Жилье после кризиса может подорожать. Такое мнение высказали эксперты на пресс-конференции, состоявшейся 21 октября в конференц-зале еженедельника "Биржа".

Что нас ждет

По словам Александра Жилевского, директора агентства “Выбор—Недвижимость”, президента “Нижегородской Гильдии риэлтеров”, нижегородские покупатели сейчас ждут обвала цен на рынке недвижимости. Но этого не произойдет, так как российский и американский ипотечные рынки абсолютно разные. Александр Жилевский привел ряд цифр. По статистике, около 95% сделок с недвижимостью в США — это именно ипотечные сделки. Для России ипотечный рынок считается достаточно молодым: посредством участия ипотеки проходит лишь 25—30% сделок. Задолженность по ипотеке в Америке составляет 58% от ВВП (в России — около 2%).

В последние полтора года в США ипотечные кредиты выдавались практически всем, брался любой уровень дохода. Причем проводилось заключение договора с плавающей ставкой. И если изначально люди брали ипотеку под 1%, то в условиях кризиса ставка выросла до 3—6%. Это привело к еще большему отказу от выплат по ипотечным кредитам.

Генеральный директор ОАО “ДСК № 2” и ГК “Кварц”, президент СРО нижегородских строителей Дмитрий Кузин заметил, что в России сейчас не самые лучшие времена переживает скорее рынок не жилой, а коммерческой недвижимости. “Все начатые серьезными нижегородскими компаниями жилые проекты будут завершены, и дольщики ни в коем случае не пострадают. Но не будем отрицать, что выдача межбанковских кредитов действительно затруднена, так как финансовая система России тесно связана с американскими банковскими капиталами”, — сказал эксперт. Поэтому многие застройщики освоят начатые площадки, но за новые проекты браться не будут. При этом, несмотря на отказ многих компаний от осваивания новых площадок, аукционная стоимость земли, по мнению эксперта, не изменится в меньшую сторону.

Генеральный директор ГК “Столица Нижний” Олег Сорокин также отметил, что большинство нижегородских девелоперов испытывают сейчас сложный период. Большое количество зарубежных инвесторов покинули Россию. “Огромная масса денег схлынула, и это не могло не коснуться и рынка недвижимости, хотя это более стабильный и инерционный сектор. Рынок же акций я бы сравнил с горячей сковородкой: можно приготовить вкусное блюдо, а можно и сильно обжечься”, — образно выразился эксперт. Олег Сорокин также отметил, что рынок коммерческой недвижимости, а именно офисных и торговых центров, просядет, так как серьезно упадет развитие экономики. Он сказал, что его компания всегда вела аккуратную политику, вводя не более одного крупного коммерческого объекта в год. “Но и мы были вынуждены скорректировать свои планы в сторону уменьшения ввода объектов в связи с финансовым кризисом”, — признался эксперт. При этом Олег Сорокин уверен, что рынок вернется к своим “золотым временам” расцвета, для этого требуется лишь время.

Выживут сильнейшие

Дмитрий Кузин заметил, что в сфере недвижимости уже давно сложились рыночные отношения, когда спрос и предложение сильно влияют друг на друга и ситуацию на рынке. “Пока предложение отстает от спроса примерно на 30%. И ни один застройщик не готов к снижению цен, то есть к серьезным убыткам. Поэтому имейте в виду: если компания начала демпинговать, — не факт, что дом будет достроен”, — говорит эксперт. И привел пример с компанией “Социальная инициатива”, которая при средней рыночной цене в 350—400 долларов за квадратный метр продавала жилье в районе Щелоковского хутора за 250 долларов. По его наблюдениям, снижение продаж объектов недвижимости в Нижнем Новгороде и области имело локальный характер и затронуло две недели, примерно середину октября. Сейчас, по его словам, рынок восстанавливается. Он также заметил, что многие банковские структуры ожидают обещанных государством денег, которые, по надеждам ипотечных и строительных компаний, также поддержат и рынок недвижимости.

“Не буду отрицать наличие кризиса. Он есть, но не надо сравнивать его с ситуацией 1998 года. После того, первого серьезного экономического потрясения, экономика страны переживала свои “золотые годы”: росла промышленность, строительство, стремительно развивались банковские структуры. И мы “разбаловались”, так как уже отвыкли работать в жестких условиях рынка”, — высказал свое мнение Павел Солдатов, директор по строительству ЗАО “Ипотечная компания Сбербанка”. Он также заметил, что самые надежные капиталовложения на сегодня — это по-прежнему недвижимость и золото. “Разрухи сейчас нет, нефть и газ у страны есть — поэтому паниковать не стоит. Просто российская финансовая система сильно зависела от американской. Следовательно, первыми пострадали банки, рассчитывающие на западный капитал”, — говорит эксперт.

В кризисной ситуации, как правило, выживают сильнейшие — те, кто обладает именем, репутацией, профессиональным подходом к делу.

Режим ожидания закончился

Директор АН “Кварц” Ирина Малыгина рассказала, что еще 1 октября, когда  компания участ- вовала в жилищном конгрессе в Санкт-Петербурге, речь о кризисе не шла. Но с 6 октября потенциальные покупатели объектов недвижимости “вступили в режим ожидания”. Аналитический отдел взял выборочно 20 застройщиков разного уровня. Анализ показал, что за 2 недели с 6 октября реализация объектов недвижимости снизилась на 45%.

“Но уже 21 октября режим ожидания закончился, и нарисовался обычный план продаж, который был до 1 октября. Уже 21 октября к нам в компанию пришли три клиента с реальными деньгами на покупку объектов. А анализ поведения 20 застройщиков показал, что ни один из них так и не снизил цены на свои объекты. Более того, некоторые компании — например, “Выбор”, “Кварц”, “Жилстрой НН”, “Династия” — цены даже подняли”, — говорит директор АН “Кварц”. У некоторых застройщиков цена кв. м выросла на 1 тыс. руб. Более того, условия оплаты во многом ужесточились: игроки рынка стали требовать 100-процентной или 50-процентной оплаты.

Одним словом, рынок недвижимости и банковскую сферу ждут серьезные изменения: выживут только профессионалы с именем и сложившейся историей, а также обладающие своими оборотными средствами компании. Если рынок жилья еще будет расти, то ввод коммерческих объектов практически прекратится. Новые земельные участки останутся неосвоенными. А самый неутешительный вывод заключается в том, что потребительский спрос из-за отказа застройщиков начинать новые объекты жилой недвижимости будет только увеличиваться. В первую очередь это коснется предложений эконом-класса. И некоторые аналитики уже говорят о том, что рынок жилья может прийти к ситуации 2006 года, когда цены на квадратный метр выросли в среднем на 116%.

Компания "SV Development"