липецкой области).

Как раз в компетенцию данного органа входит контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору. Контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о ликвидации застройщика  при  грубом  нарушении  им  положений закона о долевом строительстве.

Оформление упростилось

- Валерий Леонидович, для многих жителей нашей области в числе злободневных и  вопросы, связанные с реализацией ФЗ-93  о так называемой  «дачной амнистии». На какие объекты недвижимости она распространяется?

- Это большой спектр объектов, которые можно разделить на три группы. Во-первых, это земельные участки, предоставленные гражданам до введения в действие Земельного кодекса РФ (до 30.10.2001 г.)  для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства.

Во-вторых, создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества, для создания или реконструкции которых не требуется разрешения на строительство. К ним относятся гаражи, садовые и дачные домики. И, наконец, третья группа - это объекты индивидуального жилищного строительства или созданные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или расположенных в черте поселений и предназначенных для ведения подсобного хозяйства.

- В чем заключаются упрощения, которые дает известный  Федеральный закон № 93?

- До его принятия действовала следующая схема. Земельные участки под застроенными домами, находившимися в бессрочном пользовании или пожизненном владении, могли быть переданы в собственность гражданам через постановление главы муниципального образования. Предварительно  требовалось проведение землеустроительных работ. Теперь же эти участки могут оформляться в собственность нашей службой напрямую, без участия глав администраций, что дает большую экономию времени. Сегодня уже не требуется уточнение границ земельных участков, пошлина на эти виды регистрации снизилась в пять раз.

- Упрощений, которыми можно сегодня пользоваться, столько, что только их перечисление требует известной доли терпения, - улыбается Валерий Леонидович. - Итак:

• во-первых, регистрация права собственности проводится по документам о предоставлении земельного участка до введения в действие Земельного кодекса РФ на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования. Либо если право гражданина на земельный участок в документе не указано или невозможно определить вид этого права;
• во-вторых, владельцы земельных участков в сельской местности, которые были предоставлены для ведения личного подсобного хозяйства, получили возможность провести регистрацию права собственности на указанные участки на основании выписки из похозяйственной книги, выдаваемой органом местного самоуправления;
• в-третьих, право собственности на такие земельные участки регистрируется по фактической площади, в том числе и в случае ее несовпадения с данными в имеющихся документах. Однако это превышение допускается, если оно не больше минимального размера, установленного правовыми актами субъектов РФ или органами местного самоуправления;
• четвертое преимущество состоит в том, что с внесением изменений  согласно 268 ФЗ от 23.11.2007 г., вступившими в силу 08.12.2007 г., проведение межевания земельного участка перестало быть обязательным. Отмечу, что граждане, которые приобрели права на здания, строения, сооружения в порядке наследования либо по иным гражданско-правовым основаниям, получили возможность провести регистрацию права собственности в упрощенном порядке на земельные участки, на которых расположены приобретенные объекты недвижимости.

- Какие документы необходимо предоставить для государственной регистрации права собственности на земельный участок?

- Заявление и документ об уплате госпошлины, а также:

• акт о предоставлении гражданину земельного участка, изданный органом госвласти или органом местного самоуправления;
• акт (свидетельство) о праве гражданина на земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти;
• выдаваемую органом местного самоуправления выписку из похозяйственной книги о наличии права на данный земельный участок;
• иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право на данный земельный участок. Например, договор купли-продажи, судебное решение и так далее. Наконец, обязательным приложением является кадастровый план соответствующего земельного участка. Со вступлением 1 марта 2008 года в силу ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» оформляется кадастровый паспорт земельного участка.

- Насколько проще стало зарегистрировать объекты недвижимого имущества, для создания которых не требуется разрешение на строительство: садовые домики, гаражи?

- Порядок приобретения прав поменялся кардинально и приобрел декларативный, заявительный характер. Декларация - новый документ, форма которого разработана в связи с принятием закона о «дачной амнистии». Для регистрации  права в данном случае кроме заявления и документа об уплате госпошлины требуется декларация о таком объекте, правоустанавливающий документ на земельный участок, кадастровый план или с 1 марта 2008 года кадастровый паспорт земельного участка.

Компания "SV Development"