Решению принять участие в долевом строительстве должен предшествовать трезвый расчет. Что нужно знать дольщику?

По просьбе портала "СВОЙ ДОМ" консультацию дает юрист Ирина Арефьева.

Застройщик

Суть долевого строительства заключается в том, что юридическое лицо — застройщик, получивший разрешение на строительство, привлекает денежные средства дольщиков для создания объектов недвижимости (например, многоквартирных домов). Право застройщика на привлечение денежных средств устанавливается в ст. 3 Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” (№ 214-ФЗ). Основными требованиями к застройщикам наряду с получением разрешения на строительство являются:

опубликование, размещение или представление проектной декларации. Проектная декларация включает информацию о застройщике и о проекте строительства. Застройщик должен опубликовать ее в СМИ или разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (например, в Интернете) не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения договора с первым участником долевого строительства, а также представить ее в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

• государственная регистрация права собственности на земельный участок (отведенный под строительство) или
• государственная регистрация договора аренды такого участка.

Чтобы обезопасить себя от возможных рисков (связанных, например, с недобросовестными застройщиками), постарайтесь собрать наиболее полную информацию о компании, которой собираетесь доверить свои деньги. Узнайте, какие объекты были построены этим застройщиком ранее, не было ли проблем, связанных с качеством жилья или нарушением сроков сдачи объекта. Закон о долевом строительстве (ст. 20) называет перечень документов, которые застройщик обязан предоставить для ознакомления любому обратившемуся лицу:

1. учредительные документы застройщика;
2. свидетельство о государственной регистрации застройщика;
3. свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
4. утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года предпринимательской деятельности застройщика и за фактический период предпринимательской деятельности, если ее срок менее трех лет (за исключением регистров бухгалтерского учета);
5. аудиторское заключение за последний год предпринимательской деятельности застройщика.

Согласно закону застройщик обязан предоставить для ознакомления участнику долевого строительства (по требованию) следующие документы:

1. разрешение на строительство;
2. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
3. заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
4. проектную документацию, включающую все внесенные в нее изменения;
5. документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Особенности договора

Договор заключается в письменной форме и в соответствии с законом должен содержать:

• определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства, соответствующего проектной документации, после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
• срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. П. 3 ст. 6 № 214-ФЗ предусматривает, что при невозможности завершения строительства в предусмотренный договором срок застройщик не позднее чем за два месяца до его истечения обязан направить дольщику эту информацию и предложение изменить договор;
• цену договора, сроки и порядок ее уплаты. Договор может предусматривать возможности, случаи и условия изменения цены. В этом случае цена может быть изменена по соглашению сторон (дольщика и застройщика) уже после заключения договора;
• гарантийный срок на объект долевого строительства.

Договор считается незаключенным при отсутствии этих условий, а также без обязательной государственной регистрации. Процедура регистрации направлена на защиту прав дольщиков и не дает возможность застройщику несколько раз заключить договор на один и тот же объект недвижимости (то есть продать одну квартиру более одного раза).

Гарантии по договору

В соответствии со ст. 7 ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” договор предусматривает определенные гарантии качества. Застройщик должен передать дольщику такой объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

При нарушении этих требований или отступлении от условий договора, которые привели к ухудшению качества объекта строительства (или к появлению недостатков, делающих жилье непригодным для предусмотренного договором использования), дольщик вправе потребовать от застройщика:

1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2. соразмерного уменьшения цены договора;
3. возмещения своих расходов на устранение недостатков.

При существенном нарушении требований к качеству объекта долевого строительства или неустранении выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок дольщик в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. В течение гарантийного срока участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта недвижимости. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие:

• нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей;
• нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации;
• ненадлежащего ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Компания "SV Development"