На рынке загородной недвижимости Северо-Запада РФ действуют две противоположные тенденции: с одной стороны - застройщики и продавцы, которые готовы снижать цены, а с другой - объекты, стоимость которых медленно, но неуклонно растет. В целом же складываются все условия для скачка цен в 2008 году. 

Снижение цен наблюдается в тех сегментах, которые оказались перегреты в конце 2006-го. Переусердствовали застройщики ряда коттеджных поселков в курортных зонах Петербурга. В частности, в ООО `Особняк` (входит в группу `ЛСР`) в июле стали предлагать загородную недвижимость по `летним` ценам - то есть со скидкой.

Дисбаланс предложения и спроса заставляет компании внедрять ипотечные схемы кредитования, что раньше считалось экзотикой. В лучшем случае клиент получал от застройщиков рассрочку в платежах.

Элитные оазисы

Рынок элитной недвижимости в регионе - это оазисы, которые расположены поблизости от Петербурга или на приграничных территориях. При этом сдерживающим фактором роста цен на них служит стоимость малоэтажных домов в странах Балтии и Финляндии.

Наиболее динамично развивается рынок коттеждей и таун-хаузов: предполагаемый прирост их продаж в 2007 году составит свыше 30%. Сейчас в пригородах Петербурга и в Ленобласти, по данным компании BusinessVision, реализуют около сотни проектов коттеджных поселков (+30% к середине лета 2006-го) и 28 - поселков с таун-хаузами (+41%).

В среднем ценовом сегменте оживление ожидали с приходом на рынок компаний, возводящих современные сборные дома. Однако ни один из двух десятков крупных игроков так и не сумел набрать плановые обороты. Дома, которые в странах Запада приобретает средний класс, в России вынуждены предлагать только состоятельным клиентам. Из-за скромных объемов производства цены на дома из сандвич-панелей не могут конкурировать с традиционными технологиями постройки загородных объектов.

Есть надежда, что рынок активизирует госрегулирование. В частности, три сотни деревянных домов появится в поселке неподалеку от Колпина. Если программа господдержки заработает, то там может быть построено более 6 тысяч жилых домов.

Скупать землю выгоднее, чем строить дома

Западные фирмы, по данным компании MASA International, пока не испытывают особого интереса к рынку загородной недвижимости Северо-Запада. Это подтвердила и последняя Ярмарка недвижимости, где западные фирмы были представлены слабо. Экспоненты изучали российский рынок. И предлагали комфортное загородное жилье в Черногории, Болгарии, Испании и Финляндии - странах, которые пользуются особым спросом в России.

Неопределенность ситуации заставляет компании скупать земельные участки. Специалисты компании `РФН` констатируют: сегодня покупать, например, бывшие сельхозземли выгоднее для перепродажи. На этом удается заработать до 150% годовых, что может оказаться выше прибыли, которую извлекают девелоперы от возведения коттеджных поселков.

Есть участки, которые за последнее время по нескольку раз перепродавались. По неуточненным данным, застраивают лишь 1-5% участков, выведенных из сельскохозяйственного оборота. Это указывает на то, что земля даже в тех зонах, которые считаются потенциально привлекательными для строительства, до сих пор недооценена и может дорожать в течение еще 5-10 лет. Особенно если участки расположены там, где развита инфраструктура.

Если на севере от Петербурга земля дорожает постоянно, то в некоторых зонах зафиксированы примеры временно переоцененных земель. Иными словами, потенциальная прибыль от инвестиций в них уже `выжата` предыдущими покупателями.

Специфический инструмент инвестиций

И все же загородная недвижимость сегодня - один из привлекательных инструментов инвестиций, у которого, впрочем, есть своя специфика: высокая цена вхождения на рынок, относительно низкая ликвидность и необходимость экспертного консалтинга.

В целом по итогам 2006 года цены на рынке загородной недвижимости выросли не столь существенно, как на жилье в черте города. Это объясняют превышением предложения над спросом на коттеджные поселки верхнего ценового сегмента. 

Однако этого нельзя сказать о нижнем ценовом сегменте: домов эконом-класса не хватает. Появился даже спрос на участки в старых садоводствах, которые долгое время простаивали, а цены на них практически не увеличивались.

Факторы, определяющие спрос на загородную недвижимость
(надбавки к цене)

Место расположения - 4-36%

Тип недвижимости:

• для постоянного проживания - 49%
• для сезонного проживания - 32%
• как инвестиции - 12%
• для сдачи в аренду - 5%
• обустройство участка - 47%
• близость к водоему - 26%
• развитость инфраструктуры - 5-24%

Источник: исследования Леноблжилагентства