Банки Удмуртии наращивают ипотечный портфель быстрее, чем портфель потребительских кредитов. По оценке экспертов, это ведет к увеличению кредитных рисков. Некоторые даже говорят о возможном кризисе.

Ипотечные портфели банков Удмуртии растут ускоренными темпами, по сравнению с предыдущим годом. За первое полугодие 2007 года количество ипотечных кредитов, выданных кредитными организациями УР, выросло в 3,9 раза. По мнению экспертов «bc», это связано, в первую очередь, с реализацией целевых программ «Доступное жилье», усилением конкуренции на рынке ипотечного кредитования и снижением процентной ставки. Многие банки идут на риски в выдаче ипотечных кредитов, что, по оценке экспертов, в будущем может привести к кризису.

Рост сегмента. Начало ипотеки в Удмуртии было положено в 2003 году, когда федеральное агентство ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» подписало соглашение с правительством республики о развитии ипотеки. Первый заем с оформлением закладной выдали в 2004 году. В этом же году в регионе работало только 4 организации, которые выдавали ипотечные займы. На сегодняшний день таковых насчитывается уже 24, – в основном это филиалы московских банков.

По словам Николая Евдокимова, заместителя генерального директора ОАО «Ипотечная корпорация Удмуртской Республики», условия выдачи займов меняются ежегодно. «Тон на рынке задает АИЖК, – сообщает г–н Евдокимов.– Если в 2004 году ставки по банкам Удмуртии были 16–18%, то сейчас минимальная процентная ставка составляет 10,75% годовых». В ситуации растущей конкуренции сегодня в республике подход к заемщику становится индивидуальным. «Только в одном банке может быть несколько кредитных программ, – говорит Альфия Салихянова, начальник отдела ипотечного кредитования ОАО «Мобилбанк» – Поэтому теперь при тщательном сопоставлении своих возможностей и условий банка жители республики выбирают ипотечный кредит для себя с меньшими дополнительными затратами».

Рисковый ход. Многие банки также начинают выдавать ипотеку без справки о доходах и первоначального взноса. «Банки понимают, что нужно подстраиваться под реальность. Риски по ипотеке минимальные, потому что есть залог квартиры», – говорит Николай Коротков, руководитель территориальной дирекции ОАО «Уралсиб». Однако, по мнению профучастников рынка, такая рисковая политика может привести к негативным последствиям. «Американский опыт показывает, что выдача высокорискованных займов без первоначального взноса гражданам с низкой платежеспособностью приводит к кризису не только на рынке ипотеки, но и отражается на общем состоянии экономики страны», – считает г–н Евдокимов. По мнению эксперта, в России уже есть негативный опыт потребительского кредитования, когда число невозвратных кредитов достигло критической точки, и банки ужесточили требования к заемщику. «Сейчас ипотечный рынок только набирает обороты, поэтому риски не достаточно оценены, каждый стремится привлечь как можно больше клиентов», – говорит Николай Евдокимов.

Г–жа Салихянова отмечает, что без справки о доходах получают кредит люди, которые не могут подтвердить свой доход официально, так как получают серую зарплату, или те, кто не имеет постоянного источника дохода. «Риск для кредитора с точки зрения платежеспособности представляют заемщики, не имеющие постоянного дохода, – поясняет эксперт. – Несмотря на это, данный продукт является востребованным на рынке, поэтому банки, предлагающие такие условия ипотеки, компенсируют свой риск повышенной процентной ставкой, которая превосходит регламентированные 14%».

Однако минимальный кризис в будущем банкиры не исключают. «Мини–кризис возможен в сегменте рискованных и некачественных кредитов в условиях, когда цены на рынке недвижимости будут падать; при ухудшении экономического положения в стране, что может привести к снижению уровня платежеспособности населения. Сумма этих факторов и может повлечь кризисную ситуацию на ипотечном рынке», – считает г–жа Салихянова.

По словам экспертов «bc», в республике уже есть 70–80 случаев просроченной задолженности. Однако их число и сумма не настолько высоки, чтобы влиять на качество кредитного портфеля и развития рынка в целом. «Рынок диктует свои условия. Если будешь слишком консервативным, то конкуренты тебя обойдут, но одновременно с этим все же необходимо разумно оценивать риски», – считает Николай Коротков.

Доступное жилье. Хотя текущие тенденции увеличения сделок по ипотеке и позволяют говорить о положительной динамике развития рынка, многие эксперты отмечают факторы, мешающие более успешной реализации национального проекта. Объемы вводимого в эксплуатацию в регионе жилья явно не соответствуют платежеспособному спросу населения, цены на жилье в последние годы росли чрезвычайно высокими темпами (до 70% в год по отдельным позициям). Сейчас наметилась стагнация, рост цен остановился, но они все же остались на очень высоком уровне.

Многие эксперты склонны считать, что ипотека была одним из факторов, толкающим цены вверх. Однако пока доля ипотеки в общем объеме сделок с недвижимостью, по данным Регпалаты, не превышает 17%. «Чтобы говорить о влиянии ипотеки на рост цен, эта доля должна составлять 50–60%», – считает Николай Евдокимов.

По мнению Николая Короткова, основными причинами роста цен стали сокращение предложения на первичном рынке жилья, высокая степень монополизации строительной отрасли и игра на повышение со стороны спекулянтов. «Сейчас рост стоимости жилья не подкреплен ростом зарплат, сегодня многие взяли кредиты на бытовую технику, выступили поручителями за кого–то, круг людей, которые бы сейчас могли взять ипотеку, очень узок», – считает эксперт. Николай Евдокимов добавляет, что «среди населения 50–60% готовы изменить жилищные условия, но лишь 14% могут себе это позволить».

Для того, чтобы сделать жилье дешевле, необходимо развивать массовую застройку и сегмент пригородной недвижимости и способствовать увеличению скорости оборота в строительстве. «Сейчас в г. Ижевске мы наблюдаем только точечную застройку, – говорит Николай Евдокимов, – но в перспективе ожидается массовая застройка Восточного микрорайона и микрорайона А–10».

Пока положительная динамика по ипотеке достигается за счет освоения новых услуг кредитования, «таких как перекредитование, предоставление кредитов на приобретение строящихся объектов недвижимости, работа с загородной недвижимостью», – отмечает г–жа Салихянова. «Перекредитование становится популярной процедурой, с 2004 года произошло снижение процентной ставки на 6 пунктов, и сейчас люди активно берут новый кредит на условиях меньшей ставки, а ранее взятый кредит погашают»,– рассказывает г–н Евдокимов.

Как отмечают эксперты «bc», ипотечное кредитование в республике продолжит активно развиваться, потому что ипотечный портфель банков наращивается быстрее, чем портфель потребительских кредитов, за счет крупных сумм и более длительных сроков кредитования. «Этому поспособствует развитие городской и загородной застройки, освоение новых кредитных продуктов, усовершенствование технологии выдачи кредитов, быстрота принятия решений кредиторами», – считает Альфия Салихянова. Кроме того, по мнению Николая Короткова, у населения Удмуртии есть большой объем свободных средств, которые необходимо реализовать. «Финансовому рынку нечего предложить с точки зрения сверхдоходности, депозиты этим требованиям уже давно не отвечают, фондовый рынок сейчас уходит в минус, с ПИФами работает 0,5% населения, в драгоценные металлы деньги не вкладываются. Поэтому отложенное ожидание отразится на повышенном спросе на недвижимость примерно в марте 2008 года», – резюмирует эксперт.

Одновременно с этим, эксперты прогнозируют и рост цен на жилье. «Изменение цен в меньшую сторону нереально, цены либо увеличатся, либо останутся на прежнем уровне, но люди все равно будут покупать квартиры», – поясняет Илья Чукавин, начальник управления стратегического развития и продвижения банковских продуктов ОАО «Ижкомбанк». По прогнозам аналитиков, к концу 2007 года объем ипотечных кредитов в республике достигнет 9 млрд рублей, что почти в 2 раза превысит показатель 2006 года. А за счет стабилизации экономической ситуации в России ставки по кредитам продолжат снижаться.

Справка «bc»

По данным Национального бака УР, задолженность жителей республики по банковским кредитам, полученным на покупку жилья, на 01.07.2007 г. составила 5,532 млрд рублей, что в 4,7 раза превышает показатель на 01.07.2006 г. (1,169 млрд рублей). Ипотечные кредиты за этот же период составили 3 млрд 868 млн рублей, что в 3,9 раза превышает показатель на 1.06.06 г. (987 млн рублей). По оценке экспертов «bc», средний срок кредитования в республике достигает 14,5 года при средней ставке11,5%, средняя сумма займа колеблется в районе 1 млн рублей.

Источник: http://www.udm.business-class.su