Мировой финансовый кризис начался в Америке с ипотечного рынка: кредитов, взятых под залог жилья, там было столь много, и они были столь рискованны, что, в конце концов, наступило время, когда заемщики перестали рассчитываться по счетам.

В России, где, по мнению экспертов, ипотека находится в зачаточном состоянии, финансовый кризис сразу начался на биржах и рынок ипотеки затронул лишь потом. Но даже эта второстепенность не осталось незамеченной, прежде всего потенциальными заемщиками.

Все ведущие ипотечные операторы и коммерческие банки значительно усилили требования к потенциальным кредиторам. Если ранее многомиллионные кредиты выдавались чуть ли не с закрытыми глазами, зачастую без доскональной проверки справок о среднемесячном доходе и прочей документации, то теперь претендовать на ипотечный заем могут лишь единицы.

Причем не только те, кто имеет хорошо оплачиваемую работу с "белой" зарплатой, а лишь те, кто располагает не менее чем 30% первоначального взноса за квартиру (ранее было достаточно 10%). Прискорбно, но и проценты за пользование кредитом подросли на несколько пунктов. То есть ипотека по-прежнему функционирует как инструмент приобретения жилья, но стала доступна далеко не всем.

С какими же показателями российский ипотечный рынок ушел в кризис?

По данным генерального директора "Агентства по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК, Москва) Александра Семеняки, за последние три года в стране было выдано ипотечных кредитов на 1 трлн рублей. За этот период граждане внесли около 300 млрд рублей средств в качестве первоначальных взносов. По словам Семеняки, с 2005 года благодаря ипотеке фактически "был заселен целый город численностью в 2 млн человек".

Стоит отметить, что даже в период активного роста ипотека далеко не везде развивалась одинаково: были регионы-передовики, были отстающие. И, увы, с наступлением "кризиса жанра" вторые выиграли, а первые проиграли. Например, Алтайское краевое Агентство жилищного ипотечного кредитования (АЖИК, Барнаул) в тот короткий отрезок времени, когда ипотека в России процветала, несколько лет подряд было на первом месте по числу выданных кредитов не только в Сибирском федеральном округе, но и в целом по стране. Общее количество выданных агентством кредитов за 2003-2006 годы превысило 6,6 тысяч.

Учитывая высокий спрос, АЖИК с 2006 года либерализовало внутренние стандарты и в последние годы предлагало купить жилье не только на Алтае, но и в Кемеровской, Новосибирской, Кировской и Московской областях, Республиках Алтай и Тыва, Москве, Ижевске и Нижнем Новгороде.

С наступлением кризиса ипотечное перепроизводство сильнее всего из сибирских регионов ощутили именно здесь. Ожидается, что к концу 2008 года суды Алтайского края вынесут решение не менее чем по 100 искам о взыскании заложенного имущества заемщиков АЖИК. "На практике это означает, что не менее ста семей, купивших жилье с помощью ипотечного кредитования, будут обязаны продать свое жилье с торгов и погасить долги по просроченной задолженности перед кредитором", - поясняют в агентстве.

Как сказала Interfax-Russia.ru руководитель юридического департамента агентства Ольга Сабурова, решения об обращении в суд выносится только в тех случаях, когда должник не идет на контакт с агентством. Когда он прячется, отказывается от бесплатной помощи в продаже жилья, оттягивает решение проблемы, которая при таком подходе все равно заканчивается судом и принятием решения в пользу кредитора.

"Если квартира или дом проданы без решения суда, заемщик в большинстве случаев имеет возможность погасить долг перед кредитором и приобрести другое жилье, но уже дешевле. Если же человек не осознает всей меры ответственности и того, что проблему нельзя затягивать, мы передаем дело в суд", - говорит Сабурова. 

 конце августа судебные приставы-исполнители и представители АЖИКа провели несколько "показательных" выселений из ипотечных квартир, для освещения этих мероприятий были приглашены местные СМИ.

Подействуют ли подобные акции должным образом на остальных должников, пока не понятно. Судебные приставы говорят, что стоимость заложенной жилплощади сейчас значительно превышает рыночную, так как жилье за 2008 год подешевело примерно на 20%.

"За восемь месяцев 2008 года продано всего три объекта недвижимости на сумму 3 млн 617 тыс. руб., а передано на реализацию заложенной недвижимости на сумму 123 млн 634 тыс. рублей",- сказал Interfax-Russia.ru заместитель руководителя управления федеральной службы судебных приставов России по Алтайскому краю Виктор Гребенюк. - Из-за того, что мы не можем реализовать заложенное имущество, мы не можем исполнить решения судов".

Губернатор края Александр Карлин, выступая на III съезда строителей Сибири, отметил, что темпы жилищного строительства в 2008 году снизились из-за трудностей, связанных с кредитованием. "Объем выдаваемых ипотечных займов уменьшился на треть, но темпы снижения меньше, чем в других регионах России. Уменьшение объемов ипотечного кредитования - это временное явление", - заметил губернатор.

Пока в Алтайском крае продолжают то запугивать, то успокаивать население, в других регионах начали действовать. Администрация Новосибирской области заявила о том, что выкупит предстоящую допэмиссию акционерного общества "Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования" (НОАИК) и останется единственным владельцем компании.

Об этом агентству "Интерфакс-Сибирь" сообщили в департаменте имущества и земельных отношений Новосибирской области. Уставный капитал агентства планируется увеличить с 30 млн рублей до 200 млн рублей. По словам генерального директора компании Алексея Струкова, благодаря увеличению уставного капитала НОАИК в следующем году сможет выдать 800-850 ипотечных займов на сумму около1,5 млрд рублей.

По данным департамента, допэмиссия планировалась в 2009 году, однако губернатор области Виктор Толоконский принял решение "стимулировать ипотеку" из-за стагнации рынка кредитования. Кроме того, губернаторская пресс-служба сообщила, что Толоконский утвердил порядок предоставления господдержки гражданам для частичной оплаты взносов при ипотечном жилищном кредитовании или погашения части процентной ставки по целевому ипотечному кредиту. Размер господдержки на строительство жилья для новосибирцев составит 200 тыс. рублей, на приобретение жилья - 100 тыс. рублей.

Любопытно, но и объем ввода жилья в Новосибирской области за девять месяцев текущего года не снизился, а вырос на 14%. В этом году он уже составил более 720 тыс. кв. метров, сообщила пресс-служба обладминистрации. В 2007 году в Новосибирской области было введено около 1,2 млн кв. метров жилья, в этом году планируется построить не менее 1,4 млн кв. метров.

Не испугаешь ипотечным кризисом и Кемеровскую область. Управление по ценным бумагам и страховому рынку администрации Кемеровской области сообщило агентству "Интерфакс-Сибирь", что ресурсная база банковского сектора региона за первое полугодие 2008 года увеличилась на 14% по сравнению с аналогичным показателем прошлого года и сейчас составляет 183,8 млрд рублей.

В два раза возросла капитализация местных банков, в общих активах банков 90% приходится на кредитные операции. Объем кредитных вложений с начала года увеличился на 13% и составил 166,2 млрд рублей.

В управлении отмечают, с начала года рост объемов кредитов, выданных населению, составил 17%. Всего населению области выдано кредитов по состоянию на 1 июля на сумму 67,7 млрд рублей. В общей сумме кредитования преобладают долгосрочные кредиты (65%).

Значительную долю в потребительском кредитовании занимают автокредитование и ипотечное кредитование под залог недвижимости. Объем выданных кредитов по ипотеке за полугодие составил 6 млрд 484,1 млн рублей.

Восточно-Сибирский Сбербанк (Красноярск) за 2008 год не снизил, а прирастил объемы ипотечных кредитов. Как сообщила агентству "Интерфакс-Сибирь" пресс-секретарь кредитной организации Ирина Нагибина, в первом полугодии банк увеличил выдачу ипотечных кредитов на 70% по сравнению с первым полугодием прошлого года.

Выдано 8 млрд рублей, при том, что за весь прошлый год этот показатель составил 11,5 млрд рублей. "Мы рассчитываем серьезно превзойти его по итогам текущего года. Подъем мы объясняем существенным увеличением спроса на рынке жилья", - сказала Нагибина.

В частности, 1,8 млрд рублей было выдано в рамках закона Красноярского края "О субсидировании процентной ставки по кредитам, привлеченным работниками бюджетной сферы Красноярского края на улучшение жилищных условий".

Итак, в каждом регионе ипотека по-разному переживает "кризис жанра". В регионах с "сильным" бюджетом и не менее сильными кредитными учреждениями этот процесс проходит легче, в слабых регионах - сильнее. В данном случае прискорбно то, что жители дотационных регионов наиболее всего нуждаются в заемных средствах, потому что накопить на жилье для них просто нереально.

Компания "SV Development"