«Комсомолка» продолжает следить за ситуацией на волгоградском рынке недвижимости (см. «КП» за 15 апреля, 13 мая, 17 июня, 19 августа, 17 сентября). В сентябре ситуация здесь оставалась стабильной: незначительный рост цен скорректировал стоимость жилья с учетом текущей инфляции.

Стабильно высоким остается и количество предложений. Серьезная проблема возникла там, где ее ждали меньше всего: банки, часть которых свернула ипотечные продукты, нарушили планы волгоградцев, рассчитывающих решить жилищную проблему с помощью ипотеки. Что делать и, главное, чего ждать продавцам и потенциальным покупателям жилья в Волгограде?

Цены на «вторичку» сбрасывают

Главным фактором, определяющим будущее развитие рынка недвижимости, стали последствия разразившегося мирового финансового кризиса. Проблемы в секторе ипотечного кредитования не самым лучшим образом сказались на традиционно более зависимом от кредитных средств вторичном рынке жилья Волгограда. Из-за фактической приостановки программ ипотеки многие сделки не состоялись, и в результате квартиры остались на рынке непроданными.

Поэтому для покупателей, располагающих необходимой суммой, однозначно сохраняется благоприятная ситуация для приобретения жилья. Впрочем, объем предложения жилья на рынке близок к максимуму. Иными словами, количество предложений вряд ли будет увеличиваться. То, что «вторичка» задерживается на рынке, зачастую связано с протяженностью «цепочек», однако объем предлагаемого жилья не бесконечен.

- Покупатели, если можно так сказать, «тормозят», - комментирует ситуацию Татьяна ВОРИВОДИНА, директор агентства недвижимости «Аркадия». - Они не знают, что будет дальше, и боятся прогадать: а вдруг цены снизятся? Однако эта группа находится в наиболее выгодном положении именно сейчас, когда наблюдается тенденция некоторого снижения цен.

Если несколько месяцев назад средняя стоимость «однушки» в Волгограде, говорит риэлтор, составляла 2 млн. рублей, то сегодня продавцы, которым срочно нужно реализовать квартиру, могут отдать ее за 1,7 - 1,8 млн. рублей, а некоторые готовы уступить даже за 1,6 миллиона. Причем речь идет о нормальных, не «убитых» квадратных метрах на вторичном рынке. А ведь именно однокомнатные квартиры всегда были самыми востребованными и «уходили» значительно быстрее, чем «двушки» и «трешки». Кстати, для самых рисковых сделок (с подбором нескольких вариантов) сейчас самое подходящее время.

Впрочем, несмотря на разговоры о грядущем обвале цен, специалисты уверены: сильно рассчитывать на это не стоит.

- Даже если цены и будут снижаться, то не так сильно, как хотелось бы покупателям, - уверена Валерия ЮШИНА, заместитель генерального директора риэлторского агентства «ОНИКС-К».

Выживет ли ипотека?

Если снижение цен - вопрос, скорее всего, временный, то тенденция сокращения ипотечных сделок, очевидно, сохранится. Известно, что часть банков кредиты на недвижимость выдавать вовсе перестала, а оставшиеся на рынке игроки не только подняли на
2 - 3, а то и выше, величину процентной ставки, но и значительно ужесточили требования к заемщикам.

- Несколько лет назад квартиры были значительно дешевле, но ставки по кредитам составляли 18 - 20 процентов годовых, - говорит Валерия Юшина. - К этому дело идет и сейчас: ипотечные кредиты становятся дорогими.

Специалисты говорят, что скоро условия ипотечных займов и вовсе станут для большинства волгоградцев неподъемными. Судите сами: увеличение процентной ставки даже на 2 - 3 процента годовых при сумме кредита, например, в полтора миллиона рублей, - это дополнительно от 30 до 45 тысяч рублей в год, или около 2,5 - 3,5 тысячи ежемесячно. Поэтому если вы в состоянии взять кредит сегодня, ждать до завтра не стоит, говорят эксперты.

Кто виноват в случившемся? Основная причина - финансовый кризис, разразившийся в США. Наши банки являются, по сути, посредниками: они брали дешевые кредиты на Западе и продавали их дороже у нас. Теперь такую возможность они потеряли. Эксперты утверждают: сегодняшняя ситуация от самих банков не зависит, и разрешится она не раньше, чем пройдут президентские выборы в США. И делать прогнозы вряд ли кто-нибудь решится.

Осторожно, новостройки!

По данным аналитической группы отдела маркетинга ОАО «ВЗ ЖБИ №1», за сентябрь средняя цена жилья на вторичном рынке поднялась на 0,59 процента, а в новостройке - на 1,16%. При этом кое-где «первичка» за месяц даже подешевела. Так, в Краснооктябрьском районе средняя стоимость 1 м2 составила 49 560 руб. против 50 тысяч, в Тракторозаводском нынешняя цена «квадрата» - 52 120 руб. (была - 52 540), а в Советском - 54 170 руб. (была - 55 410). Впрочем, расслабляться не следует: пресловутый финансовый кризис принес на первичный рынок другие проблемы.

Недостаток ликвидности в банковском секторе затрудняет доступ застройщиков к кредитным ресурсам. И если крупные компании в этой ситуации более устойчивы, то у средних и мелких застройщиков могут возникнуть сложности.

Эксперты говорят о возможном изменении расклада сил на региональном рынке недвижимости - не исключаются банкротства, слияния и поглощения в отрасли. Так что тем, кто нацелен именно на новостройку, следует серьезней подходить к выбору компании-застройщика.

А если говорить о стоимости жилья, то все участники рынка сходятся во мнении, что в долгосрочной перспективе оснований для ее снижения нет. В отдельных сегментах или территориальных зонах, правда, возможна корректировка. Однако растущая себестоимость строительства работает только на рост стоимости.

Кстати

Стены и цены

Стоимость квартиры сильно зависит от материала стен и типа дома. Самые дорогие - дома повышенной комфортности, затем идут «сталинки» и «улучшенки», самые недорогие - «хрущевки» и «брежневки».

Средняя цена за 1 м2 на 30 сентября нынешнего года (тыс. руб.):

• «хрущевка», «брежневка» - 59,82
• «сталинка» - 68,38
• «улучшенка» (кирпич) - 65,40
• «улучшенка» (панель) - 62,97
• комфортное жилье - 86,47

Компания "SV Development"