"Ренессанс Капитал" опубликовал исследование, в котором снизил в среднем в два раза справедливую стоимость акций публичных девелоперов (прогноз на конец 2008 года): ГК ПИК — с $34,9 до $18,5 за бумагу, AFI Development — с $10,8 до $6,6, "Системы-Галс" — с $12,9 до $3,6.

Переоценка связана с плохой конъюнктурой рынка и проблемами самой отрасли: повышением ставок по кредитам для девелоперов с 10% до 20% годовых, замораживанием проектов и прогнозируемым падением цен на недвижимость, сообщает Bankir.Ru.

Прошлый прогноз справедливой стоимости акций торгующихся российских девелоперов "Ренессанс Капитал" составлял в феврале-апреле текущего года, когда до России еще не дошла волна мирового финансового кризиса. Согласно новому исследованию, наибольшую переоценку — в 3,6 раза — претерпели акции "Системы-Галс", наименьшую — ОПИН.

Аналитик "Ренессанс Капитал" Александр Венгранович пояснил, что при переоценке бизнеса компаний учитывалось несколько важных факторов, вызванных кризисом. Первый фактор — компаниям стало значительно дороже и сложнее привлекать финансирование в проекты.

Например, для самых крупных игроков рынка стоимость кредитов за последний год выросла с 10% как минимум до 15% годовых. Как признаются многие девелоперы, сегодня практически невозможно получить кредит даже под 20% годовых. "К тому же если раньше девелопер мог получить от банка до 80% от общего объема инвестиций, то теперь банк дает не более 60%",— добавляет Александр Венгранович.

Второй фактор — ожидаемое снижение цен на жилье и арендных ставок на коммерческую недвижимость. Эксперты прогнозируют, что цены на московские квартиры снизятся примерно на 25%, вернувшись на уровень конца 2007 года, когда, согласно данным IRN, индекс цены в столице составлял $4,319 тыс. за кв. м (по данным на 29 сентября 2008 года — $6,122 тыс. за кв. м).

Арендные же ставки на коммерческую недвижимость могут снизиться на 10-15%, предполагают игроки рынка. Третьим фактором, на основе которого аналитики "Ренессанс Капитал" пересмотрели стоимость девелоперов, стало исключение из портфеля компаний наиболее рискованных проектов. Например, оценивая "Систему-Галс", аналитики не учитывали программу реконструкции объектов МГТС. Еще в сентябре девелоперская дочка АФК "Система" объявила о намерении продать часть зданий из этой программы .

Также на снижение справедливой цены акций девелоперов повлияло уменьшение стоимости их земельного банка. "В условиях кризиса компании не начинают новых проектов, а значит, стоимость земли может существенно снизиться",— поясняет господин Венгранович.

Несмотря на существенное снижение прогнозируемой справедливой цены девелоперов, "Ренессанс Капитал" оценивает компании значительно дороже, чем они торгуются на бирже в данный момент. "Сейчас из-за паники на рынке все девелоперы крайне недооценены.

У их акций большой потенциал роста в долгосрочной перспективе, поэтому мы даем рекомендацию покупать бумаги, как только появятся сигналы, свидетельствующие о восстановлении сектора",— отмечает аналитик "Ренессанса".

Такими сигналами, поясняет собеседник "Ъ", будет являться возвращение интереса к сегменту недвижимости инвесторов, которые сейчас смотрят в сторону других отраслей — сырьевой, банковской, энергетической, кои также обесценены, однако имеют поддержку государства, а потому являются менее рискованными.

Из-за кризиса бизнес девелоперских компаний действительно требует переоценки, так как снижаются объемы строительства, рентабельность проектов, признают эксперты.

"Со стороны "Ренессанса" эта переоценка — признание факта, что кризис существенно и негативно отразился на отрасли и что прежняя оценка была слишком оптимистичной, так как основывалась на убеждении, что у компаний будет возможность реализовать все проекты, в том числе находящиеся на самой ранней стадии",— говорит управляющий партнер IMG Максим Кунин.

С прогнозами "Ренессанс Капитал" соглашается аналитик Unicredit Aton Роман Громов. "По сравнению с текущими котировками компаний потенциал их роста на ближайшие 12 месяцев не превысит 20%",— настроен пессимистично аналитик ИГ "Капиталъ" Иван Завадский.

Компания "SV Development"